TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02185 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GW7S

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEM [Y]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [I], munie d’un pouvoir [X] représentation

DÉFENDEUR :

Madame [U] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue [X] la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La société LOGEM [Y] a donné à bail à Madame [U] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 28 juin 2022, pour un loyer mensuel [X] 308,64 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEM [Y] a fait signifier le 24 octobre 2023 à Madame [U] [M] un commandement [X] payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal [X] 159,80 euros, selon décompte en date du 19 octobre 2023.

Le même acte a fait commandement à Madame [U] [M] d’avoir à justifier [X] l’assurance du logement dans le délai d’un mois.

La société LOGEM [Y] a ensuite fait assigner le 30 avril 2024 Madame [U] [M] devant le juge des contentieux [X] la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition [X] la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner que la location consentie à Madame [U] [M] a cessé [X] plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g [X] la Loi du 06 juillet 1989 et [X] juger que Madame [U] [M] sera expulsé, ainsi que tout occupant [X] son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours [X] la [Localité 5] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes [X] l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [U] [M] au titre des loyers et charges à la somme [X] 1.519,91 euros, en principal, en application [X] l’article 1728 du Code Civil avec intérêts au taux légal à compter [X] la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;condamner Madame [U] [M] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter [X] la signification [X] la décision à intervenir ;condamner Madame [U] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et des charges à compter [X] la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu [X] l’obligation [X] réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner Madame [U] [M] au paiement [X] la somme [X] 500 euros, à titre [X] participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application [X] l’article 700 du Code [X] procédure civile ;condamner Madame [U] [M] en tous les dépens [X] l’instance qui comprendront le coût du commandement et [X] la présente assignation, en application [X] l’article 696 du Code [X] procédure civile.

A l’audience du 12 novembre 2024, la société LOGEM [Y] – représentée avec pouvoir par Madame [P] [I], salariée du bailleur – a maintenu ses demandes et actualisé le montant [X] la dette locative à la somme [X] 4.237,27 euros. Elle a indiqué que la locataire vit seule avec trois enfants. Elle a précisé que sa quote-part, lorsqu’elle perçoit les APL est [X] 20 euros. Aussi, elle ajoute que le plan d’apurement mis en place n’a pas été respecté.

Citée à personne, Madame [U] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche [X] diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [U] [M] vit seule avec son fils qu’elle aurait en garde alternée. Elle a indiqué au travailleur social que la dette locative s’est créée lorsqu’elle était au RSA et qu’elle a eu des soucis [X] santé. Désormais, sur le plan professionnel, elle a indiqué travailler en intérim chez DERET en tant que préparatrice [X] commande depuis le mois [X] mai 2024. Aussi, elle indique avoir mis en place un plan d’apurement avec le bailleur social pour un montant [X] 70,30 euros par mois. Elle a indiqué au travailleur social qu’elle respecte son plan d’apurement chaque mois, et qu’elle est en lien avec Madame [L] [X] [Localité 6] [Y]. Elle a précisé qu’elle souhaite se maintenir dans le logement car le père [X] son fils habite [Localité 4] et que son fils est également scolarisé en petite section sur cette même commune. Elle s’est engagée auprès du travailleur social à régulariser sa dette locative au plus vite, et reprendre le paiement [X] ses loyers [X] façon régulière. Enfin, elle a également indiqué au travailleur social être assistée d’un avocat, Maître [F], et qu’elle sera présente à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIFS [X] LA DECISION

Aux termes [X] l’article 472 du Code [X] procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen [X] sa régularité, [X] sa recevabilité et [X] son bien-fondé.

En application [X] l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité [X] l’action :

Une copie [X] l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus [X] six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions [X] l’article 24 III [X] la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date [X] l’assignation.

Par ailleurs, la société LOGEM [Y] justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du [Y] le 2 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance [X] l’assignation du 30 avril 2024, conformément aux dispositions [X] l’article 24 II [X] la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement [X] payer et [X] ces actes.

L’action aux fins [X] constat [X] la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets [X] la clause résolutoire :

L’article 7 [X] la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation [X] plein droit du contrat [X] location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine [X] nullité, les dispositions [X] ce passage [X] la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juin 2022 contient une clause résolutoire en cas [X] non-souscription d’une assurance (article 4.2 des conditions générales).

Le 24 octobre 2023, un commandement d’avoir à justifier [X] l’assurance a été signifié à Madame [U] [M], les dispositions du passage [X] la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Madame [U] [M] avait jusqu’au 24 novembre 2023 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

Au regard des pièces versées au débat, il apparaît que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été versée à ce jour.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 25 novembre 2023.

L’expulsion [X] Madame [U] [M] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire [X] vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition [X] la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES [X] CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 [X] la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé [X] payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [U] [M] reste redevable des loyers jusqu’au 24 novembre 2023 et, à compter du 25 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité [X] nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 25 novembre 2023, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc [X] fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas [X] non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l’audience, conformément aux termes [X] l’assignation.

La société LOGEM [Y] produit un décompte démontrant que Madame [U] [M] reste devoir, après soustraction des frais [X] procédure (52,90 euros et 126,54 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) des frais liés au risque locatif (quatre fois 3,19 euros et cinq fois 5,50 euros, non justifiés en procédure et dont la nature entraîne nécessairement l’exclusion), ainsi que des frais [X] pénalités (dix fois 7,62 euros, non justifiés en procédure et dont la nature entraîne nécessairement l’exclusion), la somme [X] 4.120,81 euros à la date du 4 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Absente à l’audience, Madame [U] [M] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant [X] cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement [X] cette somme [X] 4.120,81 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme [X] 1.519,91 euros à compter du 30 avril 2024, date [X] l’assignation et à compter [X] la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [U] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date [X] la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin [X] réparer le préjudice découlant pour le demandeur [X] l’occupation indue [X] son bien et [X] son impossibilité [X] le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais [X] paiement n’a pas été mise d’office dans les débats, au regard du premier motif d’acquisition [X] la clause résolutoire, à savoir le défaut d’assurance du logement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement [X] payer et [X] l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEM [Y], Madame [U] [M] sera condamnée à verser au bailleur la somme [X] 200 euros au titre [X] l’article 700 du Code [X] procédure civile.

Le jugement est [X] plein droit assorti [X] l’exécution provisoire, au vu [X] la date [X] l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins [X] constat [X] la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition [X] la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 28 juin 2022 entre la société LOGEM [Y] et Madame [U] [M], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 novembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [M] [X] libérer les lieux et [X] restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA LOGEM [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement [X] quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle [X] tous occupants [X] son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et [X] la force publique ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à verser à la société LOGEM [Y], prise en la personne [X] son représentant légal, la somme [X] 4.120,81 euros (selon décompte en date du 4 novembre 2024), incluant la mensualité du mois d’octobre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec les intérêts au taux légal sur la somme [X] 1.519,91 euros à compter du 30 avril 2024, date [X] l’assignation, et à compter [X] la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à verser à la société LOGEM [Y], prise en la personne [X] son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date [X] la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à verser à la société LOGEM [Y], prise en la personne [X] son représentant légal, une somme [X] 200 euros au titre [X] l’article 700 du Code [X] procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [M] aux entiers dépens [X] l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est [X] plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux [X] la protection du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,