TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2024

N° RG 23/02726 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KJ6Y

Jugement du 12 Septembre 2024

[D] [R]

C/

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

A MAITRE HOURMAT

CERTIFIE CONFORME DÉLIVRÉ

LE

A MAITRE PELTIER

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [D] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Charlotte HOURMAT, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel PELTIER, substitué par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocats au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2017, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [R] sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267,03 € et d’une provision pour charges de 56,70 €, outre la mise à disposition d’une place de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 26,73 €.

Un constat d’état des lieux d’entrée effectué contradictoirement a été remis à Monsieur [R] le 1er décembre 2017.

Faisant valoir que la bailleresse ne respecte pas les obligations qui sont les siennes au titre du contrat de bail, par acte de commissaire de justice du 6 avril 2023, Monsieur [D] [R] a fait assigner la société AIGUILLON CONSTRUCTION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins de la voir condamner à :

Réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à assurer l’étanchéité de la porte palière du logement de Monsieur [R], et ce sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification du jugement,Payer à Monsieur [R] les sommes suivantes : 882,76 € au titre des travaux de réfection des sols de l’appartement, atteints de vétusté,4 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 mai 2024 lors de laquelle Monsieur [D] [R], représenté par son conseil, et aux termes de conclusions n°2 déposées à l’audience, a demandé à la présente juridiction de bien vouloir :

Débouter la société AIGUILLON CONSTRUCTION de l’ensemble de ses demandes, Condamner la société AIGUILLON CONSTRUCTION à réaliser ou à faire réaliser le remplacement de la porte palière du logement de Monsieur [R] avec installation d’un judas, et ce sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification du jugement,Condamner la société AIGUILLON CONSTRUCTION à procéder au renouvellement du diagnostic de performance énergétique de l’appartement de Monsieur [R], et ce sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification du jugement,Condamner la société AIGUILLON CONTRUCTION au paiement des sommes suivantes :882,76 € au titre des travaux de réfection des sols de l’appartement, atteints de vétusté,3 700 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, outre 2 000 € au titre du préjudice moral consécutif,2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] [R] fait principalement valoir, sur le fondement des dispositions des articles 1719 à 1721 du code civil ainsi que de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n°2017-312 du 9 mars 2017 relatif aux caractéristiques du logement décent, que le logement est soumis à des infiltrations d’air parasite du fait du défaut d’étanchéité de la porte palière et qu’il a dû procéder lui-même au remplacement des sols puisque l’état de ces derniers le faisait chuter, du fait de leur vétusté.

Il ajoute que l’appartement a connu un important dégât des eaux avant son entrée dans les lieux dont les conséquences n’ont été réparées que le 10 décembre 2017. Qu’au surplus, les travaux de reprise des papiers peints ont été mal réalisés, si bien qu’ils se sont décollés et que de la moisissure est apparue, rendant nécessaire une nouvelle intervention. A cet égard, il indique que les travaux de reprise des embellissements ne sont finalement intervenus qu’au mois d’octobre 2018.

Pour un plus ample exposé des moyens qu’il présente au soutien de ses prétentions, il convient de se référer à ses conclusions n°2 reçues au greffe le 22 mai 2024.

En défense, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, représentée par son conseil, aux termes de conclusions n°3 déposées à l’audience, a demandé à la juridiction de bien vouloir :

Débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes,Condamner Monsieur [R] au paiement de la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION conteste l’existence d’infiltrations d’air dans le logement, indiquant que Monsieur [R] n’en rapporte pas la preuve tandis qu’elle a fait intervenir une entreprise le 16 novembre 2018 afin de réparer les désordres affectant la porte palière. Quant à la vétusté des sols de l’appartement, la société AIGUILLON CONSTRUCTION soutient que la réfection des sols vétustes en vertu de l’état des lieux d’entrée a été réalisée dès le mois de novembre 2017 par la bailleresse. Les autres sols n’étant pas atteints de vétusté, elle indique que la réfection de ceux-ci incombe au locataire, conformément à l’accord issu d’une conciliation, intervenu entre les parties le 20 mai 2021.

En ce qui concerne la demande de renouvellement du DPE de l’appartement, la société AIGUILLON CONSTRUCTION indique qu’un nouveau diagnostic du logement de Monsieur [R] a été réalisé à partir des données de l’immeuble le 15 avril 2024, si bien que la demande du locataire en ce sens est désormais sans objet.

Pour un plus ample exposé des moyens de la société AIGUILLON CONSTRUCTION, il convient de se référer à ses conclusions n°3 reçues au greffe le 22 mai 2024.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remplacement de la porte palière et l’installation d’un judas

Selon l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 du même code prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Aux termes du premier alinéa l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

L’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent en précise les caractéristiques en ces termes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

Sur les infiltrations d’air

En l’espèce, Monsieur [D] [R] verse aux débats le constat d’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 1er décembre 2017 dont il ressort que la porte palière est en bon état de fonctionnement. Le locataire affirme toutefois que celle-ci permet des infiltrations d’air ne lui permettant pas de chauffer convenablement son logement et laissant pénétrer les odeurs extérieures.

A ce titre, Monsieur [R] produit un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 29 mars 2023 qui fait état d’un écart de 8 millimètres entre le dessous de la porte et la surface du sol, outre un écart de 5 millimètres entre le panneau de la porte et le montant. Le commissaire de justice précise qu’il « sent l’air frais rentrer par les interstices décrits ». Le procès-verbal mentionne également que le locataire a recouvert les vitrages de l’appartement d’une feuille de papier bulle.

Le locataire affirme avoir informé la bailleresse du défaut d’étanchéité de sa porte palière par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 1er octobre 2018. AIGUILLON CONSTRUCTION y a répondu par un courrier du 9 octobre 2018 dans lequel il s’est engagé à faire intervenir un prestataire afin de vérifier l’étanchéité de la porte. Monsieur [R] indique qu’aucune suite n’a été donné à ce courrier.

En défense, la société AIGUILLON CONSTRUCTION indique que, contrairement à ce qu’allègue le locataire, elle a fait procéder à la réparation des désordres de la porte palière, produisant à cet égard une facture de la société [Y] [M] en date du 16 novembre 2018, aux termes de laquelle les travaux suivants ont été réalisé au domicile de Monsieur [R] :

« – Mise en jeu de la porte,

— Réaligner les paumelles,

— Remplacement des bagues d’usures,

— Remplacement des joints d’étanchéité à l’air,

— Fourniture et pose d’un balai d’étanchéité ».

La société AIGUILLON CONSTRUCTION conteste ainsi les constats réalisés par le commissaire de justice le 29 mars 2023, mettant en exergue que le balai d’étanchéité semble avoir volontairement été retiré, étant précisé qu’il apparaît posé contre le mur jouxtant la porte palière sur l’une des photographies contenues dans le procès-verbal de constat du 29 mars 2023.

La bailleresse verse également aux débats un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 20 janvier 2024, contenant des photographies des vitrages du logement de Monsieur [R] prises depuis l’extérieur, démontrant l’absence, au moment de la réalisation de ce constat, de feuilles de papier bulle aux fenêtres.

Enfin, la société AIGUILLON CONSTRUCTION indique que, si comme l’allègue Monsieur [R], le balai d’étanchéité installé sur la porte palière s’est décroché, le locataire ne l’en a pas informé.

Force est de constater que sur deux photographies du procès-verbal de constat du 29 mars 2023, une baguette ressemblant à un balai de porte est posée à côté de la porte. Les photographies du bas de la porte montre des trous correspondant manifestement aux vis qui y étaient fixées pour maintenir le balai de porte démonté. Il est ainsi démontré que le balai d’étanchéité posé par AIGUILLON CONSTRUCTION sur la porte en novembre 2018 a été démonté par le locataire avant le passage du commissaire de justice ou, a minima, si ce balai s’est décroché, le locataire ne démontre pas l’avoir signalé au bailleur.

Dès lors, AIGUILLON CONSTRUCTION démontre avoir fait procéder à des travaux de réparation de la porte palière afin de remédier aux désordres et que Monsieur [R] ne justifie pas avoir informé la bailleresse du décrochage du balai d’étanchéité.

Monsieur [D] [R] échoue à démontrer le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Dans ces conditions, la demande du locataire relative au remplacement de la porte palière sera rejetée.

Sur l’absence de judas

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [D] [R] sollicite la mise en place d’un judas sur la porte palière du logement.

A cet égard, il indique que l’ensemble des portes palières de l’immeuble possède un judas à l’exception de la sienne, photographies à l’appui.

Toutefois, la pose d’un judas ne fait pas partie des obligations du bailleur, si bien que la société AIGUILLON CONSTRUCTION ne peut être condamnée à procéder à l’installation d’un judas sur la porte palière du logement de Monsieur [D] [R].

Par conséquent, sa demande en ce sens sera rejetée.

Sur le renouvellement du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [D] [R] sollicite la condamnation de la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder au renouvellement du diagnostic de performance énergétique (DPE) de son logement.

Au soutien de sa demande, le locataire indique que le DPE fourni par le bailleur lors de son entrée dans les lieux est périmé depuis le 16 juin 2018.

Toutefois, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un nouveau DPE en date du 14 avril 2024. Ce DPE, bien que réalisé à partir des données de l’immeuble, porte bien sur l’appartement donné à bail à Monsieur [D] [R], soit l’appartement n°100829, conformément au numéro d’appartement inscrit dans le contrat de bail du 1er décembre 2017.

Par conséquent, la demande de Monsieur [D] [R] relative au renouvellement du DPE est devenue sans objet et sera donc rejetée.

Sur le remboursement des travaux de réfection des sols de l’appartement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Selon l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 du même code prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

En l’espèce, Monsieur [D] [R] sollicite le remboursement des sommes qu’il a engagées au titre des travaux de réfection des sols du logement donné à bail du fait de leur vétusté. A cet égard, il verse aux débats des factures datant du mois de février 2022, émanant de la société LEROY MERLIN, relatives à l’achat des matériaux nécessaires à la réfection des sols, pour un montant de 882,76 €.

Le locataire précise qu’il est atteint d’un handicap suite à un accident du travail et produit aux débats sa carte d’invalidité. Par ailleurs, il affirme que les sols du logement étaient vétustes, si bien que les déplacements dans son logement étaient rendus plus difficiles, devant se déplacer avec une béquille, et qu’il a été victime d’une chute dans son logement le 20 janvier 2022.

Il produit également un courrier envoyé à la bailleresse le 10 novembre 2020, par lequel il se plaignait de l’usure des sols et du risque accru de chutes qu’elle engendre, compte tenu de son handicap. Il verse également aux débats une attestation du Docteur [C] certifiant que l’état de santé de Monsieur [R] limite sa mobilité et l’expose à des risques de chutes.

Le constat d’état des lieux d’entrée du 1er décembre 2017 versé aux débats fait état de la vétusté des moquettes des chambres n°1 et n°2, outre la présence de tâches et de brûlures sur le sol en PVC de la cuisine, bien qu’il soit en état « d’usage normal ».

La société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats une facture du 30 novembre 2017, émanant de la société CADEC, relative à la pose d’un sol en vinyle dans la chambre n°1 et la chambre n°2.

En outre, le locataire ne produit aucun élément, photographie ou constat, de nature à justifier de la réalité de la vétusté des sols du logement, exception faite des tâches et brûlures présentes sur le sol en PVC de la cuisine, sans toutefois que leur ampleur ne soit précisée.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [R] ne démontre pas suffisamment ni le caractère vétuste des sols de son logement avant la réalisation des travaux ni le danger induit par leur usure.

Sa demande ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

L’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent en précise les caractéristiques en ces termes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

En l’espèce, le locataire soutient que lors de l’état des lieux d’entrée du logement, l’appartement donné à bail faisait l’objet d’un dégât des eaux. Le constat d’état des lieux d’entrée du 1er décembre 2017 fait en effet mention d’un « DDE en cours », autrement dit d’un dégât des eaux, tant dans la cuisine que dans la salle d’eau, rendant impossible l’usage normal de ces deux pièces, les meubles ayant dû être déposés dans l’attente de l’intervention d’un plombier. Il indique ensuite que bien que les travaux aient été programmés les 28 et 29 novembre 2017, ceux-ci n’ont en réalité été réalisés que durant la semaine du 10 décembre 2017.

Monsieur [D] [R] affirme, en outre, que malgré la reprise des embellissements, rendue nécessaire par le dégât des eaux, les papiers peints se sont décollés et des moisissures sont apparues. Désordres qui, selon lui, n’ont été repris qu’au mois d’octobre 2018.

A cet égard, le locataire produit un courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 1er octobre 2018, aux termes duquel Monsieur [R] s’est plaint auprès de la bailleresse d’un problème d’infiltration et d’une fuite d’eau provenant de l’appartement au-dessus du sien.

Il verse également aux débats une photographie du plafond de la cuisine, datée du mois de juillet 2018, laissant apparaître des moisissures.

En outre, Monsieur [D] [R] verse aux débats un constat amiable de dégât des eaux daté du 30 août 2018 dont il ressort que la fuite est en cours de réparation.

Il ressort effectivement du bon de commande en date du 29 août 2018, versé aux débats par la société AIGUILLON CONSTRUCTION, qu’une recherche de fuite a été initiée par la bailleresse. Elle verse également aux débats une facture en date du 4 septembre 2018, émanant de la société HAMON, relative à la recherche de la fuite responsable du dégât des eaux.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION soutient toutefois que le second dégât des eaux survenu au mois d’avril 2018 est indépendant du premier dégât des eaux constaté dans l’état des lieux d’entrée. Pour en justifier il ressort que les 27, 28 et 29 novembre 2023, la fuite a l’origine du premier dégât des eaux a été réparée. Elle produit également une facture émanant de la société CADEC en date du 18 décembre 2017, aux termes de laquelle les murs et plafonds de la salle de bain et de la cuisine ont fait l’objet d’une réfection.

Elle précise que le second dégât des eaux provenait d’une fuite de la chaudière qui a été ensuite réparée le 26 avril 2018, versant à ce titre une facture de la société CHAM. Elle considère enfin que, conformément à la convention IRSI, la remise en état des papiers peints suite au dernier dégât des eaux ne relevait pas de sa responsabilité mais de celle de l’assureur des occupants du logement à l’origine de la fuite.

Par ailleurs, le locataire allègue que les employés de la société NET PLUS chargés du nettoyage des parties communes se connecteraient à son compteur d’eau pour procéder au nettoyage. Il ne verse toutefois aucun élément de nature à justifier ces assertions.

Il ressort de ce qui précède que le préjudice de jouissance subi par Monsieur [D] [R] du fait des dégâts des eaux est établi entre le 1er décembre 2017, date de l’entrée du locataire dans les lieux, et le 18 décembre 2017, date de la facture de la société CADEC justifiant de la réalisation des travaux de reprise des embellissements muraux et des plafonds. Il est en effet résulté de ce dégât des eaux une impossibilité pour le locataire de faire un usage normal de la salle de bain et de la cuisine de son logement. Ce préjudice de jouissance suppose qu’il soit accordé à Monsieur [D] [R] la somme de 115 € à titre de dommages et intérêts, correspondant à une diminution de 30% du prix du loyer de décembre 2017.

Le préjudice de jouissance allégué n’est, pour le reste, pas suffisamment établi.

En ce qui concerne son préjudice moral, Monsieur [D] [R] produit une attestation du Docteur [C], en date du 11 juillet 2023, aux termes de laquelle le locataire décrit « un retentissement de ces mauvaises conditions de logement sur son état physique et psychologique antérieur », le médecin faisant ensuite mention d'« une dégradation de son état psychologique avec infléchissement thymique et anxiété chronique ». Dans ces conditions, il convient d’accorder une somme de 50 € au locataire en réparation de son préjudice moral.

Par conséquent, la société AIGUILLON CONSTRUCTION sera condamnée à verser la somme totale de 165 € au locataire à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, si bien que les demandes des parties en ce sens seront rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la société AIGUILLON CONSTRUCTION à payer à Monsieur [D] [R] la somme de 165 € (cent soixante-cinq euros) à titre de dommages et intérêts correspondant à la somme de 115 € au titre du préjudice de jouissance et à la somme de

50 € au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la société AIGUILLON CONSTRUCTION aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Juge,