TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02321 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. CEDO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [N] [U], gérante

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [T], domiciliée : chez M. [T] [V], [Adresse 1]

représentée par M^e Violette MONCHAUX, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 10 janvier 2023, la SCI CEDO a donné en location à Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 780 euros hors charges, payable à terme à échoir au plus tard le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CEDO a fait signifier à Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 13 mars 2024, pour un montant en principal de 2542,81 euros, selon décompte en date du 5 mars 2024.

La SCI CEDO a ensuite fait assigner Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] au paiement de la somme de 2542,81 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;

— Condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] au paiement des frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, qui s’est tenue le 28 novembre 2024, la SCI CEDO – représentée par Madame [U] [N], gérante – a indiqué que Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] avaient quitté le logement le 28 juin 2024. Le bailleur n’a pas maintenu ses demandes relatives au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du bail, et à l’expulsion. Le bailleur a maintenu sa demande relative aux impayés de loyer et ses demandes concernant les dépens et les frais irrépétibles. Il a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4460,83 euros, incluant le coût d’entretien de la chaudière et du jardin.

Cité à étude, Monsieur [D] [M] n’a pas comparu.

Madame [G] [T], assistée de son avocate, a comparu. Elle a contesté l’imputation dans la dette du coût de l’entretien de la chaudière et du jardin, faute de facture. Elle a actualisé sa situation. Elle a déposé ses pièces et ses conclusions par lesquelles elle demande de débouter le bailleur de ses demandes aux fins d’expulsion et de ses demandes accessoires dont celle aux fins de versement d’une indemnité d’occupation. Elle a sollicité des délais de paiement d’une durée de deux ans afin de régler les sommes auxquelles elle sera condamnée et a demandé que les sommes portent intérêt à un taux réduit à compter du prononcé du jugement. Elle a demandé de débouter le bailleur de sa demande d’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer et/ou de l’assignation, de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs aux dépens, pour que chacun conserve la charge de ses propres dépens, et de sa demande de condamnation de Madame [T] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel au vu des demandes contenues dans l’assignation et tous les défendeurs n’ayant pas comparu.

Il sera constaté que le bailleur ne maintient pas ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, ni sa demande subsidiaire de résiliation du bail et la demande qui en découle d’expulsion, les locataires ayant quitté le logement.

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail, la SCI CEDO produit un décompte daté du 27 novembre 2024 mentionnant que Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] seraient débiteurs d’une somme de 4460,83 euros.

La lecture du relevé de compte permet de constater que le bailleur a fixé le terme du bail au 28 juin 2024.

Madame [G] [T] confirme le départ du logement le 28 juin 2024, date de la restitution des clés du logement.

Cette date pourra donc être retenue comme terme du bail et de l’obligation de paiement du loyer.

A cette date, la dette locative était de 4910,83 euros.

Deux sommes apparaissent au débit ultérieurement : une somme de 200 euros au titre de l’entretien du jardin, et une somme de 130 euros relative à l’entretien de la chaudière.

Les justificatifs concernant ces deux entretiens ne sont pas versés aux débats et, en tout état de cause, Monsieur [M], absent à l’audience, n’a pas été informé de ces nouvelles demandes dans les formes prévues à l’article 68 du Code de procédure civile, si bien qu’il ne pourra pas y être fait droit.

Le bailleur porte ensuite au crédit la somme de 780 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie.

Il en résulte une dette locative de 4130,83 euros.

Madame [G] [T], présente à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative (hormis en ce qui concerne les deux facturations mentionnées ci-dessus et exclues).

Quant à Monsieur [L] [M], absent à l’audience, il ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de la dette.

Le bail contient une clause de solidarité (chapitre VII, page 5).

Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4130,83 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2542,81 euros à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande.

II. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [G] [T] sollicite des délais de paiement et propose de régler la dette locative dans le délai maximal de deux années.

Elle verse à l’appui de sa demande des éléments relatifs aux circonstances du départ du logement, à sa situation économique (étant sans emploi, percevant l’allocation d’aide au retour à l’emploi et le revenu de solidarité active majoré), ainsi qu’à sa situation d’hébergement chez son père, outre à sa demande de logement.

Le bailleur a indiqué à l’audience être d’accord pour l’octroi de délais de paiement.

Il sera donc fait droit à la demande, étant précisé qu’il sera prévu une clause de déchéance permettant à l’ancien bailleur de solliciter le paiement de tout le solde de la dette en cas de non-respect de l’échéancier.

Il y aura donc lieu d’accorder à Madame [G] [T] des délais de paiement, selon les modalités indiquées dans le dispositif.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T], partie perdante, supporteront chacun pour moitié la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de l’assignation du 15 mai 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, mais afin également de tenir compte en équité du contexte conjugal dans lequel Madame [T] a mis un terme au bail, caractérisé par la copie de sa plainte du 2 juillet 2024 à l’encontre de Monsieur [M] et de son certificat médical du 5 juillet 2024, seul Monsieur [D] [M] sera condamné à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SCI CEDO ne maintient pas ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés, de résiliation du bail et d’expulsion, relatives au bail ayant pris effet le 10 janvier 2023 et conclu avec Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], et cela en raison du départ des locataires du logement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] à verser à la SCI CEDO, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4130,83 euros (selon décompte en date du 27 novembre 2024 et prenant en compte du montant du dépôt de garantie) au titre des loyers et charges impayés relatifs au logement précité, le terme du bail étant fixé le 28 juin 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2542,81 euros à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [G] [T] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 175 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à verser à la SCI CEDO, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] et Madame [G] [T] au paiement chacun de la moitié des dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de l’assignation du 15 mai 2024;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,