TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/02970 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYYE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [T], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [K] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 17 mai 2011, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [K] [L] [U] un logement à usage d’habitation de type 4 avec stationnement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer de 436,36 € hors charges, et 40,02 € pour le stationnement, payables mensuellement à terme échu le 1er de chaque mois.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à Madame [K] [L] [U] un commandement de payer la somme en principal de 2.056,08 euros, visant la clause résolutoire figurant au bail.

En l’absence de règlement des causes du commandement, la société LOGEMLOIRET a donc fait assigner Madame [K] [L] [U] -par acte du 21 juin 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail du 17 mai 2011 et que la location consentie à Madame [K] [L] [U] a été résiliée de plein droit à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [K] [L] [U], ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe au [Adresse 1] dès que le délai légal sera expiré, et si besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles à ses frais et risques et périls, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [K] [L] [U] à payer au bailleur la somme de 3.640,28 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 503,60 € égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [K] [L] [U] à payer au bailleur une indemnité de 400,00 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [K] [L] [U] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés, qui comprendront notamment le coût du commandement du 25 mars 2024 et de l’assignation, en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’audience du 10 décembre 2024, la société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Madame [T], employée du bailleur- a actualisé la dette locative à la somme de 2.683,28 euros hors frais de procédure (arrêtée au 5 décembre 2024) en expliquant qu’un plan d’apurement de la dette locative avait été mis en place et était intégralement respecté par la locataire Madame [K] [L] [U].

La société LOGEMLOIRET a par conséquent donné son accord sur l’octroi de délais de paiement, sollicité la validation du plan de règlement en cours, ainsi que la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [K] [L] [U], n’a pas comparu, ni personne pour elle, bien que régulièrement citée à l’étude.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel, en l’absence de la défenderesse Madame [K] [L] [U] à l’audience, lors de la demande de suspension par la société bailleresse de l’acquisition de la clause résolutoire du fait du respect de l’accord d’échelonnement en cours.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé dès le 14 mars 2024 à la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret la situation d’impayés de Madame [K] [L] [U], soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer le 25 mars 2024 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le bail du 17 mai 2011 contient une clause résolutoire (article 3.5 page 5 des conditions générales) prévoyant un délai de 2 mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Nonobstant le fait que le commandement de payer la somme de 2.056,08 euros en principal signifié le 25 mars 2024 prévoyait un délai de règlement de 6 semaines, la clause résolutoire contractuelle prévoyant un délai de 2 mois plus favorable au locataire -tel que convenu au bail signé entre les parties- s’appliquera bien en l’espèce.

Madame [K] [L] [U] avait donc jusqu’au samedi 25 mai 2024 (jour ouvré) -délai légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 27 mai 2024 à 24 heures- pour régler la somme de 2.056,08 euros et éteindre les causes du commandement de payer. Or, ce commandement est demeuré infructueux, aucun règlement n’ayant étant réalisé par la locataire pendant cette période.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS, CHARGES ET INDEMNITE D’OCCUPATION :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte détaillé démontrant que Madame [K] [L] [U] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (290,63 €), la somme de 2.683,28 euros, étant précisé à l’analyse du décompte que le montant concernant le « surloyer » (22,87 €), ainsi que le montant non contractuel dénommé « opspenalit » (99,06 €), ainsi que « risque loca » (79,64 €) devront également être déduits à concurrence d’un montant de 201,57 €, soit une somme globale due ramenée à 2.481,71 € qui sera imputée à Madame [K] [L] [U] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés dont elle reste redevable auprès de son bailleur.

Il y aura donc lieu de condamner Madame [K] [L] [U] à payer cette somme principale de 2.481,71 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, selon décompte fourni au tribunal (arrêté à la date du 5 décembre 2024-loyer de novembre 2024 inclus) par la société LOGEMLOIRET.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, la société LOGEMLOIRET a consenti à l’octroi de délais de paiement, compte tenu du plan d’apurement en cours consenti à Madame [K] [L] [U] à concurrence de 50,00 € par mois, et intégralement respecté par cette dernière.

Prenant en compte, outre le règlement régulier du loyer courant, le respect intégral de l’accord d’échelonnement contracté avec la société LOGEMLOIRET à concurrence d’un règlement mensuel de 50,00 € au titre de la dette locative arriérée, il y aura donc lieu d’accorder à Madame [K] [L] [U] des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 35 mensualités de 50,00 euros chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout non-respect du règlement du loyer courant, ou des délais de paiement de l’arriéré locatif accordés justifiera la condamnation de Madame [K] [L] [U] au paiement du solde de la dette qui deviendra totalement et immédiatement exigible, tel qu’indiqué dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [K] [L] [U], partie perdante, supportera la charge de tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance.

En dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur LOGEMLOIRET, Madame [K] [L] [U] a bénéficié de la part de son bailleur d’un plan d’apurement amiable de sa dette locative, lequel s’avère intégralement respecté, outre le règlement régulier de son loyer courant.

Dans ces conditions, il n’y aura donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 17 mai 2011 entre la société LOGEMLOIRET et Madame [K] [L] [U], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [L] [U] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.481,71 € (deux mille quatre cent quatre-vingt-un euros et soixante et onze centimes) selon décompte en date du 5 décembre 2024 (mensualité de novembre 2024 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISE Madame [K] [L] [U] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 50,00 euros chacune, la 36ème devant solder la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [K] [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [K] [L] [U] soit condamnée à verser à la société LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges

— revalorisées en vertu des dispositions contractuelles- qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [L] [U] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,