N° RG 25/09421 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N55W

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/09421 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N55W

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Maïa ZIBOLT (vest. 111) substituant

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Monsieur [G] [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 AVRIL 2026

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. EDIFIPIERRE EXPLOITATION

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 533 225 553 prise en la personne de son dirigeant

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Maïa ZIBOLT, substituant M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS,

S.A. SEYNA

Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 843 974 635

prise en la personne de son dirigeant

Dont le siège social est sis au [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Maïa ZIBOLT, substituant M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS,

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [P]

né le 27 Mai 1998 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2022 avec prise d’effet au 8 décembre 2022, la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION a loué à Monsieur [G] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 530 euros outre 80 euros de provision pour charges, payables d’avance au plus tard le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 220 euros au titre des loyers et charges échus au mois 28 février 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 534,13 euros au titre des loyers et charges impayés au terme du mois d’août 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

— la somme de 924,13 euros à la société EDIFIPIERRE EXPLOITATION,

— la somme de 610 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la société EDIFIPIERRE EXPLOITATION à hauteur de ce montant,

— condamner le locataire à payer à la société EDIFIPIERRE EXPLOITATION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— condamner le locataire à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2024.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 7 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 février 2026.

A cette audience, la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION et la SA SEYNA, représentées par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant la créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 974,13 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Les demanderesses précisent s’opposer à l’octroi de délais de paiement en précisant qu’il n’y a eu aucun paiement du loyer et des charges depuis le 1er septembre 2025.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [G] [P] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe ni le montant de la dette locatif mais précise que ceux sont ses parents, commerçants, qui lui finançaient son loyer mais qu’en raison de difficultés financières et de l’état de santé de sa sœur, ses parents ne sont plus parvenus à prendre en charge son loyer. Il est étudiant en statistiques en master 2 et fait « un peu d’intérim », ses revenus sont ainsi variables. Il sollicite le maintien dans les lieux et indique etre en capacité de verser 200 euros pour apurer la dette en sus du loyer et des charges, il indique que ses parents pourront apurer totalement la dette locative sur plusieurs mois et d’ici le mois de juin 2026. Il est autorisé à produire en cours de délibéré un justificatif d’apurement de la dette.

Il est donné lecture par le tribunal des conclusions reçues le 30 septembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire ne s’est pas rendu aux différents rendez-vous fixés par le travailleur social en vue de son établissement.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation et de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur la subrogation

La SA SEYNA agit par subrogation de la bailleresse sur le fondement de l’article 2309 du code civil qui dispose que la caution qui a payé tout ou partie la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et du cautionnement régularisé par lui le 8 décembre 2022.

Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

L’acte de cautionnement stipule en son paragraphe IV que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et après mise en demeure du locataire, qu’après paiement elle sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre du locataire afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues et qu’elle pourra faire jouet la clause résolutoire du bail et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du locataire.

II. Sur les demandes principales :

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies et notamment du décompte fourni à l’audience qu’au 1er janvier 2026, la dette locative de Monsieur [G] [P] s’élève à la somme de 3 974,13 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus, que depuis 12 août 2025 aucun versement du locataire n’est intervenu, ce que ce dernier ne conteste pas à l’audience.

Au regard de la quittance subrogative produite par les demanderesses, la SA SEYNA a versé à la SARL EIFIFIPIERRE EXPLOITATION la somme de 610 euros pour l’impayé du mois de juillet 2025.

Dès lors, Monsieur [G] [P] est condamné à verser la somme de 610 euros à la SA SEYNA pour l’impayé du mois de juillet 2025 et la somme de 3 364,13 euros à la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION au titre des loyers et charges impayés au 10 février 2026 terme du mois de janvier 2026 inclus.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] cumule une dette locative de 3 974,13 euros. Cette dette qui remonte au 1er janvier 2024 est ancienne et s’est constituée un an après l’occupation des lieux. Le dernier versement du loyer et des charges remonte au 12 août 2025 soit plus de 7 mois avant l’audience.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 6 août 2025, date de l’assignation.

L’expulsion de Monsieur [G] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

La résiliation du bail a été prononcée à compter de l’assignation du 6 août 2025, depuis cette date, Monsieur [G] [P] est occupant sans droit ni titre.

Dès lors, Monsieur [G] [P] sera également condamné à verser à la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement :

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] sollicite le maintien dans les lieux et des délais de paiement en soutenant qu’il est en capacité de verser 200 euros en sus du paiement du loyer et des charges.

Toutefois, force est de constater qu’il n’a repris aucun versement du loyer et des charges courants, que son dernier versement remonte au mois d’août 2025, qu’au soutien de sa demande en délai de paiement, il ne fournit aucun justificatif permettant à la juridiction de s’assurer de ses capacités financières à faire face à des délais de paiement, que contrairement à ce qu’il s’était engagé à faire en cours de délibéré, il n’a produit aucun justificatif d’apurement de la dette ou de début d’apurement.

Dans ces conditions et en l’absence d’accord de la bailleresse, il y a lieu de débouter Monsieur [G] [P] de sa demande en délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEYNA et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [G] [P] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 6 août 2025 du bail conclu le 6 décembre 2022 avec prise d’effet au 8 décembre 2022 entre la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION, d’une part, et Monsieur [G] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION la somme de 3 364,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 10 février 2026, mois de janvier 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SA SEYNA la somme de 610 euros au titre du loyer et charges impayés du mois de juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SARL EDIFIPIERRE EXPLOITATION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [P] de sa demande en délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SA SEYNA une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection