TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/04892 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4QE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [X]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné à bail à Monsieur [W] [X] un bien à usage d’habitation F4 porte 11 escalier 11 Bâtiment 99 situé [Adresse 3], par contrat du 7 juin 2022, pour un loyer mensuel de 507,30 euros hors charges, payable à terme échu.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait signifier à son locataire, en date du 9 juillet 2024, un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire et remis à étude. Elle lui a également fait signifier un commandement de payer les loyers suivant procès-verbal remis à étude le 9 juillet 2024 pour un montant en principal de 2.961,03 euros.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 9 juillet 2024 de cette situation d’impayés.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner le 11 septembre 2024 Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non paiement des loyers et/ou défaut d’assurance;ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [X], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 2961,03 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ; le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;condamner Monsieur [W] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;condamner Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [W] [X] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’état dans le département le 11 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27mars 2025.

A cette audience, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [F] [Y], employée du bailleur – a maintenu ses demandes portant notamment sur les loyers impayés et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2062,06 euros, hors frais. Le bailleur a fait état d’une reprise du paiement du loyer depuis 4 mois et d’un engagement d’apurement de la dette à concurrence de 100 euros par mois, respecté. Il a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les questions de la recevabilité de la demande principale et de l’octroi de délais de paiement ont été mises d’office dans les débats.

Monsieur [W] [X] a comparu. Il a excipé d’un emploi rémunéré environ 1600 à 1700 euros par mois. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

La fiche de diagnostic social et financier reçue avant l’audience fait état du CDD dont bénéficie Monsieur [X] à la Mairie d'[Localité 5] pour 3 ans. Il est mentionné qu’il a 3 enfants qu’il accueille 1 weekend sur 2 et la moitié des vacances scolaires. Il est ajouté qu’il s’est marié et a un autre enfant. Une demande de regroupement familial est en cours.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

Suivant note en délibéré autorisée reçue le 1er avril 2025, la demanderesse a produit un décompte faisant apparaitre un dernier versement de 694,88 euros, effectif au 28 mars 2025 soit postérieurement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail du 7 juin 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non justification de l’assurance garantissant les risques locatifs, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer et de s’assurer resté sans effet.

Dans le mois de la délivrance dudit commandement en date du 9 juillet 2024 ainsi qu’il est dit ci-dessus visant la clause résolutoire, il ressort des débats que l’attestation d’assurance garantissant les risques locatifs n’a pas été produite dans le délai d'1 mois, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 12 août 2024, 1er jour ouvrable après l’expiration de la période d’un mois.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [X] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (433,14 euros qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de dossier enquête (38,10 euros) la somme de 2.062,06 euros, échéance du mois de février 2025 incluse. Il conviendra de déduire les règlements intervenus depuis.

Présent à l’audience, Monsieur [W] [X] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette que le bailleur a indiqué comme étant de 2062,06 euros duquel il conviendra de déduire toute sommes reçues depuis l’audience notamment le règlement de 694,88 euros confirmé par la note en délibéré susvisée.

En conséquence, Monsieur [W] [X] sera condamné au paiement de la somme de 2062,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [X] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative conformément au plan d’apurement conclu entre les parties et dont la demanderesse a précisé qu’il est respecté. La bailleresse est favorable à l’octroi de tels délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [W] [X] a repris le paiement intégral des loyers hormis celui du mois de février 2025 sachant que la bailleresse a expressément déclaré que le loyer était réglé en fin de mois à terme échu.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [W] [X] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [W] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés et défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et loyers impayés figurant au bail du 7 juin 2022 conclu entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais et Monsieur [W] [X], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2062,06 euros au titre des loyers et charges impayés incluant la mensualité du mois de février 2025 sous réserve des sommes reçues depuis l’audience à déduire notamment le règlement de 694,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [W] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 20 mensualités successives de 100 euros chacune et une 21ème qui devra solder la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [X] soit condamné à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 200 euros titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par D.STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,