TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

07 MAI 2026

N° RG 23/00755 – N° Portalis DB22-W-B7H-RDP5

Code NAC : 30B

[Z]

DEMANDERESSE :

La société SCI BBMCQ, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le numéro 504 850 231 ayant son siège social situé [Adresse 1] et représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michel COSMIDIS de la SARL DCI AVOCATS ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société [Q] [C], société à responsabilité limitée immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro

512 980 616 ayant son siège social situé [Adresse 2] et représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Mélodie CHENAILLER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 03 Février 2023 reçu au greffe le 03 Février 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Février 2026, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2007, la SCI INVEST 5, aux droits de laquelle vient la SCI BBMCQ, a renouvelé le bail à titre commercial consenti à la société JOUMANA, aux droits de laquelle vient la société [Q] [C], des locaux à usage de bureau situés [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 15 décembre 2016, la SCI BBMCQ a donné congé à la société [Q] [C] avec offre de renouvellement du bail.

Le 21 août 2020, la société [Q] [C] a assigné la SCI BBMCQ devant la présente juridiction pour faire constater le renouvellement du bail.

Par jugement du 16 décembre 2021, la présente juridiction a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017 aux clauses et conditions du bail expiré et a condamné la société [Q] [C] à justifier auprès de son bailleur des attestations d’assurance qu’elle avait souscrites pour les locaux loués, conformément aux stipulations du bail, entre 2018 et 2021, à justifier auprès de son bailleur, la société BBMCQ, de la pose d’un compteur électrique distinct dans l’appartement pris à bail et, à défaut, à poser un tel compteur électrique, à justifier auprès de son bailleur, la société BBMCQ, d’une attestation de conformité des installations d’électricité et d’eau de l’appartement pris à bail, fournie par la société en charge des travaux de conformité.

Par acte d’huissier en date du 9 mai 2022, la SCI BBMCQ a fait délivrer à la société [Q] [C] un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs et l’acquit des primes.

Le 3 février 2023, la SCI BBMCQ a fait assigner la société [Q] [C] devant la présente juridiction aux fins de faire prononcer la résiliation du bail.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025 qui a été révoquée le 7 février 2025 pour permettre la convocation des parties en audience de règlement amiable.

La procédure de règlement amiable n’a pas pu aboutir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2024, la SCI BBMCQ demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil ;

Vu l’article 1217 du Code civil ;

Vu l’article 1741 du Code civil ;

Vu les pièces versées contradictoirement au débat et listées sous bordereau en fin des présentes ;

à titre principal,

— constater que la clause résolutoire inscrite au bail est définitivement acquise depuis le 10 juin 2023 à défaut pour la SARL [Q] [C] d’avoir justifié de l’assurance contre les risques locatifs et de l’acquit des primes d’assurances par la production d’une attestation délivrée par son assureur pour les années 2018 à 2022 dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte extra-judiciaire en date du 9 mai 2023 lui en faisant commandement en

des termes dépourvus de toute ambiguïté et en reproduisant les textes nécessaires ;

— constater que la clause résolutoire inscrite au bail est définitivement acquise depuis le 10 juin 2023 à défaut pour la SARL [Q] [C] d’avoir acquitté la somme de 5.620,33€ indiquée au Commandement et correspondant à des arriérés de charges, de dératisation, d’indexation et de loyers dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte extra-judiciaire en date du 9 mai 2023 lui en faisant commandement en des termes dépourvus de toute ambiguïté et en reproduisant les textes nécessaires ;

— constater en conséquence la résiliation judiciaire du bail consenti à la

société [Q] [C] pour les locaux sis [Adresse 4]

LE VESINET pour une durée de NEUF ANNEES et renouvelé à compter

du 1er juillet 2017 ;

à titre subsidiaire,

— constater la multiplicité des manquements répétés par la société [Q] [C] aux obligations contractuelles constituant des manquements graves rendant impossible le maintien dans les lieux de la société [Q] [C] ;

— prononcer la résiliation du bail commercial existant entre les parties ;

en conséquence et en toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de la société [Q] [C] ainsi que de toute personne morale ou physique dans les lieux de son chef, y compris dans le logement d’habitation et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— condamner la société [Q] [C] à payer une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir si le preneur ou l’un quelconque des occupants de son chef se refusait à quitter les lieux en dépit de la décision d’expulsion devenue exécutoire ;

— dire et juger qu’en application du bail si le preneur ou l’un quelconque des occupants de son chef se refusait à quitter les lieux après résiliation du bail la société [Q] [C] sera redevable au bailleur, de plein droit, automatiquement et sans aucun préavis ou formalité, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer en vigueur, tout mois commencé étant dû en totalité jusqu’à libération effective et intégrale des lieux et remise des clefs ;

— dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;

— dire et juger que la société [Q] [C] devra, à son départ faire mettre les lieux dans l’état prévu par le bail (notamment présence d’une cuisine, installation électrique et d’eau conforme) et, à défaut, autoriser le bailleur à faire exécuter les travaux dès le départ de la société [Q] [C] aux frais de cette dernière qui devra en rembourser le coût dès notification de la facture en LRAR ;

— dire et juger qu’à défaut de règlement dans les 48 heures de la facture de remise en état des locaux, la société [Q] [C] devra payer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de cette facture ;

— dire et juger qu’en application du bail liant les parties, dans tous les cas

de résiliation, la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers connus ou à courir et du prix des réparations locatives, notamment ;

— dire et juger qu’en application du bail liant les parties tous les frais de procédure, de poursuites judiciaires, tous honoraires d’avocats, tous frais d’auxiliaires de justice et tous frais relatifs à des mesures conservatoires ou d’exécution seront à la charge du preneur ;

en tout état de cause :

— condamner la société [Q] [C] à payer à la société BBMCQ la somme de 6.489,2 euros au titre des arriérés de loyer dus à l’indexation à l’ICC depuis janvier 2017 (somme arrêtée au 10 mai 2024) ;

— condamner la SARL [Q] [C] à appliquer les loyers indexés et, en conséquence, payer 1.921,72 euros de loyer par mois (hors toutes charges et taxes) ;

à titre très subsidiaire, si le tribunal considérait qu’il n’y avait pas lieu à indexation en juillet 2017, année du renouvellement du bail, il lui est demandé de :

— condamner la SARL [Q] [C] à payer à la SCI BBMCQ 2.737,78 euros au titre des arriérés de loyer dus à l’indexation (somme arrêtée au

10 mai 2024) ;

— condamner la SARL [Q] [C] à appliquer les loyers indexés et, en conséquence, payer un loyer de 1.863,98 euros par mois suivant indexation de juillet 2023, et de juger que cette somme mensuelle (hors toutes charges et taxes) variera selon les indexations à venir ;

— dire et juger qu’en application de la clause d’indexation contractuelle le loyer sera automatiquement indexé selon l’ICC du 2eme trimestre jusqu’à résiliation ou résolution définitive du bail commercial en vigueur ;

— dire et juger qu’en application de la clause d’indexation contractuelle l’arriéré de loyer consécutif au non-paiement des indexations annuelles sera automatiquement calculé et dû par le preneur indépendamment de la notification de son actualisation jusqu’au départ de la SARL [Q] [C] ;

— condamner la société [Q] [C] à payer à la société BBMCQ la somme de 7.308,25 euros au titre du solde des charges arriérées à la date du 31/12/2023 (hors dératisation et eau du restaurant) ;

— condamner la société [Q] [C] à payer à la société BBMCQ la somme de 1.497,27 euros au titre des frais de dératisation de la cave du restaurant au 31 décembre 2023 ;

— condamner la société [Q] [C] au paiement de la somme de

288 euros/an de frais de dératisation de la cave du restaurant lui incombant

pour 2024 et les années à venir ;

— condamner la société [Q] [C] au paiement de la somme de 3.399,02 euros correspondant au prorata de la facture d’eau de l’immeuble selon la surface du restaurant jusqu’au 31 décembre 2023 ;

— dire et juger que la provision pour charges sera de 377 euros par mois à compter de janvier 2024 ;

— dire et juger que, conformément aux dispositions contractuelles expresses tous loyers, charges, taxes, frais non payés au jour de l’échéance, portent intérêt au jour le jour au taux de 20% par an, la seule arrivée du terme valant mise en demeure ;

— à titre principal, il est demandé au tribunal de rejeter intégralement les prétentions de [Q] [C] concernant la clause d’intérêts de retard à défaut d’établir qu’il s’agit d’une clause pénale ;

— à titre subsidiaire, si la clause lui semblait excessive, il est demandé au tribunal de se référer à l’article L441-10 C. Com. pour fixer le montant des pénalités de retard dues par [Q] [C] à la SCI BBMCQ, étant rappelé que le retard de paiement de [Q] [C] excède 5 ans ;

— condamner la société [Q] [C] à justifier de la date de souscription du contrat de fourniture d’eau couvrant la consommation des locaux commerciaux, de l’existence par la production de toutes les factures d’eau depuis la souscription du contrat avec un fournisseur d’eau sous astreinte de 50 Euros par jour de retard par document à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à justifier de la date de souscription du contrat de fourniture d’eau de l’appartement, de l’existence par la production de toutes les factures d’eau depuis la souscription du contrat avec un fournisseur d’eau sous astreinte de 50 euros par jour de retard par document à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à justifier de la pose d’un compteur électrique distinct dans l’appartement objet du bail par une société de diagnostic, condamnation assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à faire poser un compteur électrique distinct dans l’appartement objet du bail, condamnation assortie d’une astreinte 250 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à établir qu’il n’existe aucune installation au gaz dans l’appartement loué et à en justifier par une société de diagnostic certifiée sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à produire les bons d’intervention d’une société d’entretien de toute installation au gaz présente dans les locaux objets du bail commercial, qu’il s’agisse des locaux commerciaux ou de l’appartement, sous astreinte 150 euros par jour de retard par installation à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à procéder aux réparations du muret sur lequel a été installé le bloc de climatisation de la société [Q] [C] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à

intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à procéder à l’enlèvement de tous ses « bacs à plantes » actuel ou futur déposés dans la cour commune en dépit de l’interdiction du bailleur et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par objet à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à procéder à l’enlèvement de ses mobylettes/scooters stationnés dans les cours en dépit de l’interdiction du bailleur et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard et par engin à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à procéder à l’enlèvement de tous autres objets (casier à bouteilles, caddies, étendoir à linge, cendrier…) installés dans la cour commune en dépit de l’interdiction du bailleur et ce sous astreinte de

50 euros par jour de retard et par objet à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société [Q] [C] à payer la somme de 653,89 euros

au titre de la régularisation de sa quote-part de taxes Foncières entre 2020

et 2023 ;

— condamner la société [Q] [C] à fournir le nom et qualité de chacune des personnes occupant l’appartement loué avec le local commercial sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par personne occupant ledit appartement à compter de la décision à intervenir ;

— constater que la société [Q] [C] a régulièrement recours à plus de deux « motocyclettes de livraisons » et violé le caractère accessoire de l’activité de livraison telle qu’imposé et défini par l’avenant en date du 27 juin 2011 dont les dispositions sont toujours en vigueur ;

— condamner la société [Q] [C] à payer la somme de 630 euros TTC correspondant au traitement anti-cafards de l’appartement situé au-dessus de ses locaux et rendu nécessaire par sa faute, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

— rejeter toutes les demandes reconventionnelles formulées par la SARL [Q] [C] ;

— rejeter la demande de délai de paiement formulée par la SARL [Q] [C] à défaut pour elle de justifier de sa situation financière ;

— rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire formulée par la SARL [Q] [C] qui serait contraire à une bonne administration de la

justice ;

— à titre principal, il est demandé au TRIBUNAL de rejeter fermement cette demande dans la mesure où le preneur a été informé depuis plus de 10 ans par plusieurs mises en demeure que ses manquements pouvaient engendrer une résiliation de son bail

— à titre subsidiaire, si le tribunal accédait à cette demande --et afin d’éviter de devoir saisir de nouveau la présente juridiction-- de l’assortir de

▪ l’obligation de produire tous les ans à 1 ère demande formulée par email et sous 8 jours son attestation d’assurance complète ainsi que la justification des acquits de prime, le 1 er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial

▪ l’obligation de justifier de l’installation d’un compteur électrique distinct dans l’appartement dans les 8 jours de la présente décision, le manquement à cette obligation emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial

▪ l’obligation de produire tous les ans à 1 ère demande formulée par email et sous 8 jours les bons d’entretien annuel de l’installation au gaz, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial

▪ l’obligation de produire tous les ans à 1 ère demande formulée par email et sous 8 jours tous les bons d’intervention de la société de dératisation dans toutes ses parties privatives, le 1 er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial,

▪ l’obligation de payer toutes sommes dues formulées par email et sous 8 jours, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial

▪ l’obligation de donner l’identité et la qualité de toutes les personnes, mêmes nouvelles, occupant l’appartement compris dans le bail commercial dans un délai maximum de 8 jours à compter de la décision à intervenir, le manquement emportant annulation de la suspension annulation immédiate du bail commercial

▪ l’obligation de réparer le muret endommagé par le bloc de climatisation installé sans autorisation dans un délai maximum de 8 jours à compter de la décision à intervenir, le manquement emportant annulation de la suspension annulation immédiate du bail commercial

▪ l’interdiction de stationner toute mobylette dans la cour, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial

▪ l’interdiction de déposer quoique ce soit dans les parties communes, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial

▪ l’interdiction d’obturer les voies d’aération présentes dans ses parties privatives, le 1er manquement emportant annulation de la suspension et annulation immédiate du bail commercial ;

— rejeter la demande formulée par la SARL [Q] [C] de délai pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution dans la mesure où le restaurant est incontestablement un local à usage commercial et où la SARL [Q] [C] a expressément reconnu ne pas y habiter et écrit « Concernant l’appartement, il est effectivement occupé ponctuellement par certains salariés en attente de logement et à titre

gracieux » ;

— rejeter la demande formulée par la SARL [Q] [C] de dommages-intérêts chiffrée à 50.000 euros pour préjudice d’exploitation à défaut d’avoir établi une quelconque faute de la SCI BBMCQ voire un quelconque préjudice ;

— constater que la SARL [Q] [C] renonce à la demande initialement formulée de remboursement des provisions pour charges ;

— rejeter toute demande formulée par la SARL [Q] [C] de remboursement des provisions pour charges dans la mesure où les régularisations de charges ont été faites et transmises annuellement ;

— constater que la SARL [Q] [C] renonce à la demande initialement de remboursement des provisions pour taxes foncières dans la mesure où les régularisations été faites et transmises annuellement ;

— rejeter toute demande formulée par la SARL [Q] [C] de remboursement des provisions pour taxes foncières dans la mesure où les régularisations ont été faites et transmises annuellement ;

— condamner la société [Q] [C] à payer les frais de commandement de payer du 9 mai 2022 se montant à 72,63 euros ;

— condamner la société [Q] [C] à payer les frais du Procès-Verbal de constat du 22 juin 2022 et du 29 novembre 2023 se montant à 700 euros TTC (soit 350 euros chacun) ainsi que de tous les Procès-Verbaux de constat qu’il sera nécessaire de faire établir ;

— dire et juger que toutes les sommes mises à la charge de la société [Q] [C] porteront intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

— dire et juger qu’il y a lieu à la capitalisation des intérêts à compter du jugement à venir ;

— prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur toutes les condamnations de payer et de faire, y compris sous astreinte, qui seront prononcées ;

— condamner la SARL [Q] [C] à payer à la SCI BBMCQ la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner la SARL [Q] [C] en tous les dépens.

Elle fait valoir que :

— le bail commercial liant la SCI BBMCQ et la SARL [Q] [C] doit être résilié pour non-fourniture d’attestation d’assurance et non justification de l’acquit des primes d’assurances afférentes, et ce de 2018 à 2022,

— la non-justification de l’acquit des primes d’assurances suffit à elle-seule à emporter la résiliation du bail,

— la SARL [Q] [C] n’a justifié d’aucun acquit d’assurance --que ce soit dans le délai d’un mois à compter du 9 mai 2022 ou plusieurs mois après--, ni d’une attestation d’assurance pour les années 2022 et 2023 entières,

— le bail indiquant sans aucune ambiguïté « le bail sera résilié de plein droit », la résiliation doit être automatiquement constatée par le tribunal,

— dans le cas de [Q] [C], il y a lieu de constater un double manquement relatif à l’assurance :

— manquement de déférer aux demandes du bailleur de la justification d’attestation d’assurance jusqu’en 2022

— manquement de déférer aux demandes du bailleur de prouver l’acquit des primes, y compris après le jugement de décembre 2022 et ce jusqu’en avril 2024,

— pendant 6 ans, la société [Q] [C] n’a pas garanti à son bailleur l’existence d’une assurance efficace des locaux loués, ce qui constitue manifestement un manquement grave de [Q] [C] à ses obligations contractuelles qui conduit à prononcer la résolution judiciaire du bail,

— il n’est nullement contesté que le locataire a attendu avril 2024 pour fournir un email de son assureur tendant à établir qu’il est à jour de ces primes alors que le bailleur demandait cette preuve depuis 2017,

— la société [Q] [C] ne s’est pas acquittée spontanément du montant des indexations de loyer et n’a effectué un paiement que six mois après le commandement de payer délivré,

— les sommes acquittées volontairement par la société [Q] [C] en novembre 2022, même afférentes à des périodes antérieures à février 2018 voire à février 2021, ne sauraient donc être remises en cause par elle,

— le commandement du 9 mai 2022 n’est pas limité à la demande de paiement de sommes, mais il comprend aussi un commandement de fournir dans un délai d’un mois l’attestation d’assurance et la justification d’acquit des primes pour les années 2018 à 2022, justifications jamais fournies dans ledit délai ce qui emporte automatiquement l’acquisition de la clause résolutoire, le grief allégué de l'« absence de décompte des sommes » ne saurait donc atteindre cette partie du commandement de communiquer sans lien avec une demande de paiement,

— le commandement de payer comprend dans le corps de son acte un courrier de la SCI BBMCQ envoyé en RAR le 7 janvier 2022 décomposant en détail le calcul des sommes dues en remontant à janvier 2017, année par année, en mentionnant les chiffres des index retenus ainsi que la méthode de calcul. La liste des indices était d’ailleurs jointe en PJ à ce courrier,

— ce décompte apparaît suffisamment précis puisque la société [Q] [C] a adressé un chèque de l’exact montant sans demande de précision,

— la somme mentionnée sur le commandement est inférieure à la somme réellement due de sorte que la validité de ce commandement de payer ne peut donc aucunement être affectée de ce chef,

— aucune sanction légale n’est prévue pour non fourniture de quittance mensuelle en sus des quittances annuelles, à supposer qu’elles aient été demandées par le locataire,

— toutes les quittances mensuelles entre janvier 2017 et mai 2024 ayant été de nouveau envoyées par email, il y a donc lieu de débouter la société [Q] [C] de sa demande de production sous astreinte des quittances mensuelles depuis 2018,

— la SARL [Q] [C] s’est elle-même octroyée de larges délais de paiement depuis 2017,

— la clause d’indexation convenue est claire « le loyer variera annuellement à date anniversaire ». Cela signifie qu’en juillet 2017, le loyer a été indexé et que ce nouveau loyer a été le 1er loyer de base du bail renouvelé,

— dans la mesure où, devant la défaillance de la société [Q] [C] à faire dératiser régulièrement l’intégralité de ses parties privatives contre les nuisibles, la SCI BBMCQ a été contrainte (dans l’intérêt de tous les occupants) à englober des parties privatives de [Q] [C] dans le contrat de traitement de l’ensemble immobilier, il serait incohérent que la collectivité des occupants de l’immeuble assume le coût du traitement de parties privatives de [Q] [C],

— tous les types de charges mentionnés expressément dans le bail sont incontestablement imputables au locataire,

— le récapitulatif annuel a été envoyé tous les ans à la société [Q] [C] en précisant non seulement les catégories de charges et taxes ainsi que la clef de répartition et les surfaces retenues pour le calcul des charges et taxes,

— en envoyant tous les ans des tableaux de régularisation de charges et taxes foncières précisant non seulement les catégories de charges et taxes ainsi que la clef de répartition et les surfaces retenues pour le calcul des charges et taxes la SCI BBMCQ a respecté L.145-40-2 C.com,

— à plusieurs reprises, la SCI BBMCQ a expliqué à sa locataire qu’à défaut pour elle d’envoyer la preuve du passage d’une société de dératisation dans sa cave privative, la SCI BBMCQ ferait passer la sienne et que sa locataire aurait à en assumer le coût,

— consciente de l’obligation morale et civile où elle était de payer la moitié des frais de dératisation choc mais aussi de traitement annuel eu égard à l’absence de traitement à son initiative de sa cave privative et de sa courette, la SARL [Q] [C] a payé spontanément la somme demandée plus de 6 mois après avoir reçu le commandement de payer daté du 9 mai 2022,

— l’article IV de l’acte de renouvellement prévoit expressément la participation de la société [Q] [C],

— suite à ses demandes adressées à ses locataires de justifier de l’installation d’un compteur d’eau privatif, il n’y a que la SARL [Q] [C] qui refuse non seulement de répondre mais aussi de justifier de l’existence éventuelle de son compteur d’eau mais aussi de la réception effective de factures,

— la société [Q] [C] a fait installer un compteur en urgence courant 2024, sans être en mesure d’établir l’existence d’un contrat de fourniture d’eau pour l’appartement, les factures produites concernant le seul restaurant et absolument pas l’appartement,

— la société [Q] [C] n’ayant jamais ni répondu sur l’existence d’un compteur d’eau séparatif pour le restaurant ni produit ses factures d’eau en dépit de plusieurs demandes et ce pendant plus de 6 ans, il est légitime qu’à défaut de prouver que le restaurant paie effectivement sa consommation d’eau à SUEZ la société [Q] [C] soit condamnée à payer sa quote-part de la facture d’eau –très importante-- de l’immeuble,

— étant donnée l’attitude de la SARL [Q] [C], elle est bien fondée à solliciter l’application de la clause contractuelle fixant à 20% par an les intérêts de retard de paiement par le preneur,

— la décision judiciaire du 16 décembre 2021 n’étant toujours pas exécutée par le preneur 31 mois après la signification du jugement, la condamnation à une double astreinte cumulative est manifestement justifiée,

— au regard du risque important d’explosion au gaz, la société bailleresse est bien fondée à solliciter la condamnation de la société [Q] [C] à établir qu’il n’existe aucune installation au gaz dans l’appartement loué et à en justifier par l’intermédiaire d’une société de diagnostic,

— la locataire a installé des blocs de climatisation dans la cour commune sans autorisation,

— elle a finalement fait enlever les blocs mais sans réparer les murets,

— depuis de nombreuses années la SCI BBMCQ a eu à se plaindre du comportement de la société [Q] [C] et de ses salariés qui encombrent et occupent irrégulièrement la cour et les parties communes,

— il résulte du bail qu’aucun véhicule motocyclette n’est autorisé à stationner dans la cour et la société [Q] [C] y stationne régulièrement des scooters,

— la locataire a organisé un barbecue dans la cour commune et a entreposé des sacs de riz dans le hall de l’immeuble,

— le locataire au dessus de la société [Q] [C] se plaint de la dégradation de l’hygiène avec présence de cafards et de rats du fait de la défenderesse,

— le local d’habitation est occupé par les personnes étrangères à la famille de l’exploitant,

— la société [Q] [C] a bloqué la porte de la cour pour permettre de faire rentrer ses scooters et obturer des bouches d’aération,

— la société [Q] [C] a régulièrement recours à plus de deux scooters de sorte qu’elle viole le caractère accessoire de la livraison,

— les nombreux manquements sont non seulement avérés et répétés, mais ils le sont en connaissance de cause. Leur gravité, leur ancienneté et leur répétition comme la mauvaise foi dont fait preuve la SARL [Q] [C] sont de nature à emporter la résolution du bail commercial,

— la cohabitation des autres locataires avec la SARL [Q] [C] et ses animateurs est devenue impossible sur tous les plans,

— malgré ses affirmations, la SARL [Q] persiste dans ses manquements contractuels,

— la SARL [Q] [C] ne produit aucun document comptable, ou autre, de nature à justifier qu’elle est légitime à bénéficier de délai de paiement,

— elle ne justifie pas de réalité ni de l’identité de ses salariés,

— l’attitude globale de la SARL [Q] [C] démontre qu’elle n’est pas légitime à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire,

— la demande de délai pour quitter les lieux commerciaux en application des articles L. 412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution doit être rejetée dans la mesure où le restaurant est incontestablement un local à usage commercial et où la SARL [Q] [C] a expressément écrit «concernant l’appartement, il est effectivement occupé ponctuellement par certains salariés en attente de logement et à titre gracieux »,

— le législateur n’a prévu aucune sanction au non-respect par le bailleur du délai indiqué donné par l’article R. 145-36 du Code de commerce pour adresser au preneur la régularisation des charges. Dans ces conditions, le bailleur peut en demander le paiement y compris après le délai indicatif légal. La seule limite étant la prescription quinquennale,

— la société [Q] [C] a arrêté de payer toute provision pour taxes foncières depuis avril 2024 en violation avec les clauses de l’avenant de 2011,

— la société [Q] [C] est bien en peine de justifier d’un quelconque préjudice d’exploitation et/ou moral et elle n’en justifie d’ailleurs pas.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 novembre 2025, la société [Q] [C] demande au tribunal de :

Vu les articles 1134, et 1244-1 à 1244-3 du Code civil antérieurs à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

Vu les articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil (nouvel article 1343-5 du Code civil),

Vu les articles L145-41 et suivants du Code de commerce,

— recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société [Q] [C].

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI BBMCQ.

A titre principal,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 mai 2022 ;

— constater en conséquence que le commandement du 9 mai 2022 ne peut produire aucun effet et que la clause résolutoire n’a pas joué ;

— juger que les manquements invoqués par la SCI BBMCQ ne sont pas démontrés ;

— juger que la SCI BBMCQ a manqué à ses obligations en tant que

bailleresse ;

A titre subsidiaire,

— octroyer, au titre du commandement délivré le 9 mai 2022, à la société [Q] [C] des délais rétroactifs pour le règlement de la dette locative s’élevant à la somme de 5.620,33 euros, ainsi que pour la communication de l’attestation d’assurance jusqu’à la date de prononcé de la décision à intervenir, et par conséquent, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, pendant les délais de grâce en application de l’article L.145-41 du Code de Commerce ;

— accorder à la société [Q] [C] un délai de paiement de 3 mois, en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil pour régler la dette éventuelle à laquelle elle serait condamnée, à compter de la signification de la décision à intervenir.

— accorder à la société [Q] [C] un délai de 3 mois, en application des dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil applicables en l’espèce, pour exécuter les obligations auxquelles elle serait éventuellement condamnée, à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— suspendre pendant ces deux délais les effets de la clause résolutoire pendant les délais de grâce, en application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce ;

A titre reconventionnel

— déclarer réputée non écrite l’article XI du bail signé le 28 novembre 2007 prévoyant : « En sus du loyer et aux mêmes époques, le PRENEUR versera au [I] un acompte trimestriel de 90 euros à valoir sur sa quote-part de charges fixée, à la date de prise d’effet du présent bail et pour la première année.

[R] participera, au prorata de ses surfaces ou de ses millièmes, à toutes les charges et dépenses de l’immeuble quelles qu’elles soient, et notamment aux suivantes, sans que l’énumération ci-dessous ait un caractère limitatif ou restrictif :

a) Tous impôts et taxes, actuels ou futures,

b) Toutes dépenses de gardiennage, salaires et charges du concierge, d’entretien, d’électricité, de consommation d’eau, de nettoyage et d’entretien de l’immeuble, cours, jardins, voies, circulaires, aires de stationnement etc.

c) Toutes dépenses d’entretien et consommation des ascenseurs,

d) Toutes dépenses relatives au chauffage et aux énergies diverses,

e) Et d’une manière générale, toutes charges et dépenses quelconques relatives à l’immeuble, de telle sorte que le [I] ne supporte en définitive aucune charge afférente aux Locaux Loués. »

Et l’article de l’avenant en date du 27 juin 2011 prévoyant : « En sus du loyer, le preneur versera chaque mois une provision pour charges d’un montant de CENT DOUZE EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTS (112,96 €). Le preneur versera également une provision sur la taxe foncière acquittée par le Bailleur représentant un douzième du montant de la taxe de l’année précédente. Ladite provision fera l’objet d’une régularisation en fin d’année à réception de l’avis d’imposition ».

— condamner la SCI BBMCQ à payer à la société [Q] [C] la somme de 19.135,4 euros au titre d’un trop-perçu de charges.

— condamner la SCI BBMCQ à payer à la société [Q] [C] la somme de 20.169,74 euros au titre d’un trop-perçu au titre de la taxe foncière.

— ordonner la compensation entre les créances respectives des parties jusqu’à due concurrence le cas échéant.

En tout état de cause,

— condamner la SCI BBMCQ à payer à la société [Q] [C] la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la SCI BBMCQ aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le commandement délivré le 9 mai 2022 est entaché de nullité et, à tout le moins, mal fondé,

— le commandement de payer ne comporte pas de décompte détaillé remontant à l’origine de la dette, indiquant les postes des sommes réclamées, ainsi que les règlements effectués par la locataire,

— les pièces fournies par la SCI BBMCQ ne sont pas suffisamment claires et précises quant aux sommes réclamées à sa locataire, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer la nature des sommes réclamées,

— le calcul de l’indexation indiqué dans le courrier annexé au commandement ne correspond pas au calcul indiqué dans l’assignation de la SCI BBMCQ de sorte que cela crée une confusion dans l’esprit du locataire,

— le paiement effectué par la société [Q] [C] n’emporte pas renonciation à contester les sommes réclamées. La société locataire a procédé à ce règlement afin de préserver ses droits,

— s’agissant d’un acte indivisible, la nullité du commandement affecte la partie du commandement portant sur l’attestation d’assurance,

— la bailleresse ne communique aucune quittance mensuelle depuis plusieurs années, malgré les demandes du locataire,

— la société [Q] [C] n’a en aucune façon reconnu de manière non équivoque les sommes dont la SCI BBMCQ a réclamé le paiement de sorte que le règlement intervenu par chèque du 18 novembre 2022 par la société [Q] [C] ne permet pas d’interrompre la prescription,

— le paiement des sommes résultant de l’indexation de 2017 jusqu’en février 2018 ne peut être réclamée en raison de la prescription intervenue,

— le calcul de l’indexation par la bailleresse est erroné,

— le loyer ne peut être indexé tant qu’une année ne s’est pas entièrement écoulée depuis la date d’effet du bail renouvelé,

— il est versé au débat une attestation d’ALLIANZ justifiant que la société [Q] [C] est à jour de ses cotisations depuis la souscription du contrat d’assurance,

— la clause portant sur les charges du bail n’est ni précise, ni limitative et doit donc être réputée non écrite faute de satisfaire à l’exigence de précision prévue à l’article L 140-40-2 du Code de commerce,

— les primes d’assurance et les frais de dératisation ne sont pas refacturables à la locataire en vertu des dispositions du bail,

— aucun élément ne justifie la fixation de la provision de charges à venir à la somme de 377 € par mois incluant le montant des charges d’eau ainsi que des frais de dératisation et des primes d’assurance,

— la SCI BBMCQ prétend avoir réalisé pour 16.026,46 euros de travaux en 2022 mais n’est en mesure de justifier les travaux qu’à hauteur de 9.400 euros (factures de la société DMJ21 du 21/07/2022 et 19/09/2022),

— l’ensemble des prétendues infractions invoquées par le Bailleur ne constituent pas des motifs suffisamment graves justifiant la résiliation judiciaire du bail,

— elle justifie bien disposer d’un compteur d’eau distinct dans les lieux loués et verse aux débats les factures d’eau de la société SUEZ,

— de ce fait, la demande tendant à l’inclure dans la répartition de la facture d’eau n’est pas fondée,

— la bailleresse ne prouve pas que les factures dont elle réclame le remboursement seraient afférentes à la consommation d’eau par la société [Q] [C] ou aux parties communes,

— la clause pénale fixée à 20% est manifestement excessive, et le préjudice prétendument subi par la bailleresse n’est pas justifié,

— elle a effectivement posé un compteur électrique distinct au sein de l’appartement loué,

— si deux contrats sont souscrits, c’est en raison de la distinction entre le local commercial et l’appartement associé,

— le bail ne prévoit en aucun cas l’interdiction d’utiliser le gaz au sein du local commercial,

— elle ne dispose pas d’installation au gaz au sein de l’appartement,

— elle verse les attestations de conformité des installations d’électricité et d’eau,

— elle a procédé à l’enlèvement du bloc de climatisation afférent à son local, étant précisé que les blocs de climatisation étaient déjà installés lors de l’acquisition du fonds de commerce,

— l’enlèvement du bloc n’a causé aucun dommage au mur sur lequel il avait été installé. En revanche, le mur est en mauvais état, manifestement en raison de l’absence de réparation du mur, relevant de grosse réparation, incombant à la bailleresse,

— aucun élément ne permet d’attester que les objets constatés par l’huissier dans la cour commune lui appartiendrait, d’autant plus qu’au rez-de-chaussée, il y a également un toiletteur et un salon de coiffure au sein de l’immeuble,

— concernant les véhicules à moteur, la bailleresse n’apporte pas la preuve de la persistance du stationnement de ces véhicules dans la cour,

— les pièces produites par la bailleresse sont dénuées de valeur probante concernant le prétendu barbecue,

— la société BBMCQ est défaillante à démontrer la réalité, l’imputabilité et la persistance des infractions alléguées,

— la preuve d’une occupation non conforme de l’appartement n’est pas apportée par la bailleresse et encore moins la persistance de cette occupation non conforme,

— le paiement de la taxe d’habitation n’est pas entré dans le champ contractuel, de sorte que la bailleresse ne peut invoquer le manquement au paiement de la taxe d’habitation pour solliciter la résiliation du bail. Cela ne regarde que la société locataire et l’administration fiscale.

— elle a bénéficié d’un dégrèvement et n’a donc aucun litige portant sur la taxe d’habitation pour les locaux loués,

— elle est bien fondée à solliciter le bénéfice des dispositions de l’article 1344 et donc de l’octroi de délais rétroactifs avec la suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce pendant les délais de grâce dès lors qu’elle a réglé la somme de 5.620,33 euros et qu’elle a justifié qu’elle était assurée,

— de la même façon, elle est bien fondée à solliciter l’octroi de 8 mois de délai pour exécuter les obligations auxquelles elle serait éventuellement condamnée ainsi que la suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail en application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce pendant les délais de grâce,

— la clause contractuelle relative aux charges étant réputée non écrite, il s’en déduit que la bailleresse ne peut prétendre à des charges récupérables, ce qui rend les appels de provisions sans cause,

— la SCI BBMCQ ne pouvait donc facturer les charges locatives ni la taxe foncière.

MOTIFS

1. Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte de l’acte de renouvellement du bail du 28 novembre 2007, un article intitulé « clause résolutoire » ainsi rédigé :

« il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes sans laquelle les parties n’auraient pas contracté, qu’à défaut de justification des polices d’assurance conformes ou de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charge, provision sur charge ou rappel de charge, taxes ou impôts, dépôt de garantie ou complément de dépôt de garantie, honoraire de rédaction d’acte, de l’indemnité d’occupation et des accessoires pendant le maintien dans les lieux ou accessoires et indemnités, ou de tout rappel de loyer même consécutif à une fixation judiciaire ou toute décision de justice entre les parties ayant trait au Bail, comme en cas d’inexécution d’une seule des clauses, charges et conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité ».

1.1 Sur la délivrance du commandement de payer et d’avoir à fournir les justificatifs d’assurance

Le 9 mai 2022, la SCI BBMCQ a délivré à la société [Q] [C] un commandement de payer la somme totale de 5.620,33 euros dont

1.128,04 euros au titre des rappels de loyers et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs et de l’acquit des primes par la production d’une attestation délivrée par son assureur pour les années 2018 à 2022.

Il est constant que la société [Q] [C] n’a pas réglé l’intégralité de la somme due ni transmis de justificatifs d’assurance dans le délai d’un mois.

1.2. Sur la précision du commandement de payer

Il convient de rappeler sur ce point que le commandement de payer reste valable pour les sommes effectivement dues même en présence par ailleurs de sommes contestées ou non dues ( Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-17.645, CA [Localité 1], pôle 1, ch. 2, 21 avr. 2022, n° 21/17272).

Le commandement mentionne un solde impayé de 5.620,33 euros correspondant aux créances suivantes :

— régularisation de charges années 2020/2021, 1.955,61 euros

— arriéré de dératisation, 1.044 euros

— indexation de loyers années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 1.492,68 euros,

— arriéré de loyers pour février, mars, avril et mai 2022, 1.128,04 euros.

Si aucun décompte général n’est joint et si aucun autre document ne vient préciser les deux premiers postes prétendument impayés, il est joint deux courriers de la SCI BBMCQ détaillant le calcul des indexations et compléments de loyers réclamés.

Le décompte apparaît donc particulièrement clair et précis s’agissant des loyers impayés et si la société [Q] [C] conteste une partie des sommes dues au titre de l’indexation, elle n’en conteste pas la totalité. Il faut d’ailleurs constater que le décompte des indexations présenté est suffisamment précis pour lui permettre d’y répondre elle-même précisément.

Comme précédemment rappelé, en l’absence de justification d’une partie des sommes visées au commandement, celui-ci reste néanmoins valable pour les sommes étayées.

Il en résulte que le détail de la créance étant clair et précis et justifiant le montant des sommes réclamées s’agissant des loyers impayés, le commandement apparaît valide les concernant.

Le moyen sur la nullité du commandement sera donc écarté.

1.3 Sur la prescription de la créance

Il convient de rappeler qu’en application des articles 122 et 789 du code de procédure civile, la prescription comme toute fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

En l’espèce, la société [Q] [C], malgré le fait que le paiement des sommes visées au commandement est sollicité à son encontre, n’a soulevé aucun incident devant le juge de la mise en état pour faire valoir que des sommes visées au commandement et dont le paiement serait sollicité à son encontre auraient été prescrites.

En l’absence de fin de non-recevoir régulièrement présentée, le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.4 Sur le calcul de l’indexation de loyers

Aux termes du renouvellement du 28 novembre 2007, les parties ont stipulé que le loyer serait indexé annuellement en fonction de l’indice national du coût de la construction.

Contrairement aux indications de la défenderesse, dès lors que le bail s’est renouvelé le 1er juillet 2017 aux clauses et conditions de l’ancien bail, sous réserve des dispositions d’ordre public, la clause d’indexation du contrat de bail doit s’appliquer au loyer du bail renouvelé dans les conditions prévues par le contrat et à la date prévue par celui-ci (Cass. 3e civ., 8 mars 2011, n° 10-12.048).

L’indexation ne saurait donc être écartée à la date du 1er juillet 2017.

Il est constant qu’en janvier 2017, le loyer était de 1.460,98 euros. Toutefois, la clause prévoyant que l’indexation se fait à la date anniversaire du bail, la SCI BBMCQ ne pouvait pratiquer une revalorisation à la date de janvier 2017.

La première indexation ne pouvait être opérée qu’au 1er juillet 2017.

Il en résulte que le loyer indexé doit être calculé comme suit au regard des indices du coût de la construction publiés pour le second trimestre de l’année n rapportés à l’indice publié pour le second semestre de l’année n-1:

—  1er juillet 2017 : 1460,98 x(1664/1622) = 1.498,81 euros,

—  1er juillet 2018 : 1498,81 x(1699/1664) = 1.530,33 euros,

—  1er juillet 2019 : 1530,33 x (1746/1699) = 1.572,66 euros,

—  1er juillet 2020 : 1572,66 x (1753/1746) = 1.578,96 euros,

—  1er juillet 2021 : 1578,96 x (1821/1753) = 1.640,21 euros,

—  1er juillet 2022 : 1640,21 x (1966/1821) = 1.770,81 euros,

—  1er juillet 2023 : 1770,81 x (2123/1966) = 1.912,22 euros.

S’agissant des sommes visées au commandement, il n’est pas contesté par la locataire qu’elle a continué à régler la somme de 1.460,98 euros sur toute la période.

Il en résulte qu’elle était redevable de la somme suivante au titre de la partie impayée résultant des indexations du loyer :

— juillet 2017 à juin 2018 : 1498,81 – 1460,98 = 37,83 x 12 = 453,96 euros

— juillet 2018 à juin 2019 : 1530,33 – 1460,98 = 69,35 x 12 = 832,20 euros

— juillet 2019 à juin 2020 : 1572,66 – 1460,98 = 111,68 x 12 = 1.340,16 euros

— juillet 2020 à juin 2021 : 1578,96 -1460,98 = 117,98 x 12 = 1.415,76 euros

— juillet 2021 à mai 2022 : 1640,21 – 1460,98 = 179,23 x 11 = 1.971,53 euros.

Il en résulte qu’à la date du commandement, la société [Q] [C] était redevable de manière effective d’une somme de 6.013,61 euros soit une somme supérieure à la somme visée au commandement de sorte que les causes de celui-ci apparaissent bien justifiées et le commandement de payer ne saurait être considéré comme irrégulier sur les sommes dues au titre des loyers, l’absence de justification de la régularisation de charges et des frais de dératisation au soutien du commandement n’affectant pas la validité de celui-ci concernant les arriérés de loyer comme rappelé au point 1.2.

1.5 Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les moyens présentés par la défenderesse étant écartés et les causes du commandement s’agissant des loyers impayés et de la fourniture d’une assurance n’ayant pas été apurées dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 9 juin 2022 à 24 heures.

2. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-51 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il est constant que par chèque du 18 novembre 2022, la société [Q] [C] a réglé les causes du commandement de payer, il y a lieu dès lors de lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’à cette date et de constater rétroactivement que la clause est réputée n’avoir jamais joué.

Concernant la justification de l’assurance, l’article 5 du contrat de bail prévoit que le preneur est tenu « de faire assurer et tenir constamment assurés contre l’incendie pendant le cours du bail auprès d’une compagnie solvable, son mobilier personnel, le matériel et les marchandises de son fonds de commerce ainsi que les risques locatifs, le recours des voisins, les dégâts des eaux et tous autres risques. Il devra justifier de ces assurances et de l’acquit des primes à toute réquisition du bailleur ».

Sur ce point, la société [Q] [C] produit les éléments suivants :

— une attestation du 26 juillet 2023 ainsi rédigée : « ALLIANZ IARD, Compagnie d’Assurances, certifie que la SARL [Q] [C] est garantie pour son local professionnel situé au [Adresse 5], par le contrat n°58065938 et que celui-ci est à jour de ses cotisations depuis la souscription du contrat le 1er août 2017 jusqu’à ce jour »,

— une attestation d’assurance du 17 avril 2024 où ALLIANZ atteste que la société [Q] [C] est titulaire d’un contrat Allianz ProfilPro n° 58065938 et liste les garanties attachées au contrat notamment l’incendie et les dégâts des eaux. Il est également précisé que l’attestation est valable « sous réserve du paiement des cotisations » du 1er août 2017 au 31 juillet 2024,

— deux messages de l’agent d’assurance du 17 avril 2024 qui précise que le local à usage d’habitation est inclus dans le local professionnel et que la société [Q] [C] a bien réglé les cotisations de son contrat à ce jour.

Il résulte de ces différents documents que la société [Q] [C] a bien justifié de la souscription d’un contrat d’assurance correspondant aux exigences contractuelles et du paiement des primes et il apparaît que ce contrat était effectif au moment de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de lui accorder rétroactivement des délais au 17 avril 2024 et de constater que la clause est réputée n’avoir jamais joué du fait de l’exécution de ses obligations par la locataire.

Partant il y a lieu de débouter la SCI BBMCQ de l’ensemble de ces demandes subséquentes à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

3. Sur le compte entre les parties

3.1. Sur les sommes dues au titre de l’indexation des loyers

Conformément aux développements rappelés au point 1.4, la société [Q] [C] était redevable de la somme de 6.013,61 euros au mois de mai 2022.

Il convient d’y ajouter les sommes suivantes :

—  179,93 euros pour le mois de juin 2022

— juillet 2022 à juin 2023 : 1770,81 – 1460,98 = 309,83 x 12 = 3.717,96 euros.

— juillet 2023 à mai 2024 : 1912,22 – 1460,98 = 451,24 x 11 = 4.963,64 euros.

Il en résulte que la société [Q] [C] était redevable d’une somme de 14.875,14 euros au titre de la partie impayée des loyers résultant de leur indexation.

Au regard du décompte figurant en page 16 des conclusions de la SCI BBMCQ, il apparaît que la société [Q] [C] a payé à ce titre une somme totale de 9.104,54 euros.

Il y a donc lieu de constater qu’elle reste dès lors redevable d’une somme de 5.770,60 euros à ce titre.

Il y a lieu de dire pour le surplus que le loyer dû pour le mois de juin 2024 était de 1.912,22 euros et que ce loyer continuera à être indexé annuellement au 1er juillet de chaque année sur la base de l’indice national de la construction du deuxième trimestre comme il sera exposé au point 4.14.

Il n’y a pas lieu en revanche de prononcer une condamnation à ce titre comme le demande la bailleresse faute de justifier d’un décompte reprenant les paiements de la locataire effectués par ailleurs. Ce chef de prétention sera donc écarté sans que cela ait de conséquence sur les obligations de la locataire à ce titre.

3.2. Sur la demande de la société [Q] [C] au titre du remboursement des provisions sur charges

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Conformément à l’article 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

L’absence d’inventaire régulier conformément au texte précité ne permet pas au bailleur de prétendre à des charges récupérables même en présence d’un décompte de régularisation de charges et toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article précité doit être réputée non écrite (CA [Localité 2], 7 mars 2024, n° 22/05759).

L’article R. 145-35 du même code précise que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article R.145-36 du même Code ajoute que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L’article R. 145-37 du même Code dispose que les informations mentionnées aux 1° et 2° de l’article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

Les dispositions des articles R.145-35, 145-36 et 145-37 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

En l’espèce, le bail ayant été renouvelé le 1er juillet 2017, il est soumis à compter de cette date aux dispositions d’ordre public ci-dessus rappelées.

L’article XI de l’acte de renouvellement du 28 novembre 2007 est ainsi rédigé :

« En sus du loyer et aux mêmes époques, le PRENEUR versera au [I] un acompte trimestriel de 90 euros à valoir sur sa quote-part de charges fixée, à la date de prise d’effet du présent bail et pour la première année.

[R] participera, au prorata de ses surfaces ou de ses millièmes, à toutes les charges et dépenses de l’immeuble quelles qu’elles soient, et notamment aux suivantes, sans que l’énumération ci-dessous ait un caractère limitatif ou restrictif :

a) Tous impôts et taxes, actuels ou futures,

b) Toutes dépenses de gardiennage, salaires et charges du concierge, d’entretien, d’électricité, de consommation d’eau, de nettoyage et d’entretien de l’immeuble, cours, jardins, voies, circulaires, aires de stationnement etc.

c) Toutes dépenses d’entretien et consommation des ascenseurs,

d) Toutes dépenses relatives au chauffage et aux énergies diverses,

e) Et d’une manière générale, toutes charges et dépenses quelconques relatives à l’immeuble, de telle sorte que le [I] ne supporte en définitive aucune charge afférente aux Locaux Loués. »

L’avenant en date du 27 juin 2011 prévoit quant à lui que : « En sus du loyer, le preneur versera chaque mois une provision pour charges d’un montant de CENT DOUZE EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTS (112,96 €). Le preneur versera également une provision sur la taxe foncière acquittée par le Bailleur représentant un douzième du montant de la taxe de l’année précédente. Ladite provision fera l’objet d’une régularisation en fin d’année à réception de l’avis d’imposition ».

Il y a lieu de constater que le bail ne comporte donc aucun inventaire précis et limitatif des charges en violation des dispositions d’ordre public de l’article

L. 145-40-2 du Code de commerce précité, la clause figurant à l’article XI précité prévoyant au contraire qu’elle ne présente un caractère ni limitatif ni restrictif. En outre, elle fixe une participation au prorata alternatif des surfaces ou des millièmes ce qui ne constitue pas une modalité de répartition précise, a fortiori, dès lors que ni l’un ni l’autre ne sont précisés dans la clause.

Il en résulte que la récupération des charges telle qu’elle résulte des clauses précitées contourne l’exigence d’inventaire prévu par l’article L. 145-40-2 précité et l’article XI et la clause de l’avenant du 27 juin 2011 précité seront réputées non écrites conformément aux prétentions de la défenderesse. Ces stipulations ne peuvent donc permettre à la bailleresse de prétendre au recouvrement de charges y compris s’agissant de la taxe foncière et celle-ci ne saurait se prévaloir des régularisations effectuées qui ne constituent pas des documents contractuels qui pourraient unilatéralement faire office d’inventaire.

En conséquence, il y a lieu d’écarter l’ensemble des sommes dues à titre de provisions ou régularisation de charges par la locataire et de débouter la bailleresse de l’intégralité de ses demandes à ce titre en ce compris les frais de dératisation et les factures d’eau qui ne reposent dès lors sur aucun fondement juridique.

La bailleresse sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes relatives aux charges en ce compris les frais de dératisation, les factures d’eau, la fixation de provision de charges à venir et la demande au titre de la régularisation de la quote-part de taxes foncières.

Concernant la demande de la locataire au titre de la répétition de l’indu, il y a lieu d’écarter les demandes antérieures à juillet 2017, le bail n’étant soumis aux exigences du texte précité avant cette date.

Au vu des quittances produites, la locataire a versé au titre des provisions sur charges les sommes suivantes :

— de juillet 2017 à décembre 2018 : 18 mois x 115 = 2.070 euros,

— de janvier 2019 à octobre 2025 : 82 mois x 199,70 = 16.375,40 euros.

Il en résulte que la bailleresse est redevable d’un trop-perçu de 18.445,40 euros au titre des charges.

Concernant la taxe foncière, il a été versé 119,25 euros par mois de juillet 2017 à décembre 2018 soit une somme de 2146,50 euros (18 x 119,25) et

211,07 euros par mois de janvier 2019 à octobre 2025 soit une somme

de 17.307,74 euros (82 x 211,07).

Il en résulte que la bailleresse est redevable d’un trop-perçu de 19.454,24 euros au titre des trop-perçus relatifs à la taxe foncière.

Il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes réciproquement dues et de condamner la société SCI BBMCQ à payer à la [Q] [C] une somme

de 32.129,04 euros au titre des provisions sur charges indues arrêtées au mois d’octobre 2025 inclus après déduction des sommes dues par la locataire au titre des loyers arrêtées au mois de mai 2024 inclus.

De ce fait, la bailleresse sera également déboutée de sa demande au titre de l’application de la clause portant intérêts au taux de 20 % par an mais également de sa demande au titre de la fixation d’une provision sur charges à hauteur de 377 euros qui ne repose sur aucune clause contractuelle.

4. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil ajoute que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

4.1. sur la justification de l’assurance, le défaut de paiement des charges et des loyers indexés

Concernant la justification d’une assurance valide, la locataire a, comme évoqué au point 2., manqué à ses obligations contractuelles mais aussi au titre de l’exécution de la décision du 16 décembre 2021 qui lui enjoignait de justifier des attestations d’assurance auprès de sa bailleresse ce qu’elle n’a fini par faire complètement que le 17 avril 2024 soit 28 mois après avoir été condamnée par la présente juridiction. Le manquement de la locataire apparaît donc établi mais n’apparaît pas suffisamment grave, du fait que la locataire était effectivement assurée, pour justifier à lui seul la résiliation du bail.

Concernant les défauts de paiement, la bailleresse étant débitrice de sa locataire comme indiqué au point précédent, ces motifs ne sauraient fonder une résiliation du bail et seront écartés.

4.2. Sur le défaut de pose d’un compteur d’eau reprochée à la société [Q] [C]

L’article IV de l’acte de renouvellement du 28 novembre 2007 stipule que « le bailleur pourra obliger le preneur à faire poser, à ses frais, un compteur d’eau et à rembourser sa consommation d’après le relevé du compteur, les frais de location, entretien et relevés étant à la charge du preneur ».

Il y a lieu, à titre liminaire, de constater que cette clause présente un caractère imprécis et en tout cas contradictoire dès lors que d’une part, la locataire serait tenue de faire installer un compteur individuel dont elle assumerait les frais ce qui impliquerait qu’elle dispose de son propre contrat de fourniture d’eau et d’autre part, elle devrait continuer à rembourser sa consommation à la bailleresse qui ne serait pourtant plus titulaire du contrat de fourniture d’eau.

En tout état de cause, l’application de cette clause suppose une demande expresse du bailleur formulée auprès de sa locataire aux fins qu’elle fasse poser un compteur d’eau individuel.

Sur ce point, la SCI BBMCQ fournit un message électronique du 2 juin 2020 demandant à sa locataire de justifier de l’existence d’un compteur et non lui enjoignant de le faire.

Elle produit également un courrier recommandé du 26 juin 2020 où elle met en demeure de fournir les factures d’eau des cinq dernières années et non d’installer un compteur et un autre courrier du 7 décembre 2020 où elle demande la preuve de l’existence d’un compteur.

Ce n’est que par message électronique du 1er janvier 2023 que la bailleresse a demandé à sa locataire de faire installer un compteur courant janvier 2023.

Sur ce point, la locataire produit un constat de commissaire de justice du 11 avril 2024 qui constate la présence d’un compteur d’eau accessible depuis la rue, en devanture du commerce dans un regard et un autre compteur d’eau dans la cage d’escaliers.

Au regard de ces éléments, la bailleresse, sur qui repose la charge de la preuve des manquements de sa locataire, ne produit aucun élément pour établir qu’il ne s’agirait pas de compteurs individuels correspondant aux locaux loués et ce alors que lesdits compteurs étant accessibles depuis les parties communes, il lui est parfaitement loisible de procéder à des opérations techniques de vérification à ce titre.

Par conséquent, aucun manquement de la locataire n’apparaît établi à ce titre et le moyen sur ce point sera écarté.

La bailleresse sera également déboutée de ses prétentions au titre de la fourniture d’eau dès lors que la locataire ayant fait installer un compteur d’eau pour les locaux, à défaut de preuve contraire, la bailleresse ne justifie pas du fondement juridique qui lui permettrait d’exiger que la locataire rende compte de ses consommations individuelles.

4.3. Défaut de justification d’un compteur d’électricité distinct dans l’appartement pris à bail reprochée à la société [Q] [C]

Il résulte du constat de commissaire de justice du 11 avril 2024 que le commissaire de justice indique se rendre dans l’appartement et relate :

« A droite, la porte d’entrée se trouve un compteur électrique. Je procède à son relevé :

— heures pleines : 9073 kWh ;

— heures creuses : 8336 kWh ».

Le manquement de la locataire n’apparaît donc pas caractérisé et le moyen de la bailleresse à ce titre sera écarté. La bailleresse sera également déboutée de ses demandes au titre de la justification de la pose d’un compteur électrique et de condamnation à poser ledit compteur.

4.4. Sur l’existence d’une installation au gaz reprochée à la société [Q] [C]

L’avenant signé le 27 juin 2011 prévoit qu’ il « ne pourra pas être fait usage du gaz dans le logement ».

La bailleresse inverse la charge de la preuve en exigeant que la locataire prouve qu’il n’y a pas d’installation au gaz dans l’appartement alors que pour caractériser un manquement de celle-ci, il lui appartient à elle de faire constater l’existence d’une telle installation, preuve qu’elle pouvait largement rapporter étant propriétaire de l’ensemble des parties communes de l’immeuble où par définition d’éventuelles canalisations de gaz seraient amenées à circuler.

Au demeurant, le constat du 11 avril 2024 précité ne fait pas apparaître l’existence d’une telle installation, la photographie de la cuisine révélant des plaques de cuisson fonctionnant manifestement à l’électricité et non au gaz.

Le manquement de la locataire n’apparaît donc pas caractérisé et le moyen de la bailleresse à ce titre sera donc écarté. Elle sera également déboutée de ses demandes tendant à faire condamner la locataire à faire établir qu’il n’existe aucune installation au gaz et à justifier de l’entretien des installations de gaz.

4.5. Sur le défaut de justification d’une attestation de conformité des installations d’électricité et d’eau reprochée à la société [Q] [C]

L’avenant au bail commercial en date du 27 juin 2011 prévoit que le preneur s’engage à “faire réaliser, à ses frais, dans un délai de six mois maximum à compter des présentes, les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité en vigueur à ce jour des installations d’électricité et d’eau de l’appartement et remettre au bailleur une attestation de la société chargée des travaux confirmant leur conformité” et à “installer une cuisine et un compteur électrique indépendant dans le logement”.

Dans sa décision du 16 décembre 2021, la présente juridiction a condamné la société [Q] [C] à produire une attestation de conformité des installations d’électricité et d’eau de la société chargée desdits travaux de conformité.

La locataire justifie de deux attestations des sociétés MDS ENERGIE et ELECTRICITE GENERALE des 3 mai 2023 et 5 juin 2022 attestant de la conformité des installations.

Elle a donc finalement satisfait à ses obligations mais avec un retard conséquent y compris par rapport à l’exécution de la décision du 16 décembre 2021 qui n’est intervenue en totalité que le 3 mai 2023. Le manquement de la locataire sur ce point apparaît donc établi mais n’apparaît pas suffisamment grave à lui seul pour justifier la résiliation du bail dès lors que les attestations ont finalement été fournies.

4.6. Sur la pose sans autorisation de blocs de climatisation dans la cour commune soutenue par la SCI BBMCQ

Aux termes des articles VI b) et i) du renouvellement de bail toujours en vigueur, il est fait interdiction au preneur de

« placer aucun objet ou étalage fixe ou mobile à l’extérieur des lieux loués » et d'« installer aucune machine ou moteur. »

Il est à ce titre inopérant pour la locataire de se décharger de sa responsabilité sur le locataire précédent.

En revanche, il est constant que les blocs ont été retirés et le simple retard mis pour y procéder ne constitue pas un motif suffisamment grave pour justifier qu’il soit prononcé la résiliation du bail.

Au surplus, pour soutenir sa demande de condamnation de la locataire à faire réparer le muret, la bailleresse se repose sur les photographies produites par son adverse qui ne permettent en aucun cas de caractériser une dégradation du mur qui serait due à la locataire mais révèlent à l’inverse le caractère dégradé dudit mur sans sa partie non couverte par l’installation de climatisation.

La demande de la bailleresse sur ce point sera donc écartée.

4.7. Sur l’encombrement et l’occupation irrégulière de la cour commune prétendue par la SCI BBMCQ

Aux termes des articles VI a), b) et i) du renouvellement de bail toujours en vigueur, il est fait interdiction au preneur de :

«ne rien déposer ni ne faire aucun déballage ou emballage dans les parties communes de l’immeuble »…« placer aucun objet ou étalage fixe ou mobile à l’extérieur des lieux loués »… et d’ « installer quelconque machine ou moteur.»

Pour justifier des manquements de sa locataire à ce titre, la SCI BBMCQ produit, outre ses propres courriers, un courrier du gérant de la société [Q] [C] du 25 décembre 2017 qui indique qu’il reconnaît qu’il lui arrive de stocker quelques matériels et de faire sécher quelques linges.

Elle produit également un constat établi par un commissaire de justice

le 22 juin 2022 dont il ressort la présence dans la cour de deux scooters, des étendages à linge, des fils avec du linge, de meubles, de nombreux objets hétéroclites et des chariots de course.

Si hormis les scooters, il n’est pas formellement établi que ces objets appartiennent à la société [Q] [C], leur présence à proximité de ses locaux et pour certains dans un coin de la cour où se trouve l’un des scooters permet de considérer avec suffisamment de vraisemblance que ces objets appartiennent bien à la locataire.

Toutefois, la locataire produit deux constats de commissaire de justice des

13 septembre 2023 et 11 avril 2024 comportant des photographies de la cour dont il ressort que celle-ci n’est plus encombrée.

Il en résulte que le manquement de la locataire à ce titre ayant cessé, la bailleresse sera déboutée de sa demande de condamnation à faire enlever tous les objets dès lors qu’il n’est pas établi qu’il persisterait de tels objets dans la cour.

4.8. Sur le stationnement de véhicules à moteur dans la cour commune soutenue par la SCI BBMCQ

L’avenant en date du 27 juin 2011 prévoit que:

« il pourra être exercé dans les lieux loués à compter des présentes, l’activité de RESTAURANT VINS LIQUEURS ET LIVRAISON A DOMICILE A TITRE ACCESSOIRE.

L’activité de livraison à domicile devra être limitée à deux véhicules motocyclettes, qui ne pourront être stationnés dans la cour de l’immeuble ».

La bailleresse justifie par différentes photographies non datées mais prises manifestement à des jours différents et accompagnant de nombreux messages et mises en demeure envoyés de 2020 à 2024 de multiples manquements de la locataire à ce titre, ceux-ci étant aussi attestés par la présence de scooters lors des constats de commissaire de justice des 22 juin 2022 et 29 novembre 2023 produits par la bailleresse.

En dernier lieu toutefois, la société [Q] [C] produit le constat de commissaire de justice du 11 avril 2024 dont il ressort l’absence de tout scooter dans la cour. Si la bailleresse produit un dernier message du 10 septembre 2024 émanant de Monsieur [M] qui serait un autre locataire accompagné d’une photographie d’un scooter stationné dans la cour commune, cet élément est insuffisant pour établir avec certitude la persistance des manquements de la société [Q] [C].

Il y a lieu dès lors de considérer que si les manquements de la locataire à ce titre sont établis, à défaut que la persistance de l’occupation irrégulière soit établie, la bailleresse sera également déboutée de sa demande de condamnation à enlever les scooters qui resteraient dans la cour.

4.9. Sur l’occupation irrégulière des parties communes alléguée par la SCI BBMCQ

S’agissant de la réalisation de barbecues par la société [Q] [C] et ses salariés, la SCI BBMCQ produit des photographies particulièrement floues qui ne permettent pas d’établir la réalité du manquement.

En revanche, les photographies d’une trentaine de sacs de riz destinés manifestement à la restauration étayées par l’attestation de Monsieur [D] permettent de constater qu’au moins le 15 septembre 2023, la société [Q] [C] a entreposé des sacs de nourriture en bas de l’escalier des parties communes ce qui constitue à un manquement à ses obligations.

4.10. Sur les nuisances alléguées liées au manque d’hygiène

Sur ce point, le seul message de Madame [U] du 2 octobre 2024 qui occupe l’appartement situé au-dessus du restaurant de la défenderesse qui fait état de la présence de cafards et des incivilités provenant des salariés du restaurant ne peut suffire à établir la réalité des manquements de la locataire à ce titre en l’absence de constat réalisé à l’intérieur même des locaux du restaurant.

Le moyen sur ce point sera donc écarté et la SCI BBMCQ sera déboutée de sa demande de condamnation de la locataire au titre de la facture de désinfection.

4.11 Sur l’occupation prétendument non conforme du local d’habitation et son utilisation en tant que lieu de stockage

Il résulte de l’article IX du bail qu’il est interdit au preneur de sous-louer tout ou partie des locaux loués dans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Le même article interdit au preneur de prêter les lieux loués, même temporairement.

Dans son courrier du 25 décembre 2017, le gérant reconnaît que l’appartement est occupé ponctuellement par certains salariés en attente de logement et cela à titre gracieux.

Les salariés n’étant pas les représentants de la personne morale, leur présence dans le local d’habitation constitue bien un prêt de celui-ci par la société [Q] [C] prohibé par les stipulations ci-dessus rappelées caractérisant un manquement aux obligations contractuelles.

Cette reconnaissance émanant de la société [Q] [C] est étayée par l’attestation de Monsieur [T] [W] qui explique que le 4 juin 2020 alors qu’ils visitaient un autre appartement avec Madame [P], la gérante de la SCI BBMCQ, ils avaient entendu du bruit dans l’appartement loué par la société [Q] [C]. Il ajoute que Madame [P] avait frappé à la porte et qu’un homme et une femme avaient ouvert. L’homme ne parlait pas français et la femme avait déclaré se nommer Mme [M] et être locataire de Monsieur [E], gérant de la société [Q] [C].

Contrairement aux affirmations de la société [Q] [C], cette attestation n’est pas dénuée de valeur probante et son auteur a bien été informé des sanctions encourues en cas de faux témoignage.

Ces éléments constituent des présomptions suffisantes pour établir que la société [Q] [C] a bien sous-loué ou à tout le moins mis à disposition irrégulièrement à des tiers le local d’habitation en violation des stipulations du bail.

Toutefois, la persistance de cette occupation illicite n’apparaît pas établie, la SCI BBMCQ ne produisant aucun élément postérieur au constat de commissaire de justice établi à la demande de la société [Q] [C] du 11 avril 2024 qui ne permet pas de caractériser une occupation illicite de l’appartement.

Il y a donc lieu de débouter la SCI BBMCQ de sa demande tendant à ce que soit fourni sous astreinte le nom des occupants.

Pour le surplus, s’agissant de l’utilisation de l’appartement comme lieu de stockage, cette affirmation repose uniquement sur des photographies des parties communes qui ne permettent pas de démontrer la réalité des manquements allégués.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

4.12 Sur la mise hors service alléguée de différents équipements

Il résulte de l’attestation de Monsieur [D], entrepreneur, qu’au cours d’une visite avec Madame [P], gérante de la SCI BBMCQ le 15 septembre 2023, dans l’optique de réaliser des travaux, il avait pu constater que les bouches d’aération de la cave occupée par la société [Q] [C] étaient bouchées.

Cette attestation est étayée par des photographies versées en pièce n°41 par la SCI BBMCQ.

Il est donc établi qu’à cette date, la société [Q] [C] avait bouché les aérations de la cave, acte susceptible de constituer un manquement à son obligation de maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des locaux loués dès lors que comme l’indique l’entrepreneur, une telle obstruction est susceptible de favoriser le développement d’humidité dans la cave.

Toutefois, il convient de constater que la société [Q] [C] justifie par le constat du 13 septembre 2023 que les aérations ont été débouchées.

Pour le surplus, s’agissant du blocage allégué des portes par les salariés, ce grief ne repose que sur des affirmations et sera donc écarté.

4.13. Sur la violation alléguée du caractère accessoire de l’activité de livraison

Sur ce point, la SCI BBMCQ allègue avoir constaté à deux reprises la présence de plus de deux scooters dans la cour commune. La présence très ponctuelle de plus de deux scooters dans la cour commune, outre les griefs déjà retenus au point 4.8., ne suffit pas pour établir que l’activité de livraison de la société [Q] [C] serait devenue son activité principale. La présence de cinq numéros d’immatriculation sur les scooters observés entre le 4 juin 2020 et le 19 janvier 2024 ne permet pas davantage de caractériser le grief dès lors que les stipulations contractuelles ne sauraient imposer les conditions de détention des scooters à la société [Q] [C] dont il est constant qu’elle dispose d’autres restaurants et qu’il lui est parfaitement loisible dans le cadre de l’exercice de son activité commerciale de faire évoluer les moyens qu’elle affecte à ces différents lieux d’exploitation.

Le grief allégué par la SCI BBMCQ sur ce point sera donc écarté.

4.14 Sur la somme des manquements établis commis par la locataire

Il résulte des éléments ci-dessus relevés que la société [Q] [C] a commis les manquements suivants :

— justification tardive auprès de la bailleresse des conditions d’assurance des locaux loués y compris après condamnation prononcée par la présente juridiction qui n’a été exécutée que 28 mois après son prononcé,

— justification tardive auprès de la bailleresse des attestations de conformité des installations d’électricité et d’eau y compris après condamnation prononcée par la présente juridiction qui n’a été exécutée en totalité sur ce point que 16 mois après son prononcé,

— encombrement de la cour commune entre 2017 et 2022,

— stationnement de scooters dans la cour commune entre 2020 et 2024,

— occupation irrégulière des parties communes et obstruction des bouches d’aération de la cave le 15 septembre 2023,

— occupation non-conforme du local d’habitation entre 2017 et 2020.

Il y a donc lieu de constater que la société [Q] [C] a commis de nombreux manquements persistants plusieurs années et ce malgré les nombreux rappels et mises en demeure versés aux débats par la bailleresse et même pour les deux premiers manquements malgré une injonction judiciaire.

Si les derniers éléments versés aux débats laissent supposer que ces manquements en ce compris le stationnement irrégulier de scooters seraient susceptibles d’avoir cessé, il y a lieu néanmoins de considérer que la multiplicité des manquements commis présente une gravité telle qu’elle justifie que soit prononcée la résiliation du bail aux torts de la locataire.

Il sera donc ordonné son expulsion suivant les modalités figurant au dispositif.

Les clauses relatives à l’astreinte en l’absence de départ des lieux et au doublement de l’indemnité d’occupation figurant dans la clause du bail relative à la clause résolutoire, elles ne sont pas applicables à une expulsion ordonnée dans le cadre d’une résiliation judiciaire.

La SCI BBMCQ sera donc déboutée de ses demandes sur ce fondement. Il ne sera donc pas fixé d’astreinte au regard du recours possible à la force publique.

L’indemnité d’occupation sera fixée au loyer contractuel indexé conformément aux dispositions prévues au point 1.4. et la locataire sera condamnée à la régler jusqu’à la libération effective des lieux.

Par suite des éléments déjà exposés, le loyer contractuel doit être indexé comme suit :

—  1er juillet 2024 : 1912,22 x (2205/2123) = 1.986,08 euros.

—  1er juillet 2025 : 1986,08 x (2086/2205) = 1.878,89 euros.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de la présente décision à la somme de 1.878,89 euros qui sera due mensuellement et qui, si la locataire devait se maintenir dans les lieux, sera indexée annuellement chaque 1er juillet suivant les stipulations contractuelles sur la variation de l’indice du coût de la construction.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de présumer que la locataire sera amenée à manquer à ses obligations au moment de la restitution des locaux et la bailleresse ne saura être autorisée par avance à faire réaliser des travaux aux frais de la locataire.

La SCI BBMCQ sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

En revanche, le bail comporte la clause suivante : « dans tous les cas de résiliation, la somme versée au Bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux qui sera dû en totalité, et du prix des réparations locatives, et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tant par la loi et les règlements en vigueur à ce moment, que par les clauses et conditions des présentes et de leurs avenants ».

Cette clause devant recevoir application dans tous les cas de résiliation, il y a lieu de dire que la somme détenue par la bailleresse au titre du dépôt de garantie lui restera acquise à titre d’indemnité.

En revanche, s’agissant de la demande de la SCI BBMCQ demandant au tribunal de « dire et juger qu’en application du bail liant les parties tous les frais de procédure, de poursuites judiciaires, tous honoraires d’avocats, tous frais d’auxiliaires de justice et tous frais relatifs à des mesures conservatoires ou d’exécution seront à la charge du preneur » reposant sur une stipulation contractuelle présentant le même libellé, elle ne pourra qu’être écartée à défaut que soient indiqués avec suffisamment de précision les frais objets de la demande et ce sans préjudice des autres demandes présentées par ailleurs au titre des frais irrépétibles et des dépens.

5. Sur les demandes accessoires

La société [Q] [C] succombant à titre principal, elle devra supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement du 9 mai 2022 qui a été considéré comme régulier mais pas le coût des constats des 22 juin 2022 et 29 novembre 2023 qui constituent des frais irrépétibles. La demande spécifique de la bailleresse sur ce point sera donc écartée et ces frais seront inclus dans la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La bailleresse étant redevable envers sa locataire, ses demandes au titre des intérêts et leur capitalisation seront également écartées.

La société [Q] [C] étant tenue aux dépens, elle sera également condamnée à payer à la SCI BBMCQ une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

liant la SCI BBMCQ et la société [Q] [C] étaient réunies le 9 juin 2022

à 24 heures ;

Autorise rétroactivement la société [Q] [C] à se libérer de sa dette visée au commandement avant le 18 novembre 2022 et à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance et de l’acquit des primes avant le 17 avril 2024 ;

Constate que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé ;

Constate qu’il a été justifié de la souscription d’un contrat d’assurance et de l’acquit des primes à l’expiration du délai accordé ;

Constate, dès lors, que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et déboute la SCI BBMCQ de l’intégralité de ses demandes à ce titre ;

Constate le caractère non écrit de l’article XI de l’acte de renouvellement du

28 novembre 2007 du bail liant les parties ainsi rédigé :

« En sus du loyer et aux mêmes époques, le PRENEUR versera au [I] un acompte trimestriel de 90 euros à valoir sur sa quote-part de charges fixée, à la date de prise d’effet du présent bail et pour la première année.

[R] participera, au prorata de ses surfaces ou de ses millièmes, à toutes les charges et dépenses de l’immeuble quelles qu’elles soient, et notamment aux suivantes, sans que l’énumération ci-dessous ait un caractère limitatif ou restrictif :

a) Tous impôts et taxes, actuels ou futures,

b) Toutes dépenses de gardiennage, salaires et charges du concierge, d’entretien, d’électricité, de consommation d’eau, de nettoyage et d’entretien de l’immeuble, cours, jardins, voies, circulaires, aires de stationnement etc.

c) Toutes dépenses d’entretien et consommation des ascenseurs,

d) Toutes dépenses relatives au chauffage et aux énergies diverses,

e) Et d’une manière générale, toutes charges et dépenses quelconques relatives à l’immeuble, de telle sorte que le [I] ne supporte en définitive aucune charge afférente aux Locaux Loués» ;

CONSTATE le caractère non écrit de la clause de l’avenant au bail liant les parties en date du 27 juin 2011 ainsi rédigé : « En sus du loyer, le preneur versera chaque mois une provision pour charges d’un montant de CENT DOUZE EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTS (112,96 €). Le preneur versera également une provision sur la taxe foncière acquittée par le Bailleur représentant un douzième du montant de la taxe de l’année précédente. Ladite provision fera l’objet d’une régularisation en fin d’année à réception de l’avis d’imposition » ;

Dit que la société [Q] [C] est redevable envers la SCI BBMCQ d’une somme de 5.770,60 euros au titre des loyers, échéance de mai 2024 inclus ;

Dit que la SCI BBMCQ est redevable envers la société [Q] [C] d’une somme de 37.899,64 euros au titre des trop-perçus de provisions pour charges et taxes foncières, échéance d’octobre 2025 inclus ;

Ordonne la compensation entre les sommes réciproquement dues ci-dessus fixées, sans préjudice des sommes dont les parties seraient susceptibles d’être mutuellement redevables pour les échéances postérieures pour lesquelles il leur appartiendra de faire leur compte ;

Condamne la SCI BBMCQ à payer à la société [Q] [C] la somme de 32.129,04 euros au titre des sommes restant dues par elle après compensation ci-dessus ordonnée ;

Fixe, pour le surplus, le loyer contractuel due par la société [Q] [C] aux sommes suivantes :

—  1.912,22 euros pour le mois de juin 2024,

—  1.986,08 euros du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

—  1.878,89 euros à compter du 1er juillet 2025 ;

Prononce la résiliation du bail renouvelé en dernier lieu le 1er juillet 2017 liant la SCI BBMCQ et la société [Q] [C] ;

Ordonne l’expulsion de la société [Q] [C] des locaux loués en ce compris les locaux d’habitation situés137 [Adresse 6] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit n’y avoir lieu à astreinte à ce titre ;

Rappelle les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ;

Fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à la somme de 1.878,89 euros, qui sera indexée annuellement chaque 1er juillet suivant

les stipulations contractuelles sur la variation de l’indice du coût de la construction ;

Condamne la société [Q] [C] à payer à la SCI BBMCQ l’indemnité d’occupation ainsi fixée jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que la somme détenue par la SCI BBMCQ au titre du dépôt de garantie lui restera acquise à titre d’indemnité ;

Condamne la société [Q] [C] à payer à la SCI BBMCQ à payer une somme de 4.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société [Q] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 9 mai 2022 mais pas le coût des constats des 22 juin 2022 et 29 novembre 2023 ;

Déboute la SCI BBMCQ et la société [Q] [C] du surplus de leurs prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT