TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/05903 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M67P

AFFAIRE :

[N]

C/

[K]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN + dossier de plaidoirie

Copie : M. [E] [K]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [N]

383 chemin du Rosaire

83110 SANARY SUR MER

représenté par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [K]

né le 25 Février 1962 à SALON DE PROVENCE (13300)

de nationalité Française

11 rue Gabriel Péri

83110 SANARY SUR MER

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 janvier 2016, Monsieur [O] [N] a consenti à Monsieur [E] [K] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an portant sur un logement meublé sis 11 Rue Gabriel Péri – 2ème gauche – 83110 SANARY-SUR-MER, moyennant un loyer mensuel de 650,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 45,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 650,00 euros.

Par courrier recommandé en date du 18 juin 2024, le gestionnaire du bien a mis en demeure Monsieur [E] [K] de régler la somme de 1 586,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2024, un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire a été délivré par Monsieur [O] [N] à Monsieur [E] [K] pour la somme en principal de 2 380,47 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 18 juillet 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 24 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 03 octobre 2024, Monsieur [O] [N] a fait assigner Monsieur [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

o Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, à la date du 23 septembre 2024 ;

o Prononcer, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail conclu le 15 janvier 2016 entre Monsieur [O] [N] et Monsieur [E] [K] ;

o Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [K], ainsi que de tout occupant de son chef et de tout mobilier des lieux loués sis 11 Rue Gabriel Péri – 83110 SANARY-SUR-MER, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

o Fixer à une somme correspondant au montant du loyer et charges en cours, le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation et jusqu’au jour du départ effectif du requis et de tout occupant de son chef et de tout mobilier, et Condamner Monsieur [E] [K] à payer le montant de ladite indemnité d’occupation ;

o Condamner Monsieur [E] [K] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 3 967,45 euros arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, à parfaire à la date de la décision à intervenir :

o Condamner Monsieur [E] [K] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamner Monsieur [E] [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 03 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle Monsieur [O] [N] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il actualise le montant de sa créance à la somme de 7 934,90 euros et précise qu’elle s’élève à la somme de 8 728,39 euros en comptant l’échéance du mois de mars 2025.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1713, 1728, 1741 et suivants et 1227 et suivants du code civil, il soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [E] [K] est acquise depuis le 23 septembre 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

A titre subsidiaire, il affirme que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il argue également être fondé à solliciter l’expulsion du locataire, la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation et jusqu’à son départ effectif, ainsi que le paiement des impayés locatifs.

Monsieur [E] [K], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [E] [K], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail le liant à Monsieur [O] [N], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article IX du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 23 juillet 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle il ne s’est pas présenté.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article IX du bail à la date du 24 septembre 2024.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [E] [K], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 11 Rue Gabriel Péri – 2ème gauche – 83110 SANARY-SUR-MER selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 19 février 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 7 934,90 euros, mois de février 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [E] [K] sera condamné à verser cette somme de 7 934,90 euros au bailleur, jusqu’au mois de février 2025 inclus.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis 11 Rue Gabriel Péri – 2ème gauche – 83110 SANARY-SUR-MER à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 793,49 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [K], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [E] [K] sera également condamné à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis 11 Rue Gabriel Péri – 2ème gauche – 83110 SANARY-SUR-MER conclu le 15 janvier 2016 entre Monsieur [O] [N] et Monsieur [E] [K] est résilié de plein droit depuis le 24 septembre 2024 par l’acquisition de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

ORDONNE à Monsieur [E] [K] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [E] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis 11 Rue Gabriel Péri – 2ème gauche – 83110 SANARY-SUR-MER et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 7 934,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de février 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à Monsieur [O] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 793,49 euros à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT