TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00256 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HDKB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [T], demeurant Chez Monsieur [T] [S] – [Adresse 3]

représenté par Maître Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [F] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 février 2023, Monsieur [C] [T] a donné à bail à Madame [F] [H] un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de parking, situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 615,00 euros, outre 35 euros de provisions sur charges, payables à terme à échoir le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [F] [H], Monsieur [C] [T] a fait signifier le 2 juillet 2024 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2064,56 euros.

Le propriétaire a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés par voie dématérialisée le 3 juillet 2024.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, Monsieur [C] [T] a fait assigner, en référé, Madame [F] [H] -par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 3 septembre 2024, les causes du commandement de payer signifié le 2 juillet 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de 2 mois, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés.

— A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil.

— Dire en conséquence que Madame [F] [H] est occupante sans droit ni titre de la date de résiliation ou résolution du bail à celle de l’entière libération des lieux.

— Ordonner l’expulsion de Madame [F] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est.

— Autoriser Monsieur [C] [T], en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée.

— Condamner à titre provisionnel Madame [F] [H] à payer au requérant :

.une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation du bail, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés.

.La somme à titre provisionnel de 3414,12 euros en principal au titre des termes dus à fin septembre 2024 selon décompte ci-dessus, terme de septembre 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation.

.Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus.

.La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant.

.Les entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 2 juillet 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2024.

À l’audience du 22 avril 2025, Monsieur [C] [T] a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 4886,70 euros. Il a précisé être opposé à l’octroi de délais et a précisé que le paiement des loyers courants n’a pas repris intégralement.

Citée à étude, Madame [F] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [F] [H], est en couple mais gère seule les charges liées au logement. Le père de la locataire étant décédé, elle doit aider financièrement sa mère et a du régler une opération coûteuse pour la mère de son compagnon. Elle explique également les impayés par la baisse de ses revenus, étant en arrêt maladie. Elle souhaitait un échéancier.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi -suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 juillet 2024- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 2 juillet 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 2 juillet 2024 pour la somme en principal de 2064,56 euros, et ce, non pas dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 de six semaines, mais dans le délai de 2 mois fixé par le contrat de location (VIII Clause résolutoire page 4/20).

Sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [F] [H] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2064,56 euros, expirant le lundi 2 septembre 2024 à 24 heures.

Madame [F] [H] n’ayant procédé au versement que de 675 euros dans le délai imparti, elle n’a pas éteint les causes du commandement de payer et il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 3 septembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de Madame [F] [H] sera ordonnée, ainsi que de tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [F] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 2 septembre 2024 et, à compter du 3 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [C] [T] produit deux décomptes :

— un sur la période allant du 1er janvier 2024 au 1er septembre 2024 indiquant un solde du de 3414,12 euros.

— Un sur la période allant du 1er janvier 2025 au 1er avril 2025 indiquant un solde du de 4886, 70 euros.

S’agissant du 1er décompte, une somme de 555 euros y apparaît au titre d’un solde antérieur. Cette somme n’étant ni détaillée, ni justifiée, il conviendra de la retrancher de la somme réclamée. Il conviendra par ailleurs de déduire de la somme réclamée les différents frais de relance facturés et non justifiés en procédure soit la somme de 55 euros de sorte qu’à l’issue du 1er décompte, il est possible de déterminer que la locataire était redevable de la somme de 2804,12 euros.

S’agissant du 2nd décompte, il est relevé un solde antérieur de 3774,04 euros, la différence entre la somme figurant à la fin du 1er décompte (3414,12 euros) et cette reprise de solde n’étant pas justifiée, il conviendra de ne pas prendre en compte cette différence.

Par conséquent, la dette locative s’élève à la somme de 3916,78 euros.

Absente à l’audience, Madame [F] [H] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [F] [H] sera donc condamnée à verser à Monsieur [C] [T] une somme provisionnelle de 3916,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 1er avril 2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse). Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 3414,12 euros, à compter du 23 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande.

Madame [F] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges du logement -contractuellement indexés et actualisés- calculée à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, ceci conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement préalable du 2 juillet 2024 et de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des nombreuses démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [T], et en l’absence de toute information sur la réelle situation tant sociale que financière de Madame [F] [H], cette dernière sera condamnée à verser à son bailleur la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2023 entre Monsieur [C] [T] et Madame [F] [H], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 3 septembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [H], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [F] [H] à verser à Monsieur [C] [T] la somme provisionnelle de 3916,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 1er avril 2025 incluant l’échéance du mois d’avril 2025- hors frais de procédure. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 3414,12 euros, à compter du 23 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [F] [H] à verser à Monsieur [C] [T] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte arrêté au 1er avril 2025 incluant l’échéance du mois d’avril 2025- ceci à compter du 1er mai 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [F] [H] à verser à Monsieur [C] [T] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [F] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présence décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,