TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7YF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Y] [B] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [Z] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [D] [U] épouse [Z] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], par contrat du 13 avril 2015, pour un loyer mensuel de 500,06 euros, payable à terme échu.

Puis, suivant un avenant signé le 2 avril 2019, ayant pris effet le 1er avril 2019, un emplacement de parking n°06 a été donné en location à Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R].

Un état des lieux d’entrée a été préalablement contradictoirement réalisé le 13 avril 2015.

Par courrier recommandé avec accusé de réception écrit au bailleur, tamponné comme reçu le 1er mars 2024, Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R] ont donné congé du logement en faisant état d’un délai de préavis d’un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 29 mars 2024.

Le décompte mentionnant une dette de 3.534,13 euros a été adressé par le bailleur le 15 mai 2024.

Une mise en demeure de payer a été adressée aux locataires par la SA [Adresse 5] en date du 17 juin 2024 et réceptionnée le 19 juin 2024 pour un montant total de 3.534,13 euros.

Un constat de carence a été dressé le 3 septembre 2024 par un Conciliateur de Justice, les parties n’ayant pas réussi à se mettre d’accord.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 25 septembre 2024 Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

Les condamner à régler solidairement la somme de 3.534,13 euros à la requérante, au titre des loyers et charges impayées et des réparations locatives ;De condamner solidairement les époux [Z] [R] à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;S’entendre les requis condamnés en tous les frais et dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 24 avril 2025, la SA [Adresse 4], représentée avec pouvoir par Madame [Y] [B], employée du bailleur, a indiqué que le bail a perduré du 13 avril 2015 au 1er avril 2024. Elle a actualisé la dette à la somme de 2.997,33 euros se décomposant comme tel : 3.435,95 euros de réparations locatives, 531,84 euros d’eau et la somme de 546 euros a été déduite, correspondant au dépôt de garantie ainsi que la somme de 536 euros correspondant à des versements. Elle a indiqué que pour la fin du bail, elle a pris en compte la date de fin du congé et de restitution des clés, à savoir le 29 mars 2024. Elle a ajouté que l’état des lieux de sorti n’a pas été envoyé, celui-ci a été envoyé dans le cadre de la conciliation qui a donné lieu à un constat de carence. Elle a indiqué que les locataires ont signé un état des lieux de sortie qui n’est pas conforme aux photos et que les photos ont disparu. Elle a précisé que les photos qui ont été prises par le gardien ne sont pas jointes, mise à part celles du compteur.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [G] [Z] [R] a comparu. Il a indiqué avoir délivré congé de l’appartement par lettre recommandée avec accusé de réception. Il a contesté les réparations locatives excipés en affirmant que le logement était propre et en confirmant la date d’état des lieux de sortie au 29 mars 2024 lors duquel le concierge a pris des photos. Il a ajouté l’état des lieux n’est pas conforme à ces photos et a reconnu avoir signé cet état des lieux de sortie sur une tablette sans le lire, lequel lui a été envoyé postérieurement sans ces photos.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [D] [U] épouse [Z] [R], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est rendu par défaut , en dernier ressort.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 13 avril 2015, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte des sommes dues au 3 avril 2025 duquel il ressort une dette de 536,40 euros de loyers et 61,84 euros de charges d’eau froide sachant qu’il convient de déduit le règlement par les locataires de la somme de 536,40 euros.

Présent à l’audience, Monsieur [G] [Z] [R] ne conteste pas cette dette.

Absente à l’audience, Madame [D] [U] épouse [Z] [R] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette.

La dette au titre des loyers et charges impayés est donc de 61,84 euros.

La solidarité est prévue légalement entre les époux.

Il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] [R] à verser la somme de 61,84 euros à la SA d’HLM [Adresse 2]. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme totale de 3.435,95 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 13 avril 2015.

Elle produit également l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 29 mars 2024.

L’état des lieux de sortie mentionne la restitution des clés par Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R].

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement.

Sur la peinture :

La SA [Adresse 2] sollicite une somme de 3.100,24 euros correspondant à l’intégralité du coût de la peinture de différentes pièces du logement : chambre 1, chambre 2, couloir, cuisine, entrée, placard, salon, salle de bains, toilettes.

Elle produit pour cela une facture datée du 31 mai 2024, d’un montant total de 6.455,53 euros, comprenant la peinture des murs des pièces énoncées ci-dessus.

L’état des lieux d’entrée retient :

Dans la chambre 1 : peinture sale, 1 trace de tête de lit ;Dans la chambre 2 : peinture en bon état ;Dans le couloir : peinture en bon état ;Dans la cuisine : peinture en bon état ;Dans l’entrée : peinture tachée, multitude de traces noires en rentrant sur la droite ;Dans le placard : aucune précision sur l’état de la peinture des placards, ils seront considérés comme étant en bon état ;Dans le salon : peinture tachée, traces de cadres ;Dans la salle de bain : peinture en bon état ;Dans les toilettes : peinture sale, jauni.

A la sortie, il est mentionné  :

Dans la chambre 1 : peinture dégradée, traces multiples ;Dans la chambre 2 : peinture dégradée, traces multiples ;Dans le couloir : peinture dégradée, traces multiples ;Dans la cuisine : peinture dégradée, traces multiples ;Dans l’entrée : peinture dégradée, traces multiples ;Dans les placards : traces multiples ;Dans le salon : peinture dégradée, traces multiples ;Dans la salle de bain : peinture dégradée, traces et écaillée et jaunis ;Dans les toilettes : état d’usage, jaunis et quelques traces.

En conséquence, il y aura lieu d’effectuer une retenue à hauteur de 400 euros s’agissant de la peinture des murs de la chambre 1, de l’entrée, du salon et des toilettes. En effet, ceux-ci étaient d’ores et déjà sales et/ou tachés lors de l’entrée dans les lieux, et en état dégradé à la sortie des lieux, 9 ans après.

S’agissant du reste de la peinture, les différents postes seront retenus et il y aura lieu de retenir un coefficient de vétusté, tenant compte de la durée passé dans les lieux par les locataires. Ceux-ci étant restés dans les lieux 9 ans, il y aura donc lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 90% soit 10% par année.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge des locataires, à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux et des annotations et photos de l’état des lieux de sortie, sera fixée à la somme de 270,02 euros.

Sur le remplacement d’une clé :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 6,72 euros correspondant à l’intégralité du coût du remplacement d’une clé.

Elle produit pour cela une facture datée du 30 mai 2024, d’un montant de 7,30 euros, comprenant le remplacement d’une clé.

L’état des lieux d’entrée retient 2 clés pour la porte palière, 2 clés de boîte aux lettres ainsi que 2 badges magnétiques.

A la sortie, il est mentionné 1 clé de boîte aux lettres, 1 clé de porte palière, 1 bip pour le parking et 1 badge pour le hall d’entrée.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge de des locataires à titre d’indemnité, sera fixée à la somme de 6,72 euros.

Sur le remplacement d’un bloc DCL :

La SA [Adresse 2] sollicite une somme de 40,99 euros correspondant à l’intégralité du coût du remplacement d’un bloc DCL dans le salon.

Elle produit pour cela une facture datée du 30 mai 2024, d’un montant de 45,98 euros, comprenant le remplacement d’un point lumineux de centre y compris douille et fiche DCL dans le salon.

L’état des lieux d’entrée retient l’électricité du salon était dans un bon état.

L’état des lieux de sortie révèle qu’une douille est manquante dans le salon.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge de des locataires à titre d’indemnité, sera fixée à la somme de 20 euros.

Sur le remplacement d’une porte de placard et de la serrure :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 132 euros correspondant à l’intégralité du coût du remplacement d’une porte de placard et de sa serrure.

Elle produit pour cela une facture datée du 21 mai 2024, d’un montant de 271,70 euros, comprenant le remplacement d’une porte de placard et de sa serrure.

L’état des lieux d’entrée retiens que la porte de placard de la chambre 2 est en bon état.

A la sortie, il est mentionné que la porte de placard et la serrure de la chambre 2 ne s’ouvre pas et que celle-ci est dégradée.

Compte tenu des éléments de comparaison, il y aura lieu de retenir la demande de condamnation de la SA [Adresse 5] au titre du remplacement d’une porte de placard et de la serrure.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge de la locataire à titre d’indemnité sera fixée à la somme de 132 euros.

Sur le nettoyage du logement :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 156 euros correspondant à l’intégralité du coût du nettoyage du logement.

Elle produit pour cela un document qui s’intitule « synthèse comptable » et qui n’est pas une facture.

En effet, aucune information sur le nom de la société, son numéro de SIREN ou même encore la nature de la prestation.

En conséquence, il y aura lieu de débouter la SA [Adresse 5] de cette demande d’indemnisation, faute de production d’une facture en bonne et due forme.

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Il en résulte une somme totale due de 428,74 euros.

De cette somme, il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie à savoir la somme de 500,06 euros.

En conséquence, Monsieur [L] [R] et Madame [Z] [R] sont créditeurs d’une somme de 71,32 euros.

En conséquence, ils ne seront redevables d’aucune somme au titre des réparations locatives.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 61,84 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 7], terme du bail fixé le 1er avril 2024, et cela après déduction des versements effectués par les locataires, à hauteur de 536,40 euros, cette somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives formulée par la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE à l’égard de Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R] après déduction du montant du dépôt de garantie (500,06 euros) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z] [R] et Madame [D] [U] épouse [Z] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,