TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/03526 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ5F

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [D], muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juillet 2017, la SA d’HLM VALLOGIS (devenue VALLOIRE HABITAT) a donné à bail à Madame [R] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 501,19 euros avec les provisions sur charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a fait signifier le 19 avril 2024 à Madame [Y] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 507,58 euros, selon décompte arrêté le 11 avril 2024.

Le même acte a fait commandement au locataire de justifier de l’assurance du logement.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Madame [Y] [R], et constater la résiliation du contrat de location ;ordonner l’expulsion des lieux loués à Madame [Y] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [Y] [R] à lui payer la somme de 1144,28 euros représentant le montant des loyers et des charges impayés arrêtée au jour de la délivrance de l’assignation ;condamner Madame [Y] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement équivalente au montant du loyer et des charges, soit 570,42 euros à compter du 20 juin 2024, sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [Y] [R] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et justifier de l’assurance du 19 avril 2024, de l’assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;ordonner l’exécution provisoire de la décision nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

A la première audience, qui s’est tenue le 25 février 2025, le demandeur a sollicité un renvoi de l’affaire, étant dans l’attente du versement de l’aide au logement.

À la seconde audience, le 24 juin 2025, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT – représentée avec pouvoir par Monsieur [T] [D], employé du bailleur – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 365,63 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a précisé qu’il n’y avait pas eu de règlement depuis le 6 mars 2025. Il a ajouté que le défaut d’assurance existait mais n’avait pas été retenu dans l’assignation.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à personne, Madame [Y] [R] n’a comparu à aucune des audiences.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [R] est veuve, vit seule dans le logement avec ses trois enfants mineurs et ne travaille pas. Le règlement de la dette était envisagé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel et l’assignation ayant été délivrée à personne.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2017 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (article 5-A, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 507,58 euros.

Le commandement de payer laisse un délai de deux mois à la locataire pour régler la dette locative, conformément à la clause résolutoire contenue dans le bail.

De la somme contenue dans le commandement de payer, doivent être soustraits 22,86 euros de frais de pénalités, cette somme n’entrant pas dans les loyers et charges définis à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et n’étant pas justifiée en procédure, si bien que la locataire devait régler une somme de 484,72 euros pour en éteindre les causes.

Madame [Y] [R] avait jusqu’au 19 juin 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 19 avril 2024 au 19 juin 2024 à 24 heures, Madame [Y] [R] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 juin 2024.

L’expulsion de Madame [Y] [R] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [Y] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 19 juin 2024 et, à compter du 20 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 20 juin 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette indemnité sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l’audience, conformément aux termes de l’assignation.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [Y] [R] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (67,10 euros et 95,13 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de pénalités (22,86 euros et sept fois 7,62 euros, non justifiés en procédure), la somme de 365,63 euros à la date du 24 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [Y] [R] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 365,63 euros.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [Y] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats, en l’absence de Madame [R] à l’audience et faute de reprise du paiement du loyer avant l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, Madame [Y] [R] sera condamnée à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement figurant au bail conclu le 28 juillet 2017 entre la SA d’HLM VALLOGIS (désormais VALLOIRE HABITAT) et Madame [Y] [R], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 juin 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 365,63 euros (selon décompte en date du 24 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date) ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

La Greffière La Juge