COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 25/01221 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSJZ

LOYERS COMMERCIAUX

le : 07 Avril 2026

EXPERT : Monsieur [Q] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [L] [P] EP. [U]

née le 23 Septembre 1966 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et M^e Judith BOURQUELOT avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.N.C. BONNISSENT FRERES,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 438 074 403,

dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice

représentée par Maître Muriel GASTON de la SARL MURIEL GASTON, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 03 Février 2026

MIS EN DELIBERE au 07 Avril 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 07 Avril 2026

Rappel des faits et de la procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 2 janvier 1980, Madame [O] [P] a donné à bail à Monsieur [W] [H] un local à usage de magasin d’une surface de 19 m2, suivi d’une pièce de 13 m2 et d’une cuisine de 11 m2, le tout en rez-de-chaussée ainsi que d’un entresol de deux pièces d’une surface totale de 23 m2 sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Ce bail est prévu à usage de « bureau de tabac et habitation annexe », pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 1980 pour se terminer le 31 décembre 1988, moyennant un loyer annuel de 1 463,51 €/an (9 600 francs).

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le 19 mars 1982, Monsieur [W] [H] a cédé son fonds de commerce à Monsieur et Madame [V] par acte authentique reçu par Maître [A], notaire à [Localité 1] (34), qui l’ont eux-mêmes cédé le 7 aout 1991 par acte reçu par Maître [T], notaire à [Localité 1] (34), à la SNC DEVISE.

Le 30 septembre 1994, la SNC DEVISE a cédé ledit fonds de commerce à Monsieur et Madame [F], l’assiette du bail a alors été réduite du fait de la restitution au bailleur des deux pièces de l’entresol.

Par acte authentique du 28 juin 2001 reçu par Maître [M] [S], notaire à [Localité 3] (34), la SNC BONNISSENT FRERES a acquis ledit fonds de commerce des consorts [F] qui a pour activité « bimbeloterie, articles de fumeurs, confiserie, boissons, librairie, papeterie et dépôt de presse ».

Selon jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 27 mai 2003, il a été constaté le renouvellement du bail au 1er janvier 1995 entre Mesdames [C] [E] épouse [P] et [L] [P] épouse [U], venants aux droits de Monsieur [Y] [P] venant lui-même aux droits de Madame [O] [P].

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2018, Madame [C] [P] a été déboutée de sa demande de constatation de résiliation du bail liant les parties.

Suivant acte de commissaire de justice du 22 octobre 2013, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2014 pour se terminer au 31 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022, la SNC BONNISSENT FRERES a sollicité le renouvellement du bail commercial à effet au 1er janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, Madame [L] [P] consent au renouvellement du bail mais souhaite voir porter le loyer à la somme annuelle de 16 916 € HC/HT/an.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 octobre 2023 reçu le 6 octobre 2023, Madame [L] [P] a notifié un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 avril 2025, Madame [L] [P] a fait assigner la SNC BONNISSENT FRERES devant le juge des loyers commerciaux.

***

Suivant les termes du dispositif de mémoire, Madame [L] [P] demande au juge des loyers commerciaux de :

DEBOUTER la société BONNISSENT FRERES SNC de l’ensemble de ses demandes,

FIXER loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023, à la somme annuelle HC HT de 11 200,00 € (onze mille deux cents euros) à effet rétroactif au 1er janvier 2023, charges et impôts en sus, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

CONDAMNER la société BONNISSENT FRERES SNC au paiement des intérêts légaux sur le rappel de loyer :21 compter du 1er janvier 2023, intérêts qui porteront eux-mêmes intérêts par capitalisation des intérêts échus tous les trois mois,

Subsidiairement,

ORDONNER une mesure d’instruction en application de l’article R 145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance a la somme annuelle de 11 200 € à compter du 1er janvier 2023, avec mission de

convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires a l’accomplissement de sa mission,visiter les locaux litigieux et les décrire,entendre les parties en leurs dires et explications,procéder a l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1°‘ janvier 2023, au regard:des caractéristiques des locaux,

de la destination des lieux,

des obligations respectives des parties,

des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des articles L145-33 et R145-2 a R145-8 du Code de commerce.

rendre compte du tout et donner son avis motivé,dresser un rapport de ses constations et conclusions.CONDAMNER la société BONNISSENT FRERES SNC à payer à Madame [L] [U] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la société BONNISSENT FRERES aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, Madame [L] [P] sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé. Elle expose avoir fait réaliser une expertise amiable qui a relevé une augmentation de la population de la ville de [Localité 1] et une piétonnisation de certaines artères dont cette rue en 2013 ainsi que celle des [Adresse 4] et [Adresse 5]. Ce rapport souligne également l’implantation de marques et d’enseignes de notoriété à proximité et la rénovation des infrastructures urbaines et conclut à une modification des facteurs locaux de commercialité.

Elle soutient que ces modifications sont intervenues durant le précédent bail, de telle sorte que cela justifie un déplafonnement du bail renouvelé, peu importe que le preneur ait su ou non profiter de cette amélioration pour augmenter son chiffre d’affaire en conséquence.

Elle reconnait que la piétonisation de la [Adresse 6] est antérieure au précédent bail mais soutient que cette amélioration a eu des effets positifs dans le secteur considéré au cours du bail expiré. Elle réfute avoir renoncé à tout déplafonnement.

***

Suivant les termes du dispositif de son mémoire, la SNC BONNISSENT FRERES demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles et la jurisprudence cités,

Vu les pièces,

A titre principal

JUGER que le Bailleur ne démontre ni l’existence de modifications notables des facteurs locaux de commercialité ni leur influence favorable sur le commerce de la SNC BONNISSENT FRERES,

Par voie de conséquence, DEBOUTER le Bailleur de sa demande de déplafonnement du loyer,

A défaut, REJETER la demande de déplafonnement du loyer commercial à payer par la SNC BONNISSENT FRERES à compter du 1er janvier 2023 en raison de l’absence de modification notables des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce considéré,

A défaut, REJETER la demande de déplafonnement du loyer commercial à payer par la SNC BONNISSENT FRERES à compter du 1er janvier 2023, le Bailleur ayant reconnu qu’à la même date, l’évolution alléguée des facteurs locaux de commercialité était insuffisante à justifier une augmentation de la valeur locative de plus de 10%,

En toute état de cause :

JUGER que le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions, sans majoration de loyer autre que celle résultant de de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux,

Par voie de conséquence, FIXER le montant du loyer à la somme annuelle de 3.335,75 euros à compter du 1er janvier 2023 par application de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux,

A titre subsidiaire dans l’hypothèse où le Juge des Loyers Commerciaux refuserait de plafonner le montant du loyer

REJETER la demande de Madame [L] [U] née [P] tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 11.200 € à compter du 1er janvier 2023, ce montant étant manifestement excessif au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage et en particulier par le Bailleur pour des locaux similaires,

FIXER le montant du loyer à une somme inférieure à 206 €/m 2 /an compte tenu de la vétusté des locaux,

JUGER en conséquence que le loyer annuel ne pourra excéder la somme de 6.592 €HT à compter du 1er janvier 2023,

DEBOUTER Madame [L] [U] tendant à voir condamner la SNC BONNISSENT FRERES à lui payer des intérêts de retard à compter du 1er décembre 2023, et dire que les intérêts ne seront dus qu’à compter du jugement à intervenir,

Et JUGER que l’augmentation du loyer jusqu’au montant ainsi fixé s’opérera par paliers annuels de 10 % à compter du 1er Janvier 2023, en application des dispositions de l’article L.145-34 in fine du code de commerce,

A défaut, CONSTATER que le Preneur n’a pas renoncé au bénéfice des dispositions de cet article.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SNC BONNISSENT FRERES soutient que le bailleur n’allègue une évolution des facteurs locaux de commercialité que devant la présente juridiction alors que, par courrier du 3 janvier 2023, il ne sollicitait que l’évolution du loyer par application de l’évolution de l’indice.

Elle réfute toute modification notable des facteurs locaux de commercialité et estime que le bailleur est défaillant dans cette charge de la preuve. Il reproche à l’expertise amiable du bailleur de s’être référé au prix des loyers environnants et de ne pas démontrer une éventuelle évolution favorable pour son commerce. Elle expose que l’augmentation de la population montpellieraine est indifférente en l’absence de construction nouvelle dans le secteur et rappelle que ce commerce reste éloigné des arrêts du tramway. Elle rappelle être proche du [Adresse 7] qui est en proie à des dégradations et que sa localisation a souffert des suppressions de ligne de bus et de la piétonisation. Elle réfute l’implantation de tous nouveaux commerces à proximité.

Elle estime la demande du bailleur, qui représente une augmentation de 382,64 %, excessive et rappelle qu’il ne dispose d’une surface pondérée que de 32 m2 et d’une activité prévue au bail limitée. Elle s’oppose fermement à la demande d’expertise.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 7 avril 2026.

Motifs

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article R145-30 du code de commerce prévoit notamment que « Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. »

Compte-tenu du fait que la juridiction ne dispose que d’une seule expertise amiable non contradictoire vivement critiquée par le défendeur, il convient en conséquence, et conformément à la demande subsidiaire de la bailleresse, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés de cette dernière, demanderesse à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail, dont le renouvellement au 1er janvier 2023 n’est pas contesté par les parties, se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

Par ces motifs

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Dit que le loyer est renouvelé au 1er janvier 2023,

Ordonne une expertise et Commet pour y procéder :

Monsieur [Q] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.20.49.48.44

Mèl : [Courriel 1]

avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,l’importance de la ville, du quartier, de la rue,la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige, y compris en recueillant l’accord des parties le cas échéant,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 6 novembre 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que Madame [L] [P] devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 07 mai 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER »

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.