RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 598/25JCP

N° RG 25/00252 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRDC

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Entre :

Monsieur [J] [B] [N] [E]

né le 30 Juillet 1944 à [Localité 9] (ARIEGE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Madame [L] [F] [G] [A] épouse [E]

née le 09 Février 1946 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Et :

Monsieur [C] [I] [H]

né le 18 Septembre 1997 à [Localité 6] CENTRE AFRIQUE

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame MARTINS

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 09 Octobre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 04 Décembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 8/12/25

N° RG 25/00252 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRDC – jugement du 04 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal ayant pris effet le 27 mars 2020, Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [C] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Monsieur [C] [H] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 418 euros.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] ont fait délivrer à Monsieur [C] [H], par acte d’un commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 1406,33 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 18 juin 2025, Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [C] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, sous le bénéfice des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1003, 1104, 1728 et 1741 du code civil :

Recevoir Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] en leurs demandes et les déclarer bien fondées, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, Constater que Monsieur [C] [H] est occupant sans droit ni titre, Condamner Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 3023,44 euros correspondant au montant des loyers et chars impayés selon décompte arrêté au 9 juin 2025, Condamner Monsieur [C] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges à compter de cette date et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés, Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant des lieux de leur chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ou des personnes prévues à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire, Condamner Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 125,70 euros correspondant aux frais d’huissier pour la délivrance de l’acte de commandement de payer, Condamner Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 9 octobre 2025.

A l’audience, Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E], représentés par leur conseil, actualisent leurs demandes et sollicitent la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 2788,42 euros au titre de l’arriéré locatif, au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts et 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils maintiennent leur demande au titre des dépens. Ils indiquent que le défendeur a quitté les lieux le 28 mai 2025 et qu’il a déjà réglé la somme totale de 560 euros. Ils précisent que le défendeur a quitté le logement le 28 mai 2025.

En défense, Monsieur [C] [H], comparant, ne conteste pas l’existence de la dette locative. Il explique avoir perdu son emploi. Il déclare avoir retrouvé un travail et sollicite des délais de paiement. Il propose le règlement de la somme de 500 euros par mois. Il déclare avoir déjà réglé trois fois la somme de 500 euros par l’intermédiaire de l’huissier.

Le tribunal a autorisé le demandeur à produire, par l’intermédiaire d’une note en délibéré, un décompte actualisé prenant en compte les derniers versements effectués par le défendeur.

Le délibéré a été fixé au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Par l’intermédiaire d’une note en délibéré, Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] produisent un décompte arrêté au 23 octobre 2025. Ce décompte comprend les derniers paiements effectués par le défendeur entre février et avril 2025 d’un montant de 1520 euros et fait état d’une dette locative d’un montant de 2456,06 euros, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 418 euros.

A l’audience, la dette n’a pas été contestée par le défendeur.

Cependant, les sommes inscrites des frais de procédures inscrits au décompte seront compris dans les dépens et la somme sollicitée au titre des dégradations locatives sera étudiée ci-après.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [C] [H] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E], au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1 436,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour restitution en bon état sont à la charge du locataire qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

En vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, en l’absence de pièce, le logement est réputé avoir été délivré en bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, le défendeur ne rapportant au demeurant aucun élément de nature à contredire cette présomption.

Un état des lieux sortant a été établi entre les parties le 28 mai 2025, soit 5 ans et 2 mois après l’entrée dans les lieux du locataire.

Il convient de rappeler que le départ d’un locataire ne doit pas donner lieu à la mise à sa charge de l’intégralité de la remise à neuf du logement. Chaque bailleur doit, en effet, assumer les charges liées à la rénovation du logement en lien avec la vétusté inhérente à toute occupation d’un bien immobilier.

Aussi, l’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Sur le nettoyage

Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] sollicitent le paiement de la somme de 179,30 euros au titre du nettoyage du logement et de tous les sanitaires. Au soutien de leur demande, ils produisent une facture n°F202501098 établie par la société PLOMBIER IMMO le 24 juin 2025 sur lequel figure cette prestation.

L’état des lieux de sortie fait mention :

D’une porte palière « sale », « à nettoyer » en présence de traces et de taches, D’une entrée « sale » « à nettoyer », de prises de courant « sales », d’un placard dont les 2 portes présentent des « traces à nettoyer », Dans le séjour : de « tâche diffuses », d’une vitrerie en « manque de nettoyage », d’un chauffage en « manque de nettoyage », de prises de courant « à nettoyer », Dans la cuisine : d’un évier « à nettoyer », des joints « sales » à changer, des meubles hauts avec « traces diffuses » « traces de graisses sur les champs au-dessous des portes », d’une hotte avec des « traces de graisses », d’un joint de réfrigérateur « moisi » qui nécessite un nettoyage, un sol avec des taches ou traces diffuses, une aération supérieure « jauni », Dans la salle de bain : d’un mitigeur de lavabo entartré, d’une bonde bloquée « en partie sale à l’intérieur », d’une bonde de baignoire « à nettoyer », de joints autour de la baignoire « à refaire car moisi », d’un habillage de baignoire « sale », de sanitaires entartrés « à nettoyer », d’un sol « à nettoyer »,

Il ressort de l’état des lieux de sortie que quelques éléments du logement n’ont pas été nettoyés alors que cela incombait au locataire. Si la demande apparait justifiée, il convient de la réduire à de plus justes proportions puisque le nettoyage intégral du logement n’apparait pas nécessaire au regard des mentions portées à l’état des lieux de sortie. Ainsi, la demande sera retenue à hauteur de 70 euros.

Sur le remplacement de la serrure de la boite aux lettres

Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] sollicitent le paiement de la somme de 59 euros au titre de la fourniture et du remplacement de la serrure de la porte de la boite aux lettres. Au soutien de leur demande, ils produisent une facture établie par la société MY ELECT le 18 juillet 2025 sur lequel figure cette prestation.

L’état des lieux de sortie mentionne que les clés de la boite aux lettres n’ont pas été restituées par le locataire.

Par conséquent, la demande apparait justifiée et sera retenue.

Sur le remplacement d’un émetteur

Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] sollicitent le paiement de la somme de 46,27 euros au titre du remplacement d’un émetteur. Au soutien de leur demande, ils produisent une facture établie le 10 juillet 2025 par le syndic de copropriété de la résidence [Adresse 10], dans laquelle se trouve le logement occupé par le défendeur.

L’état des lieux de sortie mentionne que l’émetteur aux lettres n’ont pas été restituées par le locataire.

Par conséquent, la demande apparait justifiée et sera retenue.

Sur le remplacement des joints de l’évier et de la baignoire

Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] sollicitent le paiement de la somme de 274,56 euros au titre du remplacement des joints silicones de l’évier de la cuisine et de la baignoire ainsi que pour le détartrage et le nettoyage de la cuvette des sanitaires. Au soutien de leur demande, ils produisent une facture n°F202501090 établie par la société PLOMBIER IMMO le 24 juin 2025 sur lequel figure cette prestation.

L’état des lieux de sortie décrit un joint de réfrigérateur « moisi » qui nécessite un nettoyage et d’un joint autour de la baignoire « à refaire car moisi ». S’agissait des sanitaires, l’état des lieux de sortie mentionne des sanitaires entartrés « à nettoyer ».

Si le remplacement des joints de l’évier et de la baignoire ainsi que le détartrage des sanitaires apparaissent justifiés, il convient de constater qu’il s’agit de menues réparations, de sorte que la demande sera réduite à de plus justes proportions. Ainsi, la demande sera retenue à hauteur de 60 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [C] [H] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E], la somme de 235,27 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du contrat de bail sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, au moyen des décomptes produits en demande, il convient de constater que Monsieur [C] [H] a entrepris des efforts de paiement et fait état d’une situation personnelle et financière compatible avec l’octroi de délai de paiements, les bailleurs ne s’y opposant pas au demeurant.

Dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [C] [H]. Il sera ainsi autorisé à apurer sa dette dans un délai de 3 mois à raison de 2 mensualités de 500 euros chacune, payables le 10 de chaque mois, suivies d’une 3ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Les paiements s’imputeront d’abord sur l’arriéré locatif puis sur les intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui émanant de la carence du défendeur dans le paiement de leur dette locative compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [C] [H], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût de la délivrance du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de la délivrance de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ainsi que la dénonciation des conclusions et la copie des pièces.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, Monsieur [C] [H] sera condamné à leur payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] la somme de 1 436,53 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte actualisé au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] la somme de 235,27 euros au titre des dégradations locatives ;

AUTORISE Monsieur [C] [H] à se libérer de sa condamnation au titre de la dette locative et des dégradations locatives dans un délai de 3 mois, par le biais de virements mensuels de 500 euros pour les 2 premiers mois suivies d’une 3ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois ;

DEBOUTE Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à verser à Monsieur [J] [E] et Madame [L] [A] épouse [E], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant le coût de la délivrance du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de la délivrance de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ainsi que la dénonciation des conclusions et la copie des pièces.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 4 décembre 2025,

LA GREFFIERE LA JUGE