Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 28 novembre 2025, n° 24/01871

TJ Orléans 28 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Non justifications des retenues sur le dépôt de garantie
La cour a constaté que les désordres d'humidité étaient dus à des problèmes structurels et non à une mauvaise utilisation par le locataire, justifiant ainsi la restitution du dépôt de garantie.
Rejeté
Existence d'un préjudice de jouissance
La cour a jugé que le locataire n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice de jouissance, rendant sa demande irrecevable.
Rejeté
Absence de mise en garde sur l'état du logement
La cour a constaté l'absence de preuve du manquement allégué, déboutant ainsi le locataire de sa demande.
Rejeté
Comportement abusif du bailleur
La cour a jugé que le locataire n'a pas prouvé le caractère abusif de la résistance du bailleur, entraînant le rejet de sa demande.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a reconnu les démarches judiciaires effectuées par le locataire et a accordé une indemnité au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 28 nov. 2025, n° 24/01871
Numéro(s) :	24/01871
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin MARTINOT-LAGARDE
Cabinet(s) :	CELCE VILAIN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/01871 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWNR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [F]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [X] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin MARTINOT-LAGARDE, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2018, Madame [X] [D] a donné à bail à Monsieur [C] [F] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 420,00 €, outre 30,00 € de charges forfaitaires. Ce contrat prévoyait également le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 840,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 8 juillet 2018 en présence des parties.

Des désordres d’humidité et moisissures affectant le bien loué, Monsieur [C] [F] a sollicité auprès de son assureur THELEM « dégât des eaux » l’organisation d’une expertise contradictoire amiable qui eut lieu dans les locaux le 23 mars 2022.

L’expert du cabinet EUREXO a conclu dans son rapport du 24 mars 2022 à l’absence de sinistre « dégât des eaux », mais a relevé que la présence d’humidité dans le logement était consécutive à un pont thermique, constatant des moisissures en cueillie de plafond et en pied de mur de la pièce de vie (22 m²), ainsi que l’absence d’aération mécanique (VMC) dans le logement et d’aération intégrée dans la menuiserie de la cuisine.

Monsieur [C] [F] a quitté le logement le 26 août 2022 et un état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé en présence des parties, lequel a permis de constater qu’un fauteuil « main » pivotant était manquant, que des traces de moisissures étaient présentes sur certains murs, tandis qu’à la rubrique « observations » du document, il était mentionné que les experts des assureurs venus sur place n’avaient pas identifié et déterminé les torts et la responsabilité face aux dégâts de moisissures.

Madame [X] [D] refusant de restituer le dépôt de garantie de 840,00 € à Monsieur [C] [F] du fait des moisissures présentes dans le logement imputées au locataire sortant, l’assureur Protection juridique CIVIS de Monsieur [C] [F] a, par un courrier du 28 septembre 2022 adressé à Madame [X] [D], contesté cette retenue motivée par de soit-disant dégradations locatives, et l’a mis en demeure de restituer intégralement ce dépôt de garantie d’un montant de 840,00 € sous 10 jours, en l’informant qu’une majoration légale de 10 % du loyer par mois de retard prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 serait calculée, en cas de non-paiement, à compter du 26 octobre 2022.

Par assignation à comparaître du 26 avril 2024, Monsieur [C] [F], représenté par son conseil, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir la condamnation de Madame [X] [D] -au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989- à lui payer les sommes de :

—  840,00 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 42,00 € pour chaque période mensuelle commencée à compter du 22 octobre 2022, jusqu’à complet paiement ;

—  2.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir de conseil et de mise en garde (absence de DPE) ;

—  2.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

Madame [X] [D] devant être, enfin, déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires.

A l’audience du 8 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à 3 reprises afin de permettre l’échange de pièces et conclusions des avocats des parties dans le respect du contradictoire, puis a été appelée à l’audience des plaidoiries du 13 mai 2025, où Monsieur [C] [F], représenté par son avocat-conseil, a maintenu dans ses conclusions récapitulatives ses demandes introductives d’instance, et notamment de condamnation à titre principal de Madame [X] [D] à la restitution intégrale de son dépôt de garantie de 840,00 euros, majorée d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée à compter du 22 octobre 2022, et ce jusqu’au complet paiement, tout en persistant à contester toute retenue financière sur ce dépôt, au regard de l’absence de toutes dégradations ou réparations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie contradictoire, qui puissent lui être valablement imputées.

A l’audience, et par conclusions en réponse de son conseil, Madame [X] [D] confirme avoir parfaitement rempli ses obligations de bailleur, et déclare que la retenue intégrale du dépôt de garantie de 840,00 € est amplement justifiée du fait du coût de remise en état des lieux (1.501,22 €) et du remplacement du mobilier non restitué (267,99 €) correspondant aux dégradations et pertes locatives estimées suite à l’état des lieux de sortie contradictoire, soit une somme de 929,21 € dont il est demandé reconventionnellement le règlement à Monsieur [C] [F], assortie des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, outre sa condamnation au paiement de 600,00 € de dommages et intérêts pour préjudice moral, troubles et tracas occasionnés, à une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions développées par chacune des parties au litige, afin d’obtenir de plus amples précisions sur leurs prétentions et moyens respectifs.

Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement rendu en dernier ressort, est contradictoire toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I – Sur la restitution du dépôt de garantie

En premier lieu, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En second lieu, il est effectivement prévu à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :

— de répondre des éventuelles dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Cependant, il appartient au bailleur, dans un premier temps, d’établir, ou de faire dresser un état des lieux contradictoire en présence de son locataire à la sortie du logement, puis, dans un second temps, de rapporter la preuve par tous moyens que les désordres dûment constatés et mentionnés dans l’état des lieux régularisé et signé par les parties, revêtent effectivement le caractère de dégradations locatives imputables au seul locataire sortant du fait d’une mauvaise utilisation par ce dernier des locaux loués.

Or, en l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats, que la bailleresse Madame [X] [D] estime de façon quelque peu péremptoire que les désordres d’humidité, de moisissures et de condensation relevés dans les locaux loués sont de la seule responsabilité de Monsieur [C] [F] qui n’aurait pas fait usage du logement dans des conditions normales, notamment en ne procédant pas à une aération suffisante et régulière du logement.

Cependant, force est de relever que l’expert du cabinet EUREXO, mandaté par l’assureur du locataire en place a, dans son rapport amiable et contradictoire daté du 24 mars 2022, conclu que l’humidité présente dans le logement était consécutive, d’une part, à un pont thermique à l’origine des moisissures constatées en cueillie de plafond et en pied de mur de la pièce de vie, et d’autre part, à l’absence d’aération mécanique (VMC) dans le logement et de grille d’aération intégrée dans la menuiserie de la cuisine.

Ce constat d’expertise permet, par conséquent, d’affirmer que les désordres d’humidité ont été occasionnés, non pas par la mauvaise utilisation alléguée des locaux imputable à Monsieur [C] [F], mais exclusivement par la vétusté, une malfaçon ou un vice de construction (pont thermique) inhérent et imputable à la structure même de l’immeuble où se situe l’appartement loué dont Madame [X] [D] est copropriétaire-bailleur.

En conséquence, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité, Madame [X] [D] sera condamnée à restituer à Monsieur [C] [F] la somme de 840,00 € correspondant au dépôt de garantie litigieux, déduction faite toutefois de la somme de 267,99 € due par le requérant au titre du remplacement d’un fauteuil « main » manquant (pièce n°10 Me [E]), soit un montant résiduel à régler s’élevant à 572,01 € (cinq cent soixante douze euros et un centime) qui sera majoré, à compter du 26 octobre 2022 -à l’expiration du délai de 2 mois après la libération des lieux et remise des clés par le locataire- de la somme mensuelle de 42,00 € correspondant à 10 % du loyer initial, et ce, jusqu’au paiement intégral du solde dudit dépôt de garantie.

II – Sur les demandes de dommages et intérêts

En l’espèce, à l’analyse des pièces et éléments versés à la procédure par la partie requérante, il s’avère qu’en l’absence de production du moindre commencement de preuve de l’existence des préjudices allégués et consécutifs -troubles de jouissance ou manque de conseil et de mise en garde- les demandes d’indemnisation formées par Monsieur [C] [F] ne peuvent raisonnablement prospérer.

De même, il s’avère que le caractère dilatoire, la résistance manifestement abusive, voire malveillante, de Madame [X] [D] à l’égard de Monsieur [C] [F] ne sont absolument pas prouvés, ni factuellement démontrés par le demandeur.

Dans ces conditions, Monsieur [C] [F] ne pourra qu’être intégralement débouté de ses demandes de dommages et intérêts de ce chef.

Madame [X] [D] sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et troubles occasionnés, en l’absence de preuve du préjudice allégué.

III – Sur les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [F] pour la défense de ses intérêts, Madame [X] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

IV – Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [D], succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Enfin, il est rappelé à toutes fins, que le présent jugement rendu en dernier ressort, est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en dernier ressort,

Vu les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNE Madame [X] [D] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 572,01 € (cinq cent soixante douze euros et un centime) au titre de la restitution du solde de son dépôt de garantie de 840,00 €, majorée d’un montant de 42,00 euros mensuels, calculé à compter du 26 octobre 2022, et ce, jusqu’à restitution intégrale dudit dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [C] [F] de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre des préjudices de jouissance, manquement au devoir de conseil et de mise en garde et résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [X] [D] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice moral et troubles occasionnés ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [X] [D] à payer à Monsieur [C] [F] une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision, rendue en dernier ressort, bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, la minute étant signée par le Juge et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,