TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [I]

Le Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05574 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BVK

N° MINUTE :

24/8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [O] [I],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 27 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05574 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BVK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2022, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Mme [O] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Le loyer mensuel actuel est de 935,72 euros, outre 146,06 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 3 025,25 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de décembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Mme [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion de Mme [O] [I] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Mme [O] [I],condamner par provision Mme [O] [I] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3 460,94 euros, terme d’avril 2024 inclus, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,condamner Mme [O] [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA ELOGIE SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 janvier 2024, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A l’audience, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3 294,02 euros, échéance de septembre 2024 incluse. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, qu’elle ne sollicite toutefois pas.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [O] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 19 septembre 2024, dont les termes ont été communiqués au demandeur à l’audience. Il en ressort que Mme [O] [I], mère célibataire de 4 enfants dont un en situation de handicap lourd, a cessé son activité professionnelle pour s’occuper de ce dernier régulièrement hospitalisé. Elle a également fait face à une rupture de droits, son titre de séjour ayant expiré. Sa situation est désormais rétablie sur le plan administratif ainsi qu’auprès de la Caisse des allocations familiales, si bien que le paiement du loyer a été repris. Un dossier de FSL a été instruit le 13 septembre 2024.

Il sera référé à l’assignation de la SA ELOGIE SIEMP soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique 22 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA ELOGIE SIEMP le 17 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 11 janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2024. Ce commandement comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Toutefois, le délai de deux mois, prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail en cause, non encore reconduit sous l’empire de la nouvelle loi, doit trouver à s’appliquer en l’espèce.

Si le délai de six semaines mentionné au commandement de payer du 12 janvier 2024 est erroné, il convient de constater que, d’après l’historique des versements la somme de 3 025,25 euros n’a pas été réglée par Mme [O] [I] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et le demandeur n’a fait assigner la défenderesse que le 17 mai 2024, soit plus de quatre mois après la signification dudit commandement. L’erreur de délai mentionné au commandement de payer ne cause dès lors aucun grief à la défenderesse.

La SA ELOGIE SIEMP est en conséquence bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mars 2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant a cependant repris.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989,le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Absente à l’audience de plaidoirie, la défenderesse n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire bien qu’elle ait repris le paiement du loyer courant. Si la SA ELOGIE SIEMP a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, elle n’a pas formé de demande en ce sens. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [I] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [O] [I] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [O] [I] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [O] [I] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Mme [O] [I] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [O] [I] reste devoir une somme de 3 294,02 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [O] [I] au paiement de cette somme à titre de provision sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989,le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, au vu de la reprise du paiement du loyer courant suite aux régularisations opérées, des éléments d’information sur les ressources de Mme [O] [I] contenues dans le diagnostic social en date du 19 septembre 2024 et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’accorder à Mme [O] [I] des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [I], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient, en équité, au vu de la situation financière manifestement fragile de Mme [O] [I], de débouter la SA ELOGIE SIEMP de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2022 entre la SA ELOGIE SIEMP et Mme [O] [I] portant sur le local situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 mars 2024,

DISONS que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Mme [O] [I] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de 3 294,02 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées,

AUTORISONS Mme [O] [I] à s’acquitter de sa dette de 3 294,02 euros par 36 mensualités de 91,50 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, jusqu’à extinction de la dette, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS qu’à défaut de respect de l’échéancier susvisé la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISONS la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [O] [I] à défaut de local désigné,

DISONS que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [O] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 janvier 2024,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. Le Préfet de [Localité 4] de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection