TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 23 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 25/00248 – N° Portalis DBYV-W-B7J-G74L

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [E]

demeurant [Adresse 2]

représenté par BRUMM ET ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, avocat plaidant au barreau de LYON et la SELARL MALTE AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

Madame [G] [H] épouse [E]

demeurant [Adresse 2]

représentée par BRUMM ET ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, avocat plaidant au barreau de LYON et la SELARL MALTE AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [F] [D] [J]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2022 ayant pris effet le 1er mars 2022, Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] ont donné en location à Madame [F] [D] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 610 euros outre 50 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2024 à Madame [F] [D] [J], pour un montant en principal de 3.102,43 euros.

Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] ont, par acte d’huissier du 22 juillet 2024, fait assigner Madame [F] [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail des locaux situés : [Adresse 3] ;ordonner l’expulsion de Madame [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;condamner Madame [J] au paiement de la somme de 3.335,31 euros outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;condamner Madame [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [J] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

A l’audience du 11 février 2025, Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E], représentés par leur avocat, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.270,16 euros en février 2025. Ils ont précisé que le loyer et les charges s’élevait à 707,06 euros, que des règlements ont repris mais qu’ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Madame [F] [D] [J] a comparu à l’audience. Elle a indiqué percevoir 1.300 euros par mois et devoir payer 150 euros de pension alimentaire. Elle a indiqué avoir 1 enfant à charge. Elle a précisé qu’elle gagnait mieux sa vie à l’entrée dans le logement car elle travaillait à [Localité 6]. Elle a reconnu le montant de la dette et a indiqué qu’elle règle ses loyers. Elle a sollicité des délais de paiement entre 60 et 100 euros par mois sur 36 mois. Elle a précisé avoir déjà bénéficié d’une aide d’action logement et qu’elle cherche actuellement un logement moins cher. Elle a ajouté qu’elle est en contact avec l’AIDAPHI.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

Une action en prévention des expulsions a par ailleurs pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 28 février 2022 ayant pris effet le 1er mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII page 4) et un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme de 3.102,43 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont bénéficiait Madame [F] [D] [J] pour régler cette somme a expiré le 27 mai 2024.

Entre le 27 mars 2024 et le 27 mai 2024 à 24 heures, Madame [F] [D] [J] a procédé à un règlement de 650 euros.

Il en résulte que Madame [F] [D] [J] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 27 mars 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 28 mai 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [F] [D] [J] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [F] [D] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 27 mai 2024 et, à compter du 28 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 28 mai 2024, elle a causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] produisent un décompte démontrant que Madame [F] [D] [J] reste devoir la somme de 5.471,08 euros à la date du 4 février 2025.

De cette somme, il convient de déduire les frais de rejet (3 fois 12,18 euros et 9,14 euros, non justifiés en procédure et ne relevant pas des loyers et charges dus par la locataire), les frais de procédure (176,56 euros, qui relèveront éventuellement des dépens).

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 5.248,84 euros à la date du 4 février 2025, échéance du mois de février 2025 inclus.

Présente à l’audience, Madame [F] [D] [J] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de sa dette locative auprès de ses bailleurs Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E].

Madame [F] [D] [J] sera en conséquence condamnée à verser à Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] la somme de 5.248,84 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision sur la totalité de la somme.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [F] [D] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présente à l’audience, Madame [F] [D] [J] reconnaît le montant de sa dette locative.

Elle souhaite pouvoir régler sa dette locative sur un délai de 36 mois avec des échéances s’élevant entre 60 et 100 euros par mois.

Cependant, il apparaît constant que Madame [F] [D] [J] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, (aucun paiement n’ayant eu lieu en janvier et en février 2025) et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction.

Dans ces circonstances, Madame [F] [D] [J] ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 28 mai 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [D] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, et au regard de la situation sociale et financière de Madame [F] [D] [J], cette dernière sera condamnée à verser à Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 28 février 2022 ayant pris effet le 1er mars 2022 entre Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] et Madame [F] [D] [J], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [D] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [F] [D] [J] à verser à Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E], la somme de 5.248,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 4 février 2025- incluant l’échéance du mois de février 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision sur la totalité de la somme ;

CONDAMNE Madame [F] [D] [J] à verser à Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [F] [D] [J] à verser à Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [H] épouse [E], une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [D] [J] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 et celui de l’assignation introductive ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 mai 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge,