TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/00609 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2KN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 5]

représentée par Mme [F] [T], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [M] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [D]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laure MOIROT, avocat au barreau d’ORLEANS, substituée par M^e Mathilda LEPAGE, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 30 avril et 19 mai 2008, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Monsieur [O] [M] [D] et Madame [X] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 450,98 euros et 87,81 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Le 5 décembre 2013, les parties ont signé deux avenants au contrat de location, portant sur deux emplacements de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'[Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [O] [M] [D] et Madame [X] [D] le 6 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1397,80 euros, selon décompte arrêté le 2 mai 2024.

La SA d’HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner Monsieur [O] [M] [D] et Madame [X] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, aux fins suivantes :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [O] [M] [D] et Madame [X] [D] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que les locataires seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [O] [M] [D] et Madame [X] [D] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2543,20 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [O] [M] [D] et Madame [X] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [O] [M] [D] et Madame [X] [D] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [O] [M] [D] et Madame [X] [D] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de la première audience, qui s’est tenue le 25 février 2025, Madame [X] [D], représentée par son avocate, substituée, a communiqué sa nouvelle adresse et indiqué avoir donné congé du logement.

L’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure.

A la seconde audience, le 24 juin 2025, la SA d’HLM FRANCE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [F] [T], employée de la société, a maintenu ses demandes uniquement à l’encontre de Monsieur [O] [M] [D]. Le bailleur a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6677,71 euros. Il a indiqué n’avoir aucun contact avec le locataire. Il a déclaré se désister de ses demandes à l’encontre de Madame [X] [D].

Madame [X] [D], représentée par son avocate, substituée, a demandé que le désistement du bailleur à son égard soit acté.

Monsieur [O] [M] [D], cité à personne, n’a comparu à aucune des deux audiences.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

Par note en délibéré du 15 juillet 2025, il a été sollicité auprès de la SA d’HLM FRANCE LOIRE la preuve de l’envoi à la CAF ou de la réception par la CAF de l’information des impayés. Par courriel reçu le même jour il ne nous a été transmis qu’un imprimé de l’interface de la CAF faisant état du début d’impayés à compter du 1er avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel et l’assignation ayant été délivrée à personne à l’encontre du défendeur non comparant.

Le désistement du bailleur de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [X] [D] sera constaté.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables à la date de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur, s’il verse au débat la fiche qu’il a réalisé à l’attention de la CAF et qui est datée du 2 mai 2024, n’apporte pas la preuve de ce qu’il a effectivement envoyé cette fiche ou de ce qu’elle a bien été réceptionnée par la CAF ou la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret.

En conséquence, il n’est pas possible de déterminer que le délai de deux mois prescrit par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 entre la notification de la situation d’impayé et l’assignation a bien été respecté.

Le fait que la date du 1er impayé soit mentionnée sur l’interface de la CAF ne saurait indiquer la date de la transmission des informations dans la mesure où cette date a pu être renseignée informatiquement ultérieurement.

L’action formée par la SA d’HLM FRANCE LOIRE aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée irrecevable.

La demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura donc lieu de rejeter les demandes qui en découlent relatives à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [O] [M] [D] reste redevable des loyers, le bail n’étant pas résilié par l’effet de la clause résolutoire.

La SA d’HLM FRANCE LOIRE produit un décompte pour démontrer que Monsieur [O] [M] [D] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (125,78 euros, qui entrent éventuellement dans les dépens), des pénalités (10 fois 7,62 euros, au sujet desquels la procédure permettant de les débiter n’est pas produite), du coût de l’assurance (5 fois 2,76 euros et une fois 0,30 euros, non justifiés en procédure) et des réparations (200 euros dont le justificatif n’est pas versé aux débats), la somme de 6261,63 euros à la date du 23 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [O] [M] [D] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés d’office.

Monsieur [O] [M] [D] sera donc condamné à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE une somme de 6261,63 euros, à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2505,10 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle sont décomptés les frais antérieurs exclus de la dette) à compter du 31 juillet 2024, date de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [M] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [O] [M] [D] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement d’instance de la SA d’HLM FRANCE LOIRE à l’encontre de Madame [X] [D] ;

DECLARONS irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés du bail conclu les 30 avril et 19 mai 2008 entre la SA d’HLM FRANCE LOIRE et Monsieur [O] [M] [D] et Madame [X] [D], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] et ses deux emplacements de stationnement (selon avenants du 5 décembre 2013) ;

REJETONS en conséquence la demande d’expulsion de Monsieur [O] [M] [D] du logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] et ses deux emplacements de stationnement (selon avenants du 5 décembre 2013) et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] [D] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 6261,63 euros (selon décompte en date du 23 juin 2025, incluant l’échéance de mai 2025), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2505,10 euros à compter du 31 juillet 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] [D] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation de la procédure ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,