MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 20 Février 2026

DOSSIER : N° RG 23/01425 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RYED

NAC : 30A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 7

JUGEMENT DU 20 Février 2026

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 19 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS, RCS TOULOUSE 398 997 270, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurianne ROCHEVILLE de la SELARL AXIOMAVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 167

DEFENDEURS

Mme [X] [K] veuve [D]

née le 15 Février 1939 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

M. [U] [D]

né le 27 Janvier 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2014, Monsieur [F] [D], aujourd’hui décédé, et son épouse Madame [X] [K] épouse [D], ont donné à bail commercial à la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS des locaux situés à [Adresse 4], pour un loyer annuel de 18.000 € hors taxe et hors charges afin d’y exploiter, entreposer et stocker des matériaux et véhicules dans le cadre d’une activité statutaire de travaux publics.

Un litige est né entre les parties.

Par actes d’huissier de justice en date du 30 mars 2023, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS a fait assigner Madame [X] [K] veuve [D] et Monsieur [U] [D] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir notamment la résiliation judiciaire du bail, et à défaut sa nullité, et d’obtenir remboursement des sommes réglées au titre du loyer.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS demande au tribunal, au visa des articles 1184 anciens, 1719, 1108 et suivants anciens, 1231-7, 1149 ancien 1289 anciens et suivants du code civil, L131-1 du code de procédure civile d’exécution, de :

— déclarer les demandes de la société DSI recevables et bien fondées,

CONCERNANT LE SORT DU BAIL COMMERCIAL DU 1ER OCTOBRE 2014

A TITRE PRINCIPAL :

— prononcer la résiliation judiciaire au 31 mai 2021 du bail commercial du 1er octobre 2014 signé entre la société DSI, Madame [X] [K] épouse [D] et Monsieur [F] [D], aux droits duquel viennent désormais Madame [X] [K] et Monsieur [U] [D],

— rejeter toute demande contraire de Madame [X] [K] épouse [D] et de Monsieur [U] [D],

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— prononcer la résiliation judiciaire au 17 mars 2022 du bail commercial du 1er octobre 2014 signé entre la société DSI, Madame [X] [K] épouse [D] et Monsieur [F] [D], aux droits duquel viennent désormais Madame [X] [K] et Monsieur [U] [D],

— rejeter toute demande contraire de Madame [X] [K] épouse [D] et de Monsieur [U] [D],

A TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE :

— prononcer la nullité du bail commercial du 1er octobre 2014 signé entre la société DSI, Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [F] [D], aux droits duquel viennent désormais Madame [X] [K] et Monsieur [U] [D],

— rejeter toute demande contraire de Madame [X] [K], épouse [D] et Monsieur [U] [D],

CONCERNANT LE SORT DES LOYERS VERSES PAR LA SOCIÉTÉ DSI A TITRE PRINCIPAL, SI LE BAIL LITIGIEUX DU 1ER OCTOBRE 2014 EST RÉSILIÉ JUDICIAIREMENT AU 31 MAI 2021

— condamner Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D], solidairement, à rembourser à la société DSI le montant de 30.204,16 euros TTC, correspondant aux sommes suivantes :

* part du loyer afférent aux bureaux d’une surface de 200 m2 inexploitable au minimum entre le 11 février et le 31 mai 2021 : [(1.500,00 € TTC x 200 m2) / 5.300 (surface totale louée)] x [17/28 + 3] = 204,16 € TTC

* part du loyer à rembourser du fait de l’indisponibilité du bien depuis le 1er juin 2021 : 20 x 1.500,00 € TTC = 30.000,00 € TTC,

— assortir le montant de 30.204,16 euros TTC des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023,

— rejeter toute demande contraire de Madame [X] [K], épouse [D] et Monsieur [U] [D],

A TITRE SUBSIDIAIRE, SI LE BAIL LITIGIEUX DU 1ER OCTOBRE 2014 EST RÉSILIÉ JUDICIAIREMENT AU 17 MARS 2022

— condamner Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D], solidairement, à rembourser à la société DSI le montant de 15.929,97 euros TTC, correspondant aux sommes suivantes :

* part du loyer afférent aux bureaux d’une surface de 200 m2 inexploitable au minimum entre le 11 février et le 31 mai 2021 : [(1.500,00 € TTC x 200 m2) / 5.300 (surface totale louée)] x [17/28 + 3] = 204,16 € TTC

* [(15/31 x 1.500,00 € TTC) + (10 x 1.500,00 € TTC)] = 15.725,81 € TTC

— assortir le montant de 15.929,97 euros TTC des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023,

— rejeter toute demande contraire de Madame [X] [K], épouse [D] et Monsieur [U] [D],

A TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE, SI LE BAIL LITIGIEUX DU 1ER OCTOBRE 2014 EST ANNULÉ

— condamner Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D], solidairement, à restituer à la société DSI le montant de 148.500,00 euros TTC, correspondant aux loyers qu’elle a versés depuis le début du bail,

— assortir le montant de 148.500,00 euros TTC des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023

— rejeter toute demande contraire de Madame [X] [K], épouse [D] et Monsieur [U] [D],

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, SI LE BAIL LITIGIEUX DU 1ER OCTOBRE 2014 EST ANNULÉ

— condamner Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D], solidairement, à restituer à la société DSI le montant de 30.204,16 euros, correspondant aux indemnités d’occupation qu’elle a indûment versées,

— assortir le montant de 30.204,16 euros des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023,

— rejeter toute demande contraire de Madame [X] [K], épouse [D] et Monsieur [U] [D],

A TITRE EMINEMMENT SUBSIDIAIRE, SI LE BAIL LITIGIEUX DU 1ER OCTOBRE 2014 N’EST NI RÉSILIÉ, NI ANNULÉ

— condamner Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D], solidairement, à rembourser à la société DSI le montant de 30.204,16 euros TTC, correspondant aux sommes suivantes :

* part du loyer afférent aux bureaux d’une surface de 200 m2 inexploitable au minimum entre le 11 février et le 31 mai 2021 : [(1.500,00 € TTC x 200 m2) / 5.300 (surface totale louée)] x [17/28 + 3] = 204,16 € TTC

* part du loyer à rembourser du fait de l’indisponibilité du bien depuis le 1er juin 2021 : 20 x 1.500,00 € TTC = 30.000,00 € TTC,

— assortir le montant de 30.204,16 euros TTC des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023,

CONCERNANT LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS DUS À DSI

— condamner Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D], solidairement, à rembourser à la société DSI le montant d’un euro symbolique en réparation du préjudice qu’elle a subi en raison de l’impossibilité pour elle d’exploiter ses activités dans les locaux litigieux,

— rejeter toute demande contraire de Madame [X] [K], épouse [D] et Monsieur [U] [D],

CONCERNANT LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES ADVERSES

— rejeter la demande conventionnelle de mettre hors de cause Monsieur [U] [D],

— rejeter la demande de Madame [X] [K], épouse [D], et de Monsieur [U] [D] consistant dans la condamnation de DSI à payer le montant de 31.500,00 euros au titre des loyers entre les 1er décembre 2021 et 30 septembre 2023, outre les intérêts de 1,5% sur chaque terme impayé,

— concernant la demande adverse tenant dans la condamnation de la société DSI à payer le rappel d’indexation :

* À titre principal, limiter les sommes dues au titre de l’indexation du loyer au montant de 2.322,69 euros TTC et au cas où le bail ne serait pas annulé,

* En tout état de cause, prononcer la compensation entre tout montant que devrait la société DSI au titre de l’indexation du loyer et tout montant que lui devraient Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D],

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dans le cas où les demandes de la société DSI seraient admises,

— condamner solidairement Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D], à payer à la société DSI la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D] aux entiers dépens,

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Laurianne ROCHEVILLE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [X] [K] veuve [D] et Monsieur [U] [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 2224 du code civil dans leur version actuelle, 1108, 1184, 1304 et suivants du même code dans leur version applicable aux faits de l’espèce, ensemble L145-9 du code de commerce, de :

A titre principal,

— mettre hors de cause Monsieur [U] [D],

— débouter la société DSI de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel

— condamner la société DSI à régler à Madame [D], la somme de 31.500 € outre intérêts de 1,5% sur chaque terme impayé correspondant aux loyers impayés des mois de décembre 2021 au mois de septembre 2023,

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse d’une éventuelle nullité du bail commercial entre parties,

— dire la société DSI redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 € par mois courant du mois d’octobre 2014 jusqu’au mois de septembre 2023 et la condamner au paiement de ladite indemnité,

En tout état de cause,

— condamner la société DSI au paiement d’une somme de 6.875,08€ au titre du rappel sur indexation du mois de mars 2019 au mois de septembre 203 inclus, le tout intérêts de droit à compter de la signification des présentes écritures

— condamner la société DSI au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de la mise en état est intervenue le 05 décembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 21 novembre 2025, audience finalement déplacée au 19 décembre 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [U] [D]

Les défendeurs sollicitent la mise hors de cause de Monsieur [U] [D], faisant valoir que ce dernier n’est que nu-propriétaire de la moitié indivise des locaux et terrains loués, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS ne pouvant dès lors pas former de demandes à son encontre au titre du bail commercial, objet du présent litige.

Les défendeurs soulèvent ici en réalité la question de la qualité à défendre de Monsieur [U] [D].

Or, il convient de rappeler ici qu’en application de l’article 122 du code de procédure civile, la sanction en pareille hypothèse est non la mise hors de cause, mais une fin de non-recevoir entraînant l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de la partie n’ayant pas qualité à défendre.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Enfin, en application de l’article 125 alinéa 1 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge de la mise en état ayant compétence exclusive, et donc d’ordre public, pour statuer sur les fins de non-recevoir ou pour décider de renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir à la juridiction chargée du fond, le tribunal est dès lors tenu de soulever d’office l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée pour la première fois devant lui et dont la cause existait avant le dessaisissement du juge de la mise en état.

Interrogées sur ce point par message RPVA en date du 12 février 2026, le conseil de la requérante a indiqué être en accord avec le moyen soulevé d’office par le tribunal. Le conseil des défendeurs ne s’est pas opposé au moyen soulevé d’office mais a de son côté indiqué que l’article 125 du code de procédure civile permettait au juge de soulever d’office l’irrecevabilité des demandes tenant au défaut d’intérêt à agir et a demandé au juge d’y procéder, parallaélisme des formes y obligeant.

L’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit en effet que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Ainsi l’article précité n’offre sur ce point qu’une faculté au juge d’y procéder.

Or, le procès civil étant la chose des parties, il n’y a pas lieu au présent cas de soulever d’office une telle fin de non-recevoir, en l’absence de difficulté à intervenir sur la prise de décision en lien avec le présent litige.

Il y a lieu en conséquence de déclarer irrecevable la demande de Madame [X] [K] veuve [D] et de Monsieur [U] [D] tendant à voir constater le défaut de qualité à défendre de ce dernier.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

La SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS sollicite que le tribunal prononce la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er octobre 2014, faisant valoir qu’elle n’a pas pu jouir des bureaux visés au bail et qu’elle ne peut en outre plus pénétrer dans les lieux loués depuis le 31 mai 2021.

Au regard des articles visés au dispositif de ses dernières écritures, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS entend fonder sa demande de résiliation judiciaire sur le fondement du droit commun et plus particulièrement des dispositions des articles 1184 ancien et 1719 du code civil, applicables au regard de la date de conclusions du contrat de bail litigieux.

En application de l’ancien article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article 1719 du code civil spécifique au contrat de louage de choses dispose quant à lui que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière notamment :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail .

Il appartient en conséquence à la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS de rapporter la preuve d’une inexécution suffisamment grave commise par le bailleur de nature à permettre la résiliation du bail litigieux.

Sur ce point, il ressort des élements du dossier que la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS a conclu le 1er octobre 2014 avec Monsieur [F] [D] et Madame [X] [K] épouse [D] un contrat de bail portant sur divers biens situés [Adresse 4] à [Localité 2] (31).

La SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS verse aux débats la copie du contrat de bail signé, dont les défendeurs contestent en page 2 de leurs écritures l’authenticité de la signature sans toutefois en tirer aucune conséquence, se référant d’ailleurs aux termes du contenu de cette convention, comme en page 4 de ces mêmes écritures.

Or, l’article 1 des conditions particulières du contrat précise la désignation et la destination des lieux loués, indiquant que les locaux loués se composent de « 2 Bâtiments qui comprennent au total 200 M2 environ de bureaux vétustes et 100 M2 d’atelier à usage professionnel et avec un terrain attenant d’une contenance de 5.000 M2 environ ».

La SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS produit en outre un procès-verbal de constat en date du 11 février 2021 réalisé par Maître [L] [B], huissier de justice, lequel indique avoir constaté que dans une « pièce, se trouvent une vieille mobylette de marque PEUGEOT, deux débroussailleuses, servantes d’atelier FACOM et meubles métalliques siglés [D] ET FILS. L’ensemble de ces matériels n’appartiennent pas à la société DSI selon Madame [P] et encombrent indûment les locaux loués […].

Dans une cabine de douche destinée aux salariés DSI, se trouvent deux jougs de bœuf, une vieille chaudière murale à gaz et divers objets ainsi que des cages d’oiseaux qui, selon Madame [P], appartiennent au bailleur et encombrent les locaux loués ne leur permettant pas de jouir paisiblement de ces derniers.

Rentrant dans les locaux de salle de réfectoire de la société

Madame [P] me désigne une porte isoplane […] me dit ne plus avoir accès à deux bureaux qui se trouvaient derrière cette porte.

Je constate que cette porte est fermée de l’intérieur car il m’est possible d’observer la clé dans la serrure de l’autre côte de cette porte.

De même me déplaçant à l’extérieur, en façade Nord-Ouest, se trouve une double porte battante en bois massif elle-même vérouillée. Madame [P] m’affirme ne pas avoir la clé. […]

D’après les mesures prises par mes soins, l’entreprise requérante n’aurait accès qu’à environ 65 m² de locaux, 16 m² constituant le bureau modulaire qui ne présente pas de problème ainsi que la salle de réfectoire pour une surface de 20m2 en libre accès.

Le reste étant encombré par les objets propriété [D], le bailleur ».

Revenant à l’extérieur, et plus particulièrement au Sud-Est des bureaux, Madame [P] me désigne un vaste hangar partiellement en bardage métallique et ossature bois, bois double pente : très vaste hangar

Madame [P] m’indique que l’ensemble des matériels entreposés dans ce hangar n’appartiennent pas à sa société mais appartiennent à son bailleur ».

Il ressort ainsi des constatations opérées qu’en dehors de la question du hangar, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS établit qu’elle n’avait pas accès à la totalité des locaux loués au regard des écarts de surface existant entre les termes du bail et les mesures prises par l’huissier.

Cet élément n’est d’ailleurs pas valablement contesté par Madame [X] [K] veuve [D] et Monsieur [U] [D] qui indiquent en page 5 de leurs écritures que « s’agissant de l’indisponibilité des fameux bureaux, le Tribunal constatera que contrairement à ce que plaide lapidairement la société DSI (cf. sa pièce 13), cette dernière pouvait jouir directement de 65m2 + 16m2+20m2= 101m2 de locaux et que pour le solde, cette dernière devait simplement déclarer par la voie d’une préposée en la personne de Madame [P] qu’elle ne disposait pas de 2 clef ouvrant deux portes distinctes ». Une telle formalité n’étant pas prévue au bail commercial liant les parties, le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance conforme aux termes du bail le liant, Madame [X] [K] veuve [D] ne justifiant en outre pas avoir mis un terme à ce manquement.

S’agissant plus particulièrement du hangar, s’il est exact que le bail commercial n’en évoque pas l’existence, force est toutefois de constater au regard des éléments produits que :

— l’objet du bail vise « 2 Bâtiments qui comprennent au total 200 M2 environ de bureaux vétustes et 100 M2 d’atelier à usage professionnel et avec un terrain attenant d’une contenance de 5.000 M2 environ ». Or, le bail ne fait jamais mention des références cadastrales des parcelles concernées. A l’inverse, les pièces versées aux débats, et notamment les plans et photographies aériennes, démontrent que les bâtiment et atelier expressément visés par le bail se situent dans un ensemble grillagés d’une surface globale de 4.980 m² (pièce 7 de la requérante non contestée par les défendeurs) situé à cheval sur les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], le hangar litigieux couvrant une surface importante de cet ensemble. Il n’est par ailleurs pas contesté que la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS n’avait pas accès au surplus des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], les photographies annexés au procès-verbal de constat d’huissier réalisé par Maître [M] en date du 17 mars 2022 confirmant cet élément, de même que les photographies Google Maps versée en pièce 5 par la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS.

— Monsieur [N] [Y], chauffeur poids-lourds et conducteur d’engins de la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS précise dans son attestation en date du 22 mars 2023 que « je stationnais les camions et engins dans le hangar situé au fond face au portail d’entrée loué par la société DSI pour l’activité TP. J’y mettais 2 camions 10t, 1 Camion 8x4, 1 Camion 6X4, 1 tractopelle et un dumper. […] Il m’arrivait d’y stationner également 1 Iveco 3,5t plateau et un compresseur ». Monsieur [C] [Z], chef de chantier, indique de son côté dans une attestation en date du 23 mars 2023 que « Mr [D] [U] nous demandais de gare les véhicules sous le hangar à côté des algecos. Tout les engins était dessous. Avec les véhicules TP qui appartenait à la société DSI qui était basé à [Localité 2] ». Ainsi, il résulte de ces éléments que le hangar a bien été mis à la disposition de la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS dans le cadre de son activité et utilisé par elle.

— le montant du loyer dû en application du bail litigieux s’élève à la somme annuelle de 18.000 € TTC. Or, il n’est pas sérieusement contestable qu’un tel montant ne peut correspondre à la seule location d’un local constitué de bureaux vétustes d’une surface de 200 m² et d’un atelier de 100 M2 en zone rurale.

Au regard de ces éléments, et malgré l’absence de disposition expresse sur ce point, le hangar implanté sur la parcelle [Cadastre 1] appartenant à Monsieur [U] [D] est bien entré dans le champ contractuel du bail signé le 1er octobre 2014, étant rappelé sur ce point que le bail de la chose d’autrui produit effet entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux ou n’en a pas la jouissance troublée par le véritable propriétaire, auquel le bail est inopposable. Toutefois, le preneur de bonne foi peut se prévaloir de la théorie de l’apparence pour pouvoir continuer à bénéficier du contrat conclu et non annulé.

Or, il résulte de ce qui précède que Monsieur [U] [D] ne justifie pas avoir entamé de démarches auprès de la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS en vue d’évincer cette dernière au regard de sa qualité de propriétaire du hangar loué, ne justifiant par ailleurs d’aucune contestation sur ce point avant le 28 avril 2021, date du courrier adressé par son conseil à la requérante. Les attestations précitées démontrent qu’à l’inverse, il a auparavant toujours laissé la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS utiliser son terrain.

Toutefois, les constatations opérées par Maître [B] le 11 février 2021 tenant à la présence dé véhicules garés sous le hangar sont insuffisantes à établir une violation du bailleur tant à son obligation de délivrance qu’à son obligation d’assurer la jouissance paisible de son locataire, faute d’établir la propriété de ces véhicules.

En revanche, il ressort pour la suite des éléments du dossier que par procès-verbal en date du 17 mars 2022, Maître [M], huissier de justice intervenant à la demande de la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS a constaté que l’ensemble immobilier, objet du bail, « est sécurisé depuis le [Adresse 4] par un portail métallique à double battant avec fils barbelés en partie haute. Ce portail est fermé à clé ». Monsieur [W] [O], représentant Madame [X] [K] veuve [D], indiquait de son côté qu’il n’avait jamais eu les clés de cette serrure.

Si Madame [X] [K] veuve [D] et Monsieur [U] [D] contestent le fait que la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS n’aurait jamais eu les clés de ce portail, les éléments du dossier laissent de leur côté apparaître que la requérante avait un temps procédé à la fermeture du site loué par l’apposition de cadenas sur les entrées du site, comme en atteste le courrier adressé par le conseil des défendeurs lui-même le 28 avril 2021, élément confirmé par l’attestation établie par Monsieur [C] [Z] le 08 septembre 2021 mentionnant notamment le « retrait du cadenas du portail à l’entrée de la cour ».

Les défendeurs qui ne produisent aucune pièce de nature à justifier la remise des clés du portail à la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS, n’expliquent pas davantage les raisons qui auraient conduit la société preneuse à apposer des cadenas sur le portail d’entrée en lieu et place d’en verrouiller simplement l’accès à l’aide de la clé qui lui aurait été remise.

En outre, par courrier en date du 03 février 2023 adressé en lettre recommandée avec avis de réception, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS écrivait à Madame [X] [K] veuve [D] et Monsieur [U] [D] que « nous ne pouvons plus pénétrer dans les lieux objet du bail, le portail d’entrée étant fermé à clé par vos soins depuis notre départ. […] Par la présente, nous vous sommons de procéder à déverrouiller le portail et de nous permettre de jouir entièrement des lieux loués donc notamment des bureaux, de l’atelier, du terrain attenant comprenant la cour et le grand hangar, conformément au bail commercial en cours, et ce, dans le délai de huit jours à compter de la première présentation du présent courrier ».

Enfin, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS se prévalait toujours, dans son congé conservatoire délivré le 30 mars 2023 à Madame [X] [K] veuve [D] et à Monsieur [U] [D] que « les lieux loués sont clos (étant fermés à clé) depuis le départ de DSI qui ne peut plus y pénétrer ».

Madame [X] [K] veuve [D] et Monsieur [U] [D] ne produisent de leur côté aucun élément de nature à remettre en cause les éléments précités.

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS rapporte la preuve des manquements de Madame [X] [K] épouse [D], bailleresse en sa qualité d’usufruitière des biens loués à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible due à son preneur.

Sur ce point, il convient en effet de rappeler qu’en application de l’article 595 du code civil, l’usufruitier dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire ou à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le locataire même après l’extinction de l’usufruit.

En revanche, malgré ces dispositions, seul l’usufruitier a la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur.

Compte tenu de la nature et de la durée des manquements précités, ceux-ci présentent un caractère de gravité suffisante permettant de faire droit à la demande de résiliation judiciaire du bail du 1er octobre 2014 formée par la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS, aux torts exclusifs de Madame [X] [K] veuve [D].

Sur la date d’effet de cette résiliation, il convient de rappeler que le contrat peut être résilié à la date où le débiteur a cessé d’exécuter ses obligations contractuelles, la résiliation judiciaire des contrats à exécution successive ne prenant pas nécessairement effet à la date de la décision qui la prononce.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS sur ce point, tendant à voir fixer la date de résiliation judiciaire au 17 mars 2022, celle-ci ayant à l’inverse volontairement cessé de régler les loyers entre les mois d’avril 2021 et de novembre 2021 se prévalant d’une résiliation amiable du bail.

Sur la demande de remboursement formée par la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS

La SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS sollicite de voir condamner Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D], solidairement, à lui rembourser le montant de 15.929,97 euros TTC, correspondant aux sommes suivantes :

* part du loyer afférent aux bureaux d’une surface de 200 m2 inexploitable au minimum entre le 11 février et le 31 mai 2021 : [(1.500,00 € TTC x 200 m2) / 5.300 (surface totale louée)] x [17/28 + 3] = 204,16 € TTC

* [(15/31 x 1.500,00 € TTC) + (10 x 1.500,00 € TTC)] = 15.725,81 € TTC

le tout, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023.

Toutefois, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS ne développe aucun moyen à l’appui de cette demande pour la période antérieure à la résiliation judiciaire soit du 11 février au 31 mai 2021.

Compte tenu de la résiliation judiciaire du bail au 17 mars 2022, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS est en revanche bien fondée à solliciter le remboursement des loyers réglés par elle pour la période du 18 mars 2022 au mois de janvier 2023, date du dernier loyer réglé, soit sur une durée de 10 mois et 15 jours.

Elle produit pour justifier du paiement des loyers sur la période l’extrait de compte comptable.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [X] [K] veuve [D] à payer à la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS la somme de 15.725,81 € au titre du remboursement des loyers perçus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, qui seule donne naissance au principe de la créance à rembourser, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

La SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS sera en revanche déboutée de sa demande formée à l’encontre de Monsieur [U] [D], Madame [X] [K] veuve [D] étant seule usufruitière des biens loués, le contrat de bail étant en outre inopposable à ce dernier s’agissant du bien lui appartenant.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS

La SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS demande de voir condamner Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D], solidairement, à lui rembourser le montant d’un euro symbolique en réparation du préjudice qu’elle a subi en raison de l’impossibilité pour elle d’exploiter ses activités dans les locaux litigieux, au visa de l’ancien article 1149 du code civil.

Cet article dispose en effet que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il appartient à la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS de rapporter la preuve découlant pour elle de l’impossibilité d’exploiter ses activités dans les locaux litigieux.

Or, elle ne produit aucune pièce de nature à rapporter l’existence d’un tel préjudice, qu’elle considère d’ailleurs elle-même comme négligeable puisque chiffré à la somme de 1 € symbolique.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle formée par Madame [X] [K] veuve [D] au titre des loyers impayés des mois de décembre 2021 à septembre 2023

Madame [X] [K] veuve [D] sollicite la condamnation de la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS à lui payer la somme de 31.500 € outre intérêts de 1,5% sur chaque terme impayé correspondant aux loyers impayés des mois de décembre 2021 au mois de septembre 2023.

Au regard de la date de résiliation judiciaire du bail à effet au 17 mars 2022, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS n’est plus redevable de loyer à compter de cette date.

S’agissant de la période antérieure, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS justifie en outre par la production de son extrait de compte comptable avoir procédé au paiement des loyers dus pour les mois de décembre 2021, janvier à mars 2022.

Madame [X] [K] veuve [D] sera en conséquence déboutée de sa demande formée sur ce point.

Sur la demande formée par Madame [X] [K] veuve [D] au titre du rappel sur indexation du loyer

Madame [X] [K] veuve [D] demande au tribunal de condamner la société DSI au paiement d’une somme de 6.875,08€ au titre du rappel sur indexation du mois de mars 2019 au mois de septembre 2023 inclus, le tout intérêts de droit à compter de la signification de ses dernières écritures.

Sur ce point, le contrat de bail du 1er octobre 2014 prévoit que « les parties conviennent expressément que le loyer fera l’objet d’une clause d’échelle mobile qui jouera automatiquement chaque année « le jour anniversaire du début du Bail ». Les parties font le choix de fixer comme indice de référence l’Indice national des Loyers Commerciaux (ILC) tel qu’il est établi par L’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE). L’indice de base retenu est le dernier loyer publié au jour de la signature du Bail, l’Indice de comparaison servant à la fixation du loyer en application de la présente clause d’échelle mobile sera l’indice du trimestre correspondant publié chaque année suivante. »

Il convient de rappeler ici que la clause d’indexation joue de manière automatique tant dans son entrée en vigueur que dans son montant. Ainsi, aucune renonciation au jeu de la clause d’indexation prévue au bail ne résulte de la circonstance que le bailleur ne s’en est pas prévalu pendant plusieurs année.

Au regard de la date de résiliation judiciaire du loyer fixée au 17 mars 2022, aucune somme ne peut être due postérieurement à cette date au titre de la clause d’indexation précitée.

Madame [X] [K] veuve [D] sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef entre le 17 mars 2022 et le mois de septembre 2023.

Pour le surplus, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS ne s’oppose pas au principe de la demande, ni au calcul opéré par Madame [X] [K] veuve [D] pour les périodes suivantes :

— de mars 2019 au 31 octobre 2019 : 450,05 euros

— du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 : 1.109,65 euros.

Il y a en outre lieu de faire droit à la demande formée par Madame [X] [K] veuve [D] pour le surplus dans les conditions suivantes :

— Octobre 2020 à septembre 2021 : 1.144,48 €

— Octobre 2021 à 16 mars 2022 : 751,31 €.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS à payer à Madame [X] [K] veuve [D] la somme de 3.455,49 € au titre du rappel sur indexation des loyers pour la période d’octobre 2019 au 17 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2024, date de notification des dernières écritures des défendeurs conformément à la demande formée.

Sur la demande de compensation des sommes dues

La SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS demande au tribunal de prononcer la compensation entre tout montant qu’elle devrait au titre de l’indexation du loyer et tout montant que lui devraient Madame [X] [K], épouse [D], et Monsieur [U] [D].

En application des articles 13437 et suivants du code civil, il sera fait droit à la demande formée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par Madame [X] [K] veuve [D].

Ainsi qu’elle en fait la demande et en application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Laurianne ROCHEVILLE sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner Madame [X] [K] veuve [D] à payer à la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs tenant au défaut de qualité à défendre de Monsieur [U] [D]

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 1er octobre 2014 aux torts exclusifs de Madame [X] [K] veuve [D] à compter du 17 mars 2022

CONDAMNE Madame [X] [K] veuve [D] à payer à la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS la somme de QUINZE MILLE SEPT CENT VINGT CINQ EUROS ET QUATRE VINGT UN CENTIMES (15.725,81 €) au titre du remboursement des loyers perçus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS de sa demande en remboursement des loyers formée à l’encontre de Monsieur [U] [D]

DEBOUTE la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS de sa demande de dommages et intérêts formée solidairement à l’encontre de Madame [X] [K] veuve [D] et de Monsieur [U] [D]

DEBOUTE Madame [X] [K] veuve [D] de sa demande condamnation de la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS à lui payer la somme de 31.500 € outre intérêts de 1,5% sur chaque terme impayé correspondant aux loyers impayés des mois de décembre 2021 au mois de septembre 2023

CONDAMNE la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS à payer à Madame [X] [K] veuve [D] la somme de TROIS MILLE QUATRE CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES (3.455,49 €) au titre du rappel sur indexation des loyers pour la période d’octobre 2019 au 17 mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2024

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS et les sommes dues par Madame [X] [K] veuve [D] en application de la présente décision

CONDAMNE Madame [X] [K] veuve [D] à payer à la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE Madame [X] [K] veuve [D] aux entiers dépens de la présente instance

ACCORDE à Maître Laurianne ROCHEVILLE le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé à Toulouse le 20 février 2026.

La Greffière La Présidente