N° RG 23/00744 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GHI6 – décision du 08 Janvier 2025

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2025

N° RG 23/00744 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GHI6

DEMANDERESSE :

Madame [J] [M]

Née le 20 Juin 1967 à [Localité 13] (LOIRET)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Nelsie-Clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [B]

Né le 10 Septembre 1996 à [Localité 11] (LOIRET)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 7]

Madame [Z] [S]

Née le 28 Mars 1995 à [Localité 8] (ESSONNE)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 7]

Représentée par Maître Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Octobre 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 08 Janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023, Madame [J] [M] a assigné Monsieur [N] [B] et Madame [Z] [S] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins, dans le dernier état de ses conclusions, d’obtenir leur condamnation solidaire, avec capitalisation des intérêts et exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  3514,08 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en référé du 17 mai 2022, pour ces trois demandes financières

—  3500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi

—  4000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, Madame [M] demande que soit ordonnée une expertise judiciaire, aux frais avancés des défendeurs, dans l’hypothèse où la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire de Madame [W] serait accueillie.

A l’appui de ses prétentions Madame [J] [M] fait notamment valoir que :

— la chaudière est tombée en panne peu après son entrée dans les lieux acquis le 1er mars 2021

— les tuyaux de la cuve vers la chaudière ne sont pas aux normes alors que l’acte de vente mentionne l’existence d’une cuve à fuel en état de fonctionnement et d’une chaudière entretenue

— la chaudière date de 2010 alors que les vendeurs l’indiquaient récente (2020)

— l’expert judiciaire a notamment conclu au fait que les désordres ont nécessité des réparations sans lesquelles le bâtiment aurait été rendu impropre à sa destination, avec évaluation du montant des travaux de remise en état et reconnaissance de l’existence d’un préjudice de jouissance

— les défendeurs n’ont pas communiqué leurs nouvelles coordonnées postales et ne peuvent se prévaloir de la violation du contradictoire

— si le commissaire de justice n’est pas parvenu à localiser les défendeurs, ni l’expert judiciaire ni elle n’auraient pu y parvenir

— l’expert judiciaire a respecté le principe du contradictoire en convoquant les défendeurs à la dernière adresse connue

— l’expert judiciaire a répondu à ses missions en procédant à des investigations techniques suffisantes et sérieuses

— cet expert a pris la précaution de faire analyser par un laboratoire spécialisé le fioul prélevé le 29 avril 2021

— aucune preuve d’une violation par l’expert de ses obligations n’est rapportée

— les conclusions déposées par l’expert judiciaire sont de nature à éclairer suffisamment le tribunal qui peut également désigner un nouvel expert, les pièces produites démontrant l’existence d’un désordre affectant la chaudière à fioul et l’existence d’un différend entre les parties étant démontrée

— la validité de la clause de non-garantie des vices cachés est subordonnée à l’ignorance par le vendeur des vices affectant la chose

— la simple connaissance par le vendeur d’un tel vice lui interdit de se prévaloir d’une telle clause

— la qualité très dégradée du fioul contenu dans la citerne est directement imputable aux anciens propriétaires

— la position de la crépine, impropre aux règles de l’art, démontre que ces derniers en avaient connaissance mais qu’ils n’ont pas évoqué cette défaillance, invisible lors des visites ud bien

— la panne immédiate de la chaudière démontre que le système de chauffage était défaillant avant la transmission du bien

— les défendeurs ne justifient que d’une visite d’entretien de la chaudière au cours de leur période d’occupation, le 22 janvier 2021, et produisent une seule facture de livraison de fuel propre (janvier 2021)

— une information erronée sur la date de remplacement de la chaudière

— les attestations et constats des sociétés Bouhours et Suez sont probantes

— l’expert judiciaire souligne qu’elle n’avait aucun moyen de déceler les vices imputables au système de chauffage lors de la vente

— cet expert indique qu’elle a subi un préjudice de jouissance directement du fait des dysfonctionnements du système de chauffage et en découvrant au fur et à mesure des informations perturbantes de la part des différents professionnels intervenus

— elle a été privée d’eau chaude et de chauffage en plein hiver pendant les 11 jours des travaux de réparation

— elle ne disposait d’aucune alternative pour le chauffage de la maison acquise

— son préjudice moral est établi du fait des désordres subis et de la résistance abusive et de la mauvaise foi des vendeurs

— ces derniers ne produisent aucune pièce justificative des difficultés financières alléguées et ont déjà bénéficié de délais de fait.

Monsieur [N] [B] et Madame [Z] [S] sollicitent l’annulation du rapport d’expertise judiciaire déposé le 2 décembre 2022, demandent qu’il leur soit jugé inopposable et concluent au débouté des demandes formées par Madame [M] dontils sollicitent la condamnation au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils sollicitent l’octroi des plus larges délais de paiement.

Monsieur [B] et Madame [S] exposent notamment que :

— ils ont fait remplacer la chaudière initiale par une autre chaudière de seconde main de même type, par un professionnel

— cette seconde chaudière a fait l’objet d’un entretien régulier par un homme de l’art

— ils n’ont jamais prétendu que la chaudière aurait été fabriquée en 2020

— l’organisation d’une mesure d’expertise a été sollicitée sans contact préalable avec eux, de la part des demandeurs ou du notaire

— ils n’ont jamais reçu de convocation de la part de l’expert désigné, avec erreur d’adresse

— le rapport d’expertise judiciaire n’est pas contradictoire et est partial, avec rédaction sur les seules affirmations de Madame [M]

— leur grief est constitué par leur privation de défense

— les SMS versés aux débats par Madame [M], adressés à des tiers, sont dénués de valeur probante

— l’échantilllon de fioul analysé plusieurs mois après usage et acquisition l’a été sans garantie qu’il s’agisse du contenu de la citerne de fioul

— l’expert judiciaire a pris comme éléments justificatifs de fait les seules déclarations de Madame [M]

— il appartenait à cet expert de procéder à une analyse des faits et à des recherches techniques précises

— l’expert a omis de prendre en considération la nature des travaux que Madame [M] a fait réaliser après l’acquisition de la maison

— Madame [M] a pu prendre connaissance de l’ensemble des éléments constitutifs de l’immeuble avant la vente

— l’acte de vente fait état d’une cuve à fuel en état de fonctionnement etd’une chaudière entretenue

— il n’est pas établi qu’ils aient connu ou aient pu connaître les défauts affectant le système de chauffage de l’immeuble acquis

— le vendeur peut s’exonérer de sa responsabilité en intégrant dans l’acte de vente une clause de non garantie de l’acquéreur en cas de vice caché

— cette clause est valable d’autant plus qu’ils sont des non-professionnels et de bonne foi

— la photographie en pièce31 de madame [M] comporte une plaque mentionnant comme année de construction “année 2010”

— les professionnels ayant entretenu leur chaudière certifient que les appareils fonctionnaient et étaient maintenus aux normes

— il n’est pas démontré qu’ils aient réalisé le raccordement entre la citerne et la chaudière

— il ne peut être tiré argument, sans preuve, de la position de la crépine

— la chaudière Baxi n’a pas été acquise par eux en 2010, ils ne détiennent aucune facture de cette chaudière ni des factures de fioul, se chauffant essentiellement au bois

— Madame [M] ne justifie pas des préjudices matériels allégués

— le préjudice de jouissance n’est pas prouvé et la période de travaux évoquée n’est pas en plein hiver

— le préjudice moral allégué n’est pas démontré

Madame [M] conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [B] et Madame [S] pour les motifs précités.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 juin 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de nullité de l’expertise judiciaire

Il est constant que, d’une part, l’ordonnance de référé du 1er juillet 2022, réputée contradictoire et en premier ressort, ayant ordonné une mesure d’expertise judiciaire l’a été après citation de Monsieur [N] [B] et Madame [Z] [S] par procès-verbal de recherches infructueuses avec mention sur cette ordonnance de leur adresse comme étant “[Adresse 1]”, et, d’autre part, que le rapport d’expertise judiciaire du 2 décembre 2022 l’a été en l’absence de ces derniers, “non excusés et non représentés”. Il résulte également de ce rapport d’expertise judiciaire et de ses annexes que le pré-rapport d’expertise a été adressé à Monsieur [B] et Madame [F] par lettre recommandée avec accusé de réception et courrier simple en date du 10 octobre 2022 par l’expert judiciaire, à l’adresse “[Adresse 2]”, avec retour du courrier comportant la mention “destinataire inconnu à l’adresse”. Il en avait été de même concernant leur convocation aux opérations d’expertise fixées au 23 septembre 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception et courrier simple en date du 12 août 2022 mais ce courrier de convocation indiquant “[Localité 6]” à la différence de la preuve de distribution et de la preuve de dépôt mentionnant “[Localité 9]”.

Il sera à cet égard constaté que si l’ordonnance de référé du 1er juillet 2022 indique comme code postal et nom de commune “[Localité 5]”, de même que les preuves de dépôt et de distribution de la convocation du 12 août 2022 à la réunion d’expertise du 23 septembre 2022, tel n’est pas le cas du courrier et des preuves de distribution et de dépôt de la transmission le 10 octobre 2022 du pré-rapport d’expertise judiciaire, mentionnant l’adresse exacte des défendeurs et en particulier “[Localité 6]”. A cet égard, s’il apparaît que les défendeurs indiquent être à nouveau revenus vivre à [Localité 10], ils ne précisent pas à quel moment et si ce nouveau déménagement est intervenu entre les envois des 12 août 2022 et 10 octobre 2022. Il résulte de façon certaine des éléments communiqués par Madame [M] qu’ils ont à nouveau habité dans cette commune au moins à la date du 23 janvier 2023. Par ailleurs, l’expert judiciaire a procédé à la convocation des défendeurs par lettre simple et par lettre recommandée avec accusé de réception en application des dispositions de l’article 160 du code de procédure civile.

En tout état de cause, le rapport d’expertise judiciaire du 2 décembre 2022 a été soumis à débat contradictoire dans le cadre de la présente instance, dans le cadre de laquelle Monsieur [B] et Madame [S] avaient constitué avocat, de sorte qu’aucun grief n’existe et n’est établi quant à la possibilité d’exercer leurs droits à défense. Il n’y a pas lieu à nullité du rapport d’expertise judiciaire à cet égard ni au regard de l’ensemble des règles applicables, les autres moyens soulevés relevant du fond et de la teneur du rapport d’expertise, lequel ne lie pas la juridiction et ses conclusions et contenu pouvant être appréciés par rapport aux autres éléments versés aux débats par chacune des parties, dans le respect du contradictoire tel qu’assuré au cours de la présente instance.

La demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire du 2 décembre 2022 formée par Monsieur [B] et Madame [S] sera rejetée.

— Sur le fond

Par acte authentique en date du 1er mars 2021, Monsieur [N] [B] et Madame [Z] [S] ont vendu à Madame [J] [M] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], moyennant le prix de 175 000 euros. Il était mentionné page 21 de l’acte de vente que les vendeurs déclaraient que ce bien était équipé d’une chaudière ayant fait l’objet d’un entretien justifié par la facture établie par la société BATI-C 45460 [Localité 12] en date du 22 janvier 2021, annexée à cet acte et dont l’acquéreur déclarait avoir pris connaissance. Cette facture ne comporte pas d’indication particulière relative à la marque, à l’exception de la mention “CHAPPEE bora 25" et à la date d’acquisition de la chaudière et fait état du forfait main d’oeuvre/déplacement, du gicleur danfoss (14€) et du filtre à fioul (24€).

Monsieur [B] et Madame [S] avaient acquis ce bien le 14 juin 2017.

Le diagnostic de performance énergétique du 9 septembre 2020 joint à l’acte de vente du 1er mars 2021 mentionnait dans les rubriques chauffage et eau chaude sanitaire la présence d’une chaudière individuelle fioul basse température régulée, réseau isolé, système basse température, réseau d’eau isolé. La mention “néant” figurait à la rubrique “rapport d’entretien ou d’inspection des chaudières joint”.

Selon clause figurant page 23 de l’acte de vente, il était notamment mentionné que le vendeur ne serait pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments et que cette exonération de la garantie des vices cachés ne pourrait s’appliquer aux défauts de la chose vendue sont le vendeur avait déjà connaissance.

Madame [M] justifie de l’intervention le 29 avril 2021, selon devis du 28 avril 2021 et facture du 6 mai 2021, de la SA Suez pour pompage de fioul (500 litres) et de boue en fond de cuve, de nettoyage de la cuve à haute pression, pour un montant de 1093,95 euros. Elle justifie également d’une intervention, là encore moins de trois mois après l’achat du bien immobilier, de la SARL Bouhours les 3 et 4 mai 2021, selon facture du 29 mai 2021 d’un montant de 192,99 euros, portant sur le rebranchement du tube de fuel à la chaudière après nettoyage de la cuve à fuel, avec constat le 3 mai 2021 d’une prise d’air sur fuel entre la citerne et le local, et le remplacement de divers éléments (vanne police, deux tubes).

Il apparaît, ainsi que le mentionne le rapport d’expertise judiciaire, que l’entretien de la chaudière a été assuré entre le 14 juin 2017 et le 1er mars 2021 le 22 janvier 2021, selon facture du 22 janvier 2021 et attestation de la société BATI C du 2 mai 2023 produite par les défendeurs, laquelle indique également “l’installation fonctionnait ainsi qu’aux normes”, avec à cette date remplacement de deux éléments (gicleur et filtre fioul et/ou pour un nettoyage du brûleur selon observations de l’expert judiciaire).

Outre la question de la nature de l’objet de la facture du 22 janvier 2021, comme indiqué ci-dessus, cette facture ne constituait pas l’attestation d’entretien prévu par les textes applicables et de plus le diagnostic de performance énérgétique du 9 septembre 2020 permet de constater qu’à cette date, tout comme ultérieurement, le rapport d’entretien de la chaudière n’était pas joint. S’il est constant que les défendeurs n’étaient pas des professionnels en ce domaine, il est tout aussi constant que Madame [M], également profane à cet égard, ne pouvait lors de la vente avoir connaissance de l’état réel de la chaudière fioul ni, pareillement, de la qualité du fioul présent dans la cuve, dont il s’est avéré, après constat de l’absence de bon fonctionnement de la chaudière, qu’elle contenait de la boue et a dû faire l’objet d’un pompage le 29 avril 2021. Les résultats de l’analyse de l’échantillon de fioul tel que présent lors de l’achat du bien ne peuvent être remis en question comme ayant été réalisés par un organisme compétent et non par l’expert judiciaire, étant souligné que Madame [M] a nécessairement remis à l’expert judiciaire du fuel issu de la cuve du bien acquis compte tenu des conclusions de cette analyse, qui a été qualifié de relativement daté, avec présence d’un important dépôt de boues engendrant un colmatage de la membrane de filtration indiquant dans le temps une contamination dans le temps du fioul, avec vieillissement du fioul en l’état impropre à une bonne utilisation.

L’expert judiciaire, qui s’est ainsi fondé sur des éléments techniques, a dès lors retenu que les désordres constatés sur l’installation de chauffage, étaient dus à la mauvaise qualité du fioul, en précisant que cette mauvaise qualité était connue des vendeurs et non indiquée par eux, ce dernier élément étant toutefois probable au vu des constatations et explications de l’expert mais néanmoins non susceptible d’être démontré avec certitude. Il aurait pu en être de même quant à la connaissance qu’aurait eu les vendeurs de la défaillance du système de chauffage puisqu’ils déclarent ne s’être chauffés qu’au bois, ce qui peut résulter d’un choix ou d’une telle défaillance, outre le fait que n’étant pas professionnels dans ce domaine, ils ont pu le cas échéant s’appuyer sur l’intervention d’un professionnel tel la société BATI-C, toutefois intervenu uniquement quelques semaines avant la vente alors qu’ils ont occupé les lieux trois ans et huit mois. Néanmoins, outre la communication au moment de la vente d’une facture d’achat de fioul déjà ancienne (2018) par rapport à la date de la vente (mars 2021), que Madame [M] a de plus accepté de régler à ce moment (805 euros), il résulte d’éléments objectifs et techniques (photographies, attestation du 22 mars 2022 de la SARL Bouhours, analyse technique des constatations matérielles par l’expert judiciaire), que, alors que la facture de livraison de fioul de 2018 ayant concerné 1000 litres avec présence de 500 litres lors du pompage a en principe nécessité une manipulation de la cuve, que la crépine a début mai 2021 été remise dix centimètres au-dessus du fond de la cuve alors qu’elle était enroulée sur elle-même et suspendue avec un câble électrique pour rester en surface, position impropre aux règles de l’art, n’émanant donc pas d’un professionnel et caractérisant une non conformité de l’installation connue des vendeurs et non décelable par l’acquéreur profane qu’était Madame [M].

Dès lors, la simple connaissance du vice affectant la chaudière fioul du bien acquis le 1er mars 2021 et l’ayant rendu, avant réparations, impropre à sa destination, compte tenu du caractère essentiel pour une maison d’habitation que représente une installation de chauffage et de production d’eau chaude étant démontré, par les vendeurs étant démontrée, la clause d’exclusion de garantie ne peut s’appliquer, à la différence des dispositions de l’article 1641 du code civil.

Madame [M] a opté, en application de l’article 1644 du code civil, pour la conservation de la chose avec restitution d’une partie du prix, correspondant au préjudice matériel sollicité, lequel est justifié et établi à hauteur de la somme de 3 514,08 euros correspondant au coût des travaux de réparation par la SA Suez et la SARL Bouhours (1093,95€ TTC + 709,82 €TTC), le coût du remplissage de la cuve par du fioul récent en remplacement du fioul de mauvaise qualité car plus ancien que celui objet de la facture de 2018 (822 € TTC), elle-même ainsi payée de façon indue (805€ TTC), outre privation de salaire au cours de la journée de réunion d’expertise du 23 septembre 2022 (83,31€ nets de charges).

Compte tenu de la nature des désordres et non conformités et de leurs conséquences, avec travaux de réparation pendant onze jours, sur des dates qui cependant de fait ne peuvent être qualifiées de période hivernale, l’existence d’un préjudice de jouissance ne peut être sérieusement contestée mais sera évalué à une somme de 1100 euros. La demande formée au titre du préjudice moral sera en revanche rejetée, n’étant distincte ni de la demande formée au titre du préjudice de jouissance ni pour partie de celles formée au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

Les sommes allouées porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts, les conditions légales n’étant pas réunies.

— Sur la demande de délais de paiement

La demande de délais de paiement formée par les défendeurs sera rejetée en l’absence de toute proposition chiffrée et de tout élément justificatif de leur situation financière et personnelle.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de référé en date du 1er juillet 2022 ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 2 décembre 2022 déposé le 5 décembre 2022 ;

Vu l’ordonnance de taxe en date du 5 décembre 2022 ;

Déboute Monsieur [N] [B] et Madame [Z] [S] de leur demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire du 2 décembre 2022 déposé le 5 décembre 2022,

Condamne solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [Z] [S] à verser à Madame [J] [M], avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les sommes de 3514,08 euros au titre du préjudice matériel et de 1100 euros au titre du préjudice de jouissance,

Déboute Madame [J] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Déboute Monsieur [N] [B] et Madame [Z] [S] de leur demande de délais de paiement,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [Z] [S] à verser à Madame [J] [M] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [N] [B] et Madame [Z] [S], qui comprendront le coût de la procédure de référé et de l’expertis ejudiciaire, selon ordonnance de taxe du 5 décembre 2022.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE