TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [O] [N]

Monsieur [M] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05933 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HIW

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 juin 2025

DEMANDEUR

SDC DU [Adresse 3] par son syndic le CABINET ORALIA LEPINAY MALET – [Adresse 4]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05933 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HIW

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [N] et M. [M] [N] sont propriétaires des lots n°22 et 92 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastrés FT n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété, représentant 57/999ème et 1/999ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET en exercice, a assigné M. [O] [N] et M. [M] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-5315,36 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

-1000 euros de dommages et intérêts,

avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1 avril 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son conseil, a déposé des conclusions signifiées aux défendeurs les 25 et 28 mars 2025, auxquelles il s’est oralement rapporté et aux termes desquelles il demande désormais:

-6994,02 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 1423,70 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,

-1000 euros de dommages et intérêts,

avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [O] [N] et M. [M] [N] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, il est constant que si l’absence d’ approbation des comptes, comme l’annulation judiciaire de la décision ayant approuvé les comptes, empêche l’imputation à chaque copropriétaire de sa part définitive de charges, c’est-à-dire la régularisation des charges, les copropriétaires demeurent tenus au paiement des provisions au titre du budget prévisionnel voté en assemblée ( Cass. 3e civ., 24 mars 2009, n° 08-12.278).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°22 et 92, indiquant la répartition des tantièmes (57/999èmes et 1/999èmes), ainsi qu’un acte de notoriété établissant la qualité de copropriétaire de M. [O] [N] et M. [M] [N], dont il est établi qu’ils sont héritiers, chacun pour moitié indivise, du bien dont était propriétaire leur mère, Mme [L] [N], avant son décès, survenu le 22 octobre 2022,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2021 au 31 mars 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021, 2022, 2023,

— l’historique du compte du 19 février 2021 au 1 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 6994,02 euros (en ce inclus 1908,39 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 19 mai 2022 et 2 avril 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022

o rejetant la résolution tendant à l’approbation des comptes 2023

o ajustement et / ou vote des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

— sept mises en demeure de payer adressées à Mme [L] [N] les 13 février 2021, 24 août 2021, 12 novembre 2021, 10 février 2022, 9 mars 2022, 23 août 2022, 15 novembre 2022,

— une mise en demeure de payer adressée à la SELARL ETOILE NOTAIRES le 9 mai 2023,

— deux courriers de relance,

— une sommation de payer par acte d’huissier en date du 22 septembre 2023 valant mise en demeure sur la somme de 1303,44 euros,

— le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1908,39 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 5085,63 euros.

M. [O] [N] et M. [M] [N] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 5085,63 euros, portant sur la période allant du 19 février 2021 au 1 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter des multiples mises en demeure, des paiements étant intervenus postérieurement à leur réception, mais à compter de l’assignation du 17 octobre 2024.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que M. [O] [N] et M. [M] [N] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1908,39 euros se décomposant comme suit :

—  294 euros pour l’envoi de 7 mises en demeure les 13 février 2021, 24 août 2021, 12 novembre 2021, 10 février 2022, 9 mars 2022, 23 août 2022, 15 novembre 2022, et 7 mai 2023

—  66 euros pour l’envoi de deux courriers de relance en date du 2 décembre 2022 et 6 juin 2023,

—  120,26 euros pour la sommation de payer les charges de copropriété du 22 septembre 2023,

-550 euros pour la constitution du dossier avocat le 13 février 2024,

—  340 euros pour la constitution du dossier avocat le 2 juin 2024,

-150 euros pour la constitution du dossier huissier,

—  170 euros de frais de constitution d’hypothèque,

—  218,13 euros de frais d’assignation.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’une sommation de payer est un choix qui appartient au syndicat de sorte que les défendeurs ne sauraient être condamnés à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers recommandés. Il n’est par ailleurs pas justifié de l’envoi des courriers de relance.

Il n’est, enfin, justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat ou au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le coût de l’assignation relève des dépens.

En conséquence la somme globale de 407,26 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, lesquels se décomposent comme suit :

— deux lettres de mise en demeure pour 84 euros,

— un courrier de relance pour 33 euros,

— les frais de constitution d’hypothèque pour 170 euros,

— les frais de sommation de payer pour 120,26 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 17 octobre 2024 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les frais du procès

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [O] [N] et M. [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET :

— la somme de 5085,63 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 19 février 2021 au 1 janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 octobre 2024

— la somme de 407,26 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 octobre 2024,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 17 octobre 2024,

CONDAMNE in solidum M. [O] [N] et M. [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [O] [N] et M. [M] [N] aux dépens à l’exception des sommations de payer et commandements délivrés avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.