TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e HARZIC (P0058)

M^e CHEVALLIER (C1043)

C.C.C.

délivrées le :

à M. [N]

Mme [Y]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 19/03003

N° Portalis 352J-W-B7D-CPKCN

N° MINUTE : 5

Assignation du :

11 Mars 2019

EXPERTISE

[B] [N]

[Adresse 5]

[Localité 10]

[Courriel 12] 01-53-16-14-56

JUGEMENT

rendu le 17 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE PLACEMENT LAMDA (RCS de [Localité 17] 403 291 421)

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0058

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MAYA [L] (RCS de [Localité 17] 500 188 891)

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Sophie CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1043

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/03003 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPKCN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 03 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er novembre 1999, la Compagnie générale immobilière a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Miss 33 un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 19], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 1999, pour y exercer exclusivement l’activité de « vente de prêt-à-porter et articles s’y rapportant ».

Par acte sous signature privée non daté, la société Napoli, venant aux droits de la bailleresse initiale, a consenti un renouvellement du bail commercial à la S.A.R.L. Maya [L], venue aux droits de la preneuse initiale, ce à effet du 1er novembre 2008 au 31 octobre 2017, moyennant un loyer annuel en principal de 26 606,18 euros.

Le bail s’est poursuivi par tacite prorogation depuis le 1er novembre 2017.

Par acte d’huissier du 8 octobre 2018, la S.C.I. Société civile immobilière de placement Lamda (ci-après : la SCI de placement Lamda), venant aux droits de la bailleresse, a fait signifier à la S.A.R.L. Maya [L] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme de 18 951,92 euros en principal.

Par acte d’huissier du 11 décembre 2018, la S.A.R.L. Maya [L] a demandé à la SCI de placement Lamda le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019.

Par réponse signifiée le 11 mars 2019, la SCI de placement Lamda a refusé la demande de renouvellement, ce sans offre d’indemnité d’éviction.

Parallèlement, par acte d’huissier du 11 mars 2019, la SCI de placement Lamda a assigné la S.A.R.L. Maya [L] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de cette dernière.

Décision du 17 Novembre 2025

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À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 17 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 3 septembre 2025 et mise en délibéré au 17 novembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2025, la SCI de placement Lamda demande au tribunal de :

« – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 8 novembre 2018,

— CONSTATER, en tout état de cause, du bail du fait du refus de renouvellement et des

manquements graves et répétés de la Société MAYA [L] à ses obligations essentielles.

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de la Société MAYA [L] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe dans l’immeuble sis à loués sis à [Localité 9], avec l’assistance de Monsieur le [13] de Police et de la [Localité 14] Publique si besoin est,

— ORDONNER la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de fixer, et ce aux frais, risques et périls du défendeur,

— CONDAMNER la Société MAYA [L] à payer à la SCI DE PLACEMENT LAMDA la somme de 82.344,63 € correspondant aux indemnités d’occupation et accessoires impayés (1er trimestre 2025 inclus, indexation comprise et hors charges de ravalement).

— CONDAMNER la Société MAYA [L] à payer à la SCI DE PLACEMENT LAMDA, une indemnité d’occupation égale au loyer actuel, outre charges et taxes et ce, jusqu’à la restitution effective des lieux et la remise des clefs au bailleur,

— JUGER que le montant du dépôt de garantie d’un montant de 4.573,47 € restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts.

— JUGER que toutes les demandes de la Société MAYA [L] sont irrecevables, mal fondées et injustifiées.

— DÉBOUTER la Société MAYA [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la Société MAYA [L] à payer à la SCI DE PLACEMENT LAMDA la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la Société MAYA [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement du 8 novembre 2018 et qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par la Maître Rachel HARZIC, avocat au Barreau de Paris.

— JUGER qu’à défaut d’exécution spontanée des condamnations prononcées au terme de la décision à intervenir et donc de recours à l’exécution forcée par le ministère d’un commissaire de justice la Société MAYA [L] devra supporter, en plus des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96 /1080.

— RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

— JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. »

Le 12 août 2025, la SCI de placement Lamda a notifié des conclusions d’actualisation de créance, portant sa demande pécuniaire à hauteur de 90 463,83 euros au titre des indemnités d’occupation et accessoires impayés, 3ème trimestre 2025 inclus, indexation comprise et hors charges de ravalement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 mars 2025, la S.A.R.L. Maya [L] demande au tribunal de :

« A titre principal,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2018.

— DIRE ET JUGER, à tout le moins, que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2018 est mal fondé.

— DIRE ET JUGER en conséquence, que le commandement du 8 octobre 2018 ne peut produire aucun effet et que la clause résolutoire n’a pas joué,

A titre subsidiaire,

— ACCORDER à la société MAYA [L], en application des dispositions de l’article 1343-5 (ancien 1244-1) du Code civil, un délai de 20 mois pour régler les sommes auxquelles elle serait éventuellement condamnée.

— SUSPENDRE, en conséquence, pendant les délais de paiement qui seront accordés les effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce.

En tout état cause,

— DÉBOUTER la SCI DE PLACEMENT LAMDA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DIRE ET JUGER que la somme de 29.280 €, dont le paiement est sollicité par la SCI DE PLACEMENT LAMDA au titre des provisions pour charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022 (7.320 € par an), n’est pas due en raison du défaut de régularisation de charges ;

En conséquence,

— DÉBOUTER la SCI DE PLACEMENT LAMDA de sa demande de condamnation ;

— DIRE ET JUGER la société MAYA [L] recevable et bien fondée en sa demande de versement d’une indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article L 145-14 du Code du Commerce.

— CONDAMNER, en conséquence, la SCI DE PLACEMENT LAMDA à payer à la société MAYA [L] la somme de DEUX CENT MILLE EUROS (200.000 €) à titre de réparation du préjudice causé par le non-renouvellement de son bail commercial ;

— DESIGNER, à titre subsidiaire, tel Expert, qu’il lui plaira, avec pour mission de :

* Se rendre sur place à [Localité 18] [Adresse 1] [Adresse 4] et visiter les locaux dont la société [16] [L] est évincée,

* Fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, l’indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial subi par le locataire,

— DIRE que l’Expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans le délai de quatre mois de la consignation.

— ÉCARTER l’exécution provisoire.

— CONDAMNER la société SCI DE PLACEMENT LAMDA à payer à la société MAYA [L] une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

Décision du 17 Novembre 2025

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MOTIVATION

Remarque préliminaire

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, le dispositif de la SCI de placement Lamda comprend le chef suivant : « constater, en tout état de cause, du bail du fait du refus de renouvellement et des manquements graves et répétés de la S.A.R.L. Maya [L] à ses obligations essentielles ».

Cette prétention étant manifestement incomplète, il sera considéré, au vu du contenu des conclusions de la SCI de placement Lamda, qu’elle demande ce faisant que la résiliation définitive du bail soit constatée, eu égard au refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes qu’elle a signifié.

Sur la régularité du commandement de payer

La S.A.R.L. Maya [L] sollicite l’annulation du commandement signifié le 8 octobre 2018 au motif qu’il a été délivré de mauvaise foi. Elle soutient en substance que d’une part les charges visées au commandement n’ont pas été justifiées par la SCI de placement Lamda, que d’autre part la bailleresse lui a facturé sans justification une somme trimestrielle de 6 000 euros supérieure à celle qu’elle payait jusqu’ici et enfin que le délai qui lui a été laissé pour déférer au commandement était insuffisant au vu de l’importance et de l’imprévisibilité de la somme.

La SCI de placement Lamda réplique en substance qu’elle justifie des sommes appelées au commandement et que le bail prévoit que la provision pour charges est révisable à tout moment, de sorte que son augmentation ne peut lui être reprochée.

En droit, il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La nullité d’un commandement visant la clause résolutoire d’un bail peut être prononcée dans les conditions prévues par les articles 114 et 117 et suivants du code de procédure civile relatifs aux vices de forme et aux vices de fond des actes de procédure.

Par ailleurs, en application de l’ancien article 1134 et de l’actuel article 1104 du code civil, sont privés d’effet les commandements visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’acte litigieux vise en principal la somme de 18 951,92 euros. Ce solde est détaillé au décompte annexé au commandement, sur lequel figurent précisément les sommes facturées à la S.A.R.L. Maya [L], leur libellé, ainsi que les sommes payées par la preneuse.

Il en résulte que le solde débiteur est constitué de :

—  5 931,14 euros au titre de la « reddition annuelle 2017 », indiquée comme facturée le 5 juillet 2018,

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—  2 684,94 euros au titre des « charges pour travaux ravalement 1/4 », indiquées comme facturées le 23 juillet 2018,

—  2 684,94 euros au titre des « charges pour travaux ravalement 2/4 », indiquées comme facturées le 23 juillet 2018,

—  15 145,08 euros au titre du « loyer/indemnités d’occupation 4T18 », indiqués comme facturés le 1er octobre 2018,

—  1 722,90 euros au titre de la « clause pénale 10 % », indiquée comme facturée le 4 octobre 2018.

Il en ressort également que le loyer réglé par la S.A.R.L. Maya [L] en 2017 s’élevait à 9 002,46 euros par trimestre puis à 9 217,08 euros par trimestre en 2018, ce donc jusqu’au quatrième trimestre 2018.

Antérieurement à la délivrance du commandement le 8 octobre 2018, la SCI de placement Lamda a établi deux facturations en date du 5 juillet 2018 et du 12 septembre 2018 qu’elle verse aux débats.

Le premier avis d’échéance du 5 juillet 2018 portait sur la reddition annuelle des charges pour l’année 2017, soit un total de 5 931,14 euros. Plusieurs pièces justificatives y sont annexées, permettant le cas échéant à la S.A.R.L. Maya [L] de contester leur exigibilité.

Le second avis d’échéance du 12 septembre 2018 porte sur un total de 15 145,08 euros composé de 1 235 euros x 3 au titre de la régularisation de la provision pour charges des trois premiers trimestres 2018 et de 8 915,90 euros au titre du loyer et provision pour charges du 4ème trimestre 2018.

Contrairement à ce que soutient la SCI de placement Lamda, la stipulation claire du bail suivant laquelle la provision trimestrielle pour charges est « révisable à tout moment en fonction des dépenses » ne lui permettait pas de modifier rétroactivement le montant de la provision en cours d’année, l’ajustement à la réalité des dépenses ne pouvant valoir, sous peine de dénaturation de la clause, que pour l’avenir, ce sous réserve de la reddition annuelle des charges.

Par ailleurs, aucune preuve n’est apportée de la notification de ces deux avis d’échéance à la S.A.R.L. Maya [L] antérieurement à leur communication dans le cadre de la présente instance.

Quant aux sommes figurant au commandement au titre de travaux de ravalement, soit deux fois 2 684,94 euros, elles n’apparaissent dans aucune pièce de la SCI de placement Lamda avant le commandement du 8 octobre 2018 de sorte qu’il n’est pas démontré que la bailleresse ait antérieurement sollicité leur paiement en en justifiant l’exigibilité – qui est précisément contestée. La S.A.R.L. Maya [L] affirme dans ses écritures n’avoir reçu les deux appels de charges en cause que le 7 mars 2023.

Il doit être souligné que dans le cadre du présent litige, la SCI de placement Lamda a finalement renoncé à facturer à la S.A.R.L. Maya [L] des charges au titre de travaux de ravalement de l’immeuble de situation des locaux.

Il résulte de ces différents éléments que le 8 octobre 2018, alors que la S.A.R.L. Maya [L] payait régulièrement chaque échéance contractuelle, la SCI de placement Lamda lui a soudainement demandé de régler des sommes bien supérieures au montant jusqu’ici appelé trimestriellement.

Quand bien même l’avis d’échéance du 12 septembre 2018 aurait été adressé à la S.A.R.L. Maya [L] à cette date, la délivrance, moins d’un mois plus tard, d’un commandement visant la clause résolutoire, est entachée de mauvaise foi au vu de l’importance de la somme requise outre de la modification conséquente du montant de la provision pour charges (passée rétroactivement pour toute l’année 2018 de 595 euros par trimestre à 1 235 euros par trimestre).

Compte tenu de l’augmentation significative ainsi opérée, il revenait en outre à la SCI de placement Lamda, à tout le moins, de justifier en amont à sa preneuse de la nécessité d’augmenter la provision trimestrielle pour charges au vu, par exemple, des appels de fond reçus, ce qu’elle s’est abstenue de faire avant la présente instance.

La SCI de placement Lamda a ainsi privé la S.A.R.L. Maya [L] de la possibilité de prendre connaissance des diverses sommes réclamées au titre de la reddition des charges 2017, des travaux de ravalement de l’immeuble et des provisions pour charges, et donc, le cas échéant, de les contester ou de les régler sans mettre sa propre trésorerie en difficulté.

L’imputabilité et l’exigibilité de ces diverses sommes, contestées par la preneuse, seront analysées ci-après, dans le cadre de l’examen de la demande en paiement de la bailleresse.

La SCI de placement Lamda a donc fait un usage de ses prérogatives contractuelles ne permettant pas à la S.A.R.L. Maya [L], pour ces différents motifs, de remédier aux manquements reprochés dans le délai d’un mois imparti.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de la SCI de placement Lamda est caractérisée et justifie de priver d’effet le commandement du 8 octobre 2018.

Les demandes subséquentes de la SCI de placement Lamda – soit l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire – seront par conséquent rejetées.

Sur le refus de renouvellement

En vertu des articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement. Cette dernière doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Selon l’article L. 145-14 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17 du même code précise que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’espèce, la S.A.R.L. Maya [L] a fait signifier le 11 décembre 2018 une demande de renouvellement à compter du 1er janvier 2019, refusée par la SCI de placement Lamda par acte du 11 mars 2019. Le bail commercial liant la SCI de placement Lamda et la S.A.R.L. Maya [L] a par conséquent pris fin le 31 décembre 2018.

La SCI de placement Lamda a entendu, en plus de refuser le renouvellement du contrat, refuser à la S.A.R.L. Maya [L] le paiement d’une indemnité d’éviction. L’unique motif grave et légitime visé dans l’acte de refus tient dans le fait que le commandement de payer du 8 octobre 2018 est « resté partiellement sans effet dans le délai d’un mois et l’a demeuré à ce jour » – la S.A.R.L. Maya [L] ayant, par courrier postérieur au commandement, contesté l’exigibilité de certaines des charges facturées.

Dès lors que le commandement du 8 octobre 2018 vient d’être privé d’effet, il ne peut constituer la mise en demeure obligatoire prévue à l’article L. 145-17 susvisé.

Les dispositions obligatoires de l’article L. 145-17 ne sont en outre pas reproduites dans l’acte de refus.

Dans ses écritures, la SCI de placement Lamda soulève un second motif de refus d’indemnité d’éviction, à savoir un défaut allégué d’exploitation et d’entretien des locaux. Force est de constater qu’il n’est là encore justifié d’aucune mise en demeure relativement à ces manquements, qui ne peuvent donc pas davantage être invoqués.

En conséquence, la SCI de placement Lamda n’est fondée à se prévaloir d’aucun motif grave et légitime à l’encontre de la S.A.R.L. Maya [L]. Elle sera donc redevable à l’égard de cette dernière d’une indemnité d’éviction.

La SCI de placement Lamda soulève incidemment dans le corps de ses conclusions une fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Cependant, alors que le refus de renouvellement comportant refus d’indemnité d’éviction a été signifié le 11 mars 2019, la S.A.R.L. Maya [L] a formé pour la première fois sa demande d’indemnité d’éviction par conclusions notifiées le 24 février 2020, avant l’expiration du délai de deux ans, de sorte que cette demande est bien recevable.

Sur les indemnités d’éviction et d’occupation

Il a précédemment été rappelé que selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l’article L. 145-28 du même code prévoit que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent en outre que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Décision du 17 Novembre 2025

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En l’espèce, alors que le droit de la S.A.R.L. Maya [L] au versement d’une indemnité d’éviction vient d’être établi, une expertise judiciaire apparaît nécessaire pour en évaluer le montant, aucune pièce probante n’étant versée à cet égard. La provision à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la locataire qui a intérêt à voir l’expertise prospérer.

Quant à la créance d’indemnité d’occupation de la SCI de placement Lamda, elle sera également l’objet de l’expertise, s’agissant d’une indemnité d’occupation statutaire estimée conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce.

À titre provisionnel, la S.A.R.L. Maya [L] sera condamnée à payer à la SCI de placement Lamda une indemnité d’occupation égale au dernier loyer payé à la date de la résiliation du bail le 31 décembre 2018, taxes en plus.

Sur la demande en paiement de la SCI de placement Lamda

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI de placement Lamda demande la condamnation de la S.A.R.L. Maya [L] à lui payer la somme de 90 463,83 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés arrêtés au 3ème trimestre 2025 inclus, indexation comprise. Elle produit un décompte locatif courant du 1er juillet 2017 au 21 juillet 2025 faisant apparaître ce solde débiteur.

La S.A.R.L. Maya [L] étant débitrice, depuis le 1er janvier 2019, de l’indemnité d’occupation statutaire qui devra être fixée conformément aux dispositions des articles L. 145-28 et L. 145-33 et suivants du code de commerce, aucune condamnation définitive ne peut être prononcée à ce stade de la procédure pour la partie de la demande courant du 1er janvier 2019 au 3ème trimestre 2025. Les comptes définitifs entre les parties seront faits à l’issue de la mesure d’expertise.

Il peut en revanche être statué sur la période courant entre le 1er juillet 2017 et le 31 décembre 2018. Le décompte fait apparaître à ce titre un solde débiteur de 18 590,74 euros.

La S.A.R.L. Maya [L] conteste partiellement l’exigibilité de cette somme et spécifiquement celle des charges et taxes facturées par la bailleresse.

Il est constant, en application des articles 1103 (ancien article 1134) et 1353 (ancien article 1315) du code civil qu’il appartient au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’imputabilité, l’existence et le montant de ces charges. Faute d’y satisfaire, le bailleur doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

En l’espèce, l’avenant de renouvellement du bail stipule un loyer annuel en principal, hors taxes, de 26 606,18 euros, payable par trimestre et d’avance, indexé annuellement sur l’ICC.

Au loyer s’ajoutent « la TVA et tous impôts ou taxes présents ou à venir susceptibles d’être mis à la charge du locataire ou qui étant en principe à la charge de l’immeuble, seraient afférents à une prestation ou à un service dont profite le preneur. »

Le bail initial, dans ses dispositions reprises lors du renouvellement, prévoit en outre :

— dans une clause intitulée « charges particulières – provisions », que : « La quote-part est fixée suivant les règles de répartition en vigueur dans l’immeuble et qui correspond aux millièmes de la copropriété du lot mis à la disposition du preneur », ce sans mention des « charges » en cause ;

— la SCI de placement Lamda est tenue aux grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil ;

— dans une clause intitulée « impôts et charges divers », que : la S.A.R.L. Maya [L] est tenue au paiement des « impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle et dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur », de « l’impôt foncier », remboursable sur justification du bailleur, de « tous les impôts, taxes afférents à l’exploitation des lieux loués, y compris tous impôts et taxes qui pourraient être créés pendant et au cours de l’exécution du bail ».

Il est de jurisprudence constante, en application de l’ancien article 1162 du code civil, que s’agissant des baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du18 juin 2014 dite loi Pinel, les charges pouvant être répercutées sur le preneur dépendent des stipulations contractuelles. Néanmoins, les clauses relatives aux charges et taxes dont le preneur est redevable doivent s’interpréter de façon restrictive et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Force est de constater que le contrat de bail ne stipule pas que les charges communes de l’immeuble sont mises à la charge de la locataire, la clause intitulée « charges particulières – provisions » n’évoquant que les règles de répartition et le montant de la provision pour charges trimestrielle.

La SCI de placement Lamda est ainsi mal fondée à affirmer que « le bailleur est autorisé à refacturer au locataire l’ensemble des appels de charges sans aucune limitation ». La circonstance que le contrat met à la charge de la S.A.R.L. Maya [L] les réparations d’entretien de l’article 605 du code civil est ici inopérante.

Au surplus, le contrat de bail ne stipule aucune clé de répartition permettant de déterminer la quote-part de la S.A.R.L. Maya [L] aux charges communes visées dans le relevé des charges. Les « règles de répartition en vigueur dans l’immeuble » visées dans le bail ne sont pas détaillées dans le contrat ni annexées à celui-ci. Il n’est donc pas justifié que ces règles auraient été rendues opposables à la locataire par une stipulation du bail.

Dès lors, la SCI de placement Lamda échoue à démontrer l’existence d’une obligation pour la S.A.R.L. Maya [L] de supporter une quote-part des charges communes de l’immeuble. En conséquence, elle n’est pas en droit de refacturer à la S.A.R.L. Maya [L] l’une quelconque de ces charges.

Par ailleurs, le bail stipule que la taxe foncière est due par la S.A.R.L. Maya [L], ce sur justification de la bailleresse.

S’agissant de la reddition annuelle 2017, un document peu lisible est annexé à l’appel de charges global, intitulé « fiche de rôle de taxes foncières », qui ne correspond ni à l’avis d’impôt, ni au justificatif de paiement de l’impôt foncier. Cette taxe n’est donc pas suffisamment justifiée pour l’année en cause.

S’agissant de l’avis d’impôt annexé relatif à la « redevance année 2015 occupation domaniale par une constr » (sic) d’un montant de 329 euros, le bail ne contient aucune stipulation expresse la transférant à la charge de la preneuse, et la SCI de placement Lamda ne justifie pas de son inclusion dans l’une quelconque des clauses susvisées.

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/03003 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPKCN

Ainsi, s’agissant de la reddition annuelle 2017, ne sont pas dues les sommes suivantes :

— la somme de 1 190 euros appelée au titre de la taxe foncière,

— la somme de 329 euros appelée au titre de l’occupation du domaine public,

— la somme de 5 578,78 euros appelée au titre de la reddition annuelle 2017 des charges communes,

— les 4 x 56,21 euros facturés au titre de « tx immeuble » qui ne sont pas motivés ni justifiés.

Aucune somme n’est donc due par la S.A.R.L. Maya [L] au titre de la reddition annuelle des charges et taxes 2017. La S.A.R.L. Maya [L] ne formule cependant pas de demande de restitution des provisions versées (soit 595 euros par trimestre).

S’agissant de la reddition des charges de l’année 2018, la SCI de placement Lamda produit un document peu clair (sa pièce 12) accompagné d’annexes. Il en ressort que :

— la taxe foncière d’un montant de 1 194 euros est justifiée et donc due par la preneuse,

— la redevance pour occupation du domaine public de 445 euros n’est pas due en l’absence de stipulation contractuelle l’imputant suffisamment clairement à la preneuse,

— les charges communes de l’immeuble ne sont pas dues pour les mêmes motifs que précédemment.

Seule la somme de 1 194 euros est donc due par la S.A.R.L. Maya [L] au titre de la reddition des charges et taxes de l’année 2018, la SCI de placement Lamda ne justifiant ni de l’imputabilité ni de l’exigibilité des autres sommes portées sur le document produit au titre de la reddition 2018.

Finalement, les comptes des parties, sur la période considérée du 1er juillet 2017 au 31 décembre 2018, s’établissent comme suit :

— au titre des loyers en principal, la S.A.R.L. Maya [L], qui ne conteste pas les indexations opérées, était débitrice de la somme totale de 42 376,29 euros HT, TVA de 20 % en sus, soit 50 851,55 euros TTC ;

— au titre des charges et taxes, la S.A.R.L. Maya [L] n’était débitrice d’aucune somme pour l’année 2017 et de la somme de 1 194 euros pour l’année 2018 (il n’est pas justifié d’appliquer la TVA sur cette taxe) ;

— au titre de l’ajustement non contesté du dépôt de garantie, la S.A.R.L. Maya [L] était débitrice de la somme non contestée de 327,89 euros (aucune application de la TVA n’étant ici justifiée) ;

soit un total de 52 373,44 euros.

Sur cette même période, la S.A.R.L. Maya [L] a payé un total de 47 497,09 euros.

La S.A.R.L. Maya [L] sera donc condamnée à payer à la SCI de placement Lamda la somme de 4 876,35 euros au titre des loyers, charges et taxes dus entre le 1er juillet 2017 et le 31 décembre 2018.

Sur le dépôt de garantie

Les dispositions des articles 1134 ancien et 1353 actuel du code civil ont précédemment été rappelées.

En l’espèce, le bail prévoit que le dépôt de garantie sera restitué au locataire dans les deux mois de son départ, déduction faite des sommes pouvant être dues au bailleur. Le dépôt de garantie ne reste acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts que dans l’hypothèse de la résiliation du contrat pour toute cause imputable au locataire.

Force est de constater que le bail se trouve résilié par la décision de la SCI de placement Lamda de refuser son renouvellement, de sorte qu’il n’est pas justifié de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera donc commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif, à l’issue de l’établissement par l’expert judiciaire de sa note de synthèse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront en l’état réservés. Il sera sursis à statuer sur les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, afin d’éviter tout caractère dilatoire à un éventuel appel, et compte tenu de la durée conséquente de la présente instance, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE le commandement signifié le 8 octobre 2018 par la bailleresse privé d’effet,

DÉBOUTE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE PLACEMENT LAMDA de ses demandes subséquentes d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 novembre 2018 et d’expulsion,

CONDAMNE la S.A.R.L. MAYA [L] à payer à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE PLACEMENT LAMDA la somme de 4 876,35 euros au titre des loyers, charges et taxes dus entre le 1er juillet 2017 et le 31 décembre 2018,

JUGE que le bail commercial liant la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE PLACEMENT LAMDA et la S.A.R.L. MAYA [L] a pris fin le 31 décembre 2018 par l’effet du refus de renouvellement signifié par la bailleresse,

DÉBOUTE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE PLACEMENT LAMDA de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

DÉCLARE la S.A.R.L. MAYA [L] recevable en sa demande d’indemnité d’éviction,

JUGE que le refus de renouvellement de la bailleresse a ouvert le droit au versement d’une indemnité d’éviction pour la S.A.R.L. MAYA [L] et au versement d’une indemnité d’occupation pour la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE PLACEMENT LAMDA,

SURSOIT à statuer sur les demandes des parties relatives aux indemnités d’éviction et d’occupation,

ORDONNE, avant-dire droit, une mesure d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation et commet en qualité d’expert :

Monsieur [B] [N]

[Adresse 6]

[Courriel 12] – 01-53-16-14-56

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 19], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la S.A.R.L. MAYA [L],

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. MAYA [L] dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l’éviction,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d’effet du congé,

3) déterminer, à la date du 1er janvier 2019 la valeur locative du local commercial loué par la S.A.R.L. MAYA [L] et de proposer une estimation de l’indemnité d’occupation due par cette dernière depuis cette date,

* de tout dresser rapport en faisant toutes observations et suggestions utiles à la solution du litige,

FIXE à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. MAYA [L] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, [Adresse 20], Atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 30 janvier 2026, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DEMANDE à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

RAPPELLE que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 novembre 2026,

DÉSIGNE la juge de la mise en état de la 18ème chambre – 3ème section, aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [E] [Y]

[Adresse 2]

[Courriel 15] – 06 62 35 91 11

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la S.A.R.L. MAYA [L] au montant du dernier loyer dû au 31 décembre 2018, taxes en plus,

RÉSERVE les dépens,

SURSOIT à statuer sur les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire,

RAPPELLE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 16 mars 2026 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation et du démarrage des opérations d’expertise.

Fait et jugé à [Localité 17] le 17 Novembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA