TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 19/08723 – N° Portalis DB3Q-W-B7D-NBD2

NAC : 70C

Jugement Rendu le 07 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.C.I. JULEXA, Société civile immobilière au capital de 5.002,50 euros, inscrite au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 429 060 221, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. [Z], Société civile immobilière au capital de 300 euros, inscrite au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 510 037 898, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier LAMBERT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 24 novembre 2005, la Sci Julexa a acquis un ensemble immobilier à usage industriel et d’habitation situé [Adresse 3], sur la commune de Ris Orangis se décomposant en deux bâtiments A et B et du terrain supportant des lots privatifs à usage de parkings constitués de garages et de places de stationnement ainsi que des parties communes constituées de voiries, cheminements piétons et espaces verts.

Suivant acte notarié du 09 février 2009 la Sci [Z] est devenue propriétaire des lots 50 et 51, soit deux locaux de stockage, dans le bâtiment B au rez de chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4] dénommé [Adresse 5], sur la commune de Ris Orangis.

Il est acquis aux débats qu’un mur en pierres meulières sépare les biens immobiliers appartenant respectivement à la Sci Julexa et à la Sci [Z].

C’est dans ces conditions que, selon exploit d’huissier du 3 décembre 2019, la Sci Julexa a fait assigner la Sci [Z] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment d’obtenir sa condamnation au paiement de la remise en état des garages, sa condamnation, sous astreinte, à la démolition d’un mur en parpaing, son expulsion des locaux lui appartenant outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 24 septembre 2021 le tribunal a ordonné une expertise confiée à un géomètre et a sursis à statuer dans l’attente du dépôt d’expertise.

Il est constant que l’expertise judiciaire n’a pas été réalisée.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°5, régulièrement notifiées par Rpva le 08 janvier 2025, la Sci Julexa demande au tribunal de:

I – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES DE LA SCI JULEXA

RECEVOIR la SCI JULEXA en ses demandes, l’en dire bien fondée et y faisant droit,

CONDAMNER la SCI [Z] à verser à la SCI JULEXA la somme de 36.216,00 € TTC correspondant à la remise en état des garages selon le devis actualisé établi par l’entreprise LYNX CONSTRUCTION.

CONDAMNER la SCI [Z] à verser à la SCI JULEXA la somme de 3.850,00 € pour les frais de remise en état chiffrés par le devis de la Sté E.G.E.P.

CONDAMNER la SCI [Z] à verser à la SCI JULEXA la somme de 84.000,00 € TTC pour les frais de remise en état chiffrés par le devis de la Sté ADC.

CONDAMNER la SCI [Z] à démolir le mur en parpaings de l’ordre de 15 cm et d’un mètre de hauteur construit sans aucune autorisation sur le bien privatif de la SCI JULEXA et ce sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard.

ORDONNER le retrait par la SCI [Z] de tous objets, déchets et encombrants des garages de la SCI JULEXA, aux frais et risques et périls de la SCI [Z].

FIXER ET CONDAMNER la SCI [Z] à payer à la SCI JULEXA une indemnité d’occupation d’un montant de 100 € par mois pour les deux garages dont la surface est de 66 m² au total et au paiement de laquelle il y a lieu de la condamner d’ores et déjà à compter du 17 juillet 2017 (date de la plainte) jusqu’à la libération effective des lieux

CONDAMNER la SCI [Z] à la capitalisation des intérêts sur toutes le sommes conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

CONDAMNER la SCI [Z] à payer à la SCI JULEXA la somme de 10.000,00 € à titre de provision sur les dommages et intérêts et ce en réparation de l’ensemble des préjudices subis, sauf à parfaire.

CONDAMNER la SCI [Z] à payer à la SCI JULEXA la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la SCI [Z] aux entiers dépens.

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir parfaitement compatible avec la nature des demandes, nonobstant appel et sans caution.

II – SUR LES ARGUMENTS ET DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SCI [Z]

ECARTER l’argument tiré de l’allégation d’absence de permis de construire opposé par la SCI [Z] en tant qu’exception de procédure.

ECARTER comme tardif l’argument de défaut de qualité pour agir soulevé par la SCI [Z] avec ses arguments au fond et non in limine litis.

DECLARER IRRECEVABLE la demande de dommages et intérêts dirigée par la SCI [Z] contre la SCI JULEXA faute de qualité pour agir au titre d’un ouvrage qui est sien et illégalement réalisé sur le mur privatif de la SCI JULEXA.

DEBOUTER intégralement la SCI [Z] de ses demandes reconventionnelles dirigées contre la SCI JULEXA.

Au soutien, la Sci Julexa affirme que le tribunal est parfaitement en mesure de surmonter l’absence de rapport d’expertise judiciaire et d’entrer en voie de condamnation au vu des preuves déjà versés aux débats.

Elle expose être propriétaire du mur en pierres meulières limitrophe et que par suite le mur en parpaings édifié par la Sci [Z] constitue un empiétement sur sa propriété.

Se fondant sur des plans de géomètre, des constats d’huissier, des photographies, la Sci Julexa soutient rapporter la preuve que la Sci [Z] est responsable des ouvertures de fenêtres, portes et déversements des eaux pluviales ainsi que des dégradations faites à sa propriété et sollicite en conséquence sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

*

Aux termes de ses dernières conclusions en défense, responsives, reconventionnelles et récapitulatives n°7, régulièrement notifiées par Rpva le 11 mars 2025, la Sci [Z] demande au tribunal de:

— Vu l’illégalité des constructions édifiées par la SCI JULEXA sur sa parcelle [Cadastre 1], constater que ses demandes sont irrecevables par application de l’adage nemo auditur, le permis de construire ne correspondant pas à la réalité des constructions édifiées par la CI JULEXA

— Par conséquent, déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de la SCI JULEXA

— Dire et juger que la SCI JULEXA n’apporte pas la preuve de ce que le mur séparatif entre la SCI [Z] et elle-même lui appartient, rendant ainsi infondées toutes ses demandes

— Débouter la SCI JULEXA de ses demandes de condamnation de la SCI [Z] à lui payer les sommes de 36.216€ au titre de remise en état des garages, celle de 3.850€ pour d’autres frais indéterminés, celle de 84.000€ pour réparation du mur séparatif, outre la demande de démolition du mur en parpaings de 15cm ou 1 mètre sous astreinte de 200 € par jour, de retrait par la SCI [Z] des déchets ainsi que celle de 100€ par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 17 juillet 2017

— Débouter le SCI JULEXA de sa demande d’octroi d’une provision de 10.000€ à valoir sur les dommages et intérêts

— Constater que la SCI JULEXA n’a pas mis en cause le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 6] dont dépendent les locaux de la SCI [Z] rendant doublement irrecevables ses demandes

— Reconventionnellement, condamner la SCI JULEXA à payer à la SCI [Z] la somme de 27.888€ à titre de dommages et intérêts pour la restauration de son mur, sur le fondement de l’article En application des dispositions de l’article 1240 du code civil du code Civil, outre celle de 30.000€ en réparation de ses préjudices matériels et moraux sur le même fondement

— Débouter purement et simplement la SCI JULEXA de l’ensemble de ses demandes

— Condamner la SCI JULEXA à payer la SCI [Z] la somme de 15.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Alléguant du caractère illégal des constructions édifiées par la demanderesse, la Sci [Z] soutient que la Sci Julexa ne peut être juridiquement fondée à agir pour de prétendus troubles qu’elle subirait sur ses constructions qui sont illégales au regard des règles d’urbanisme applicables.

La Sci [Z] soutient que la Sci Julexa ne rapporte ni la preuve que le mur séparatif entre les deux lots lui appartient ni la preuve que les troubles de jouissance allégués lui soient imputables dans un contexte d’occupation régulière des lieux par de multiples squatteurs et de déchetterie sauvage notoire.

La Sci [Z] soutient subir un préjudice du fait de l’empiétement des constructions illégales de la Sci Julexa adossées irrégulièrement sur le mur séparatif et sollicite reconventionnellement des dommages et intérêts d’une part pour la réparation et la reconstruction du mur séparatif d’autre part en réparation de son préjudice matériel et moral.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance rendue le 22 mai 2026.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 février 2026 où elle a été plaidée. Les parties ont été informées de la date à laquelle le jugement est rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de droit à agir

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément aux dispositions de l’article 123 du même code, les fins de non recevoir peuvent être proposée en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

En l’espèce, la Sci [Z] soulève une fin de non recevoir tirée du défaut de droit à agir en se fondant sur l’adage nemo auditur au motif que les constructions édifiées par la demanderesse sur sa parcelle sont illégales au regard des règles d’urbanisme applicables tandis que la Sci Julexa demande d’écarter comme tardif l’argument de défaut de qualité pour agir qui n’a pas été soulevé in limine litis.

La demande présentée par la Sci Julexa tendant à écarter comme tardif le défaut de qualité à agir qui n’a pas été soulevé in limine litis n’apparaît pas bien fondée alors que les fins de non recevoir peuvent, conformément aux dispositions de l’article 123 sus rappelées, être proposées en tout état de cause.

La fin de non recevoir soulevée n’apparaît cependant pas bien fondée alors d’une part que la Sci [Z], qui procède uniquement par voie affirmations, ne rapporte aucunement la preuve que les constructions de la demanderesse ne seraient pas conformes aux règles d’urbanisme et d’autre part que les demandes présentées par la Sci Julexa ne concernent pas uniquement les constructions querellées mais également le mur en pierre meulières dont la construction remonterait au début du XXème siècle.

La fin de non recevoir soulevée n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de destruction, sous astreinte, du mur en parpaings

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou pour les règlements.

L’article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il résulte de ces dispositions que nul ne peut empiéter sur la propriété d’autrui.

Il incombe à celui qui l’invoque de rapporter la preuve de l’empiétement sur son fonds ce qui implique au préalable qu’il justifie de sa propriété sur la zone objet de l’empiétement allégué.

Il est constant que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres.

En l’espèce, la Sci Julexa soutient que le mur en pierres meulières limitrophe est sa propriété et demande la condamnation sous astreinte de la défenderesse à démolir le mur en parpaings édifié en surélévation sur son mur en pierres meulières tandis que la Sci [Z] réplique que la demanderesse ne rapporte pas de manière certaine la preuve que le mur séparatif en pierres meulières lui appartient.

Il est constant que les actes notariés des 24 novembre 2005 et 09 février 2009 par lesquels les parties ont acquis leurs biens respectifs ne font pas mention du mur limitrophe en pierres meulières.

Il ressort du plan de copropriété à jour des deux modifications (pièce 9 de la demanderesse) effectué par la société de géomètres experts et maîtres d’oeuvre VRD que “le mur meulière est privatif sur toute sa longueur à la parcelle AD n°[Cadastre 2] (le long des garages)” -cette dernière parcelle étant issue de la division foncière de la parcelle AD n°[Cadastre 1] en AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 3].

L’acte notarié du 24 novembre 2005 de la Sci Julexa indique (page 6) que l’ensemble immobilier concerné est édifié sur un terrain figurant au cadastre section AD numéro [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Il ressort du mail du 5 janvier 2015 de M. [G] [A], chargé d’affaires au sein du cabinet de géomètres experts [F] (pièce 10 de la demanderesse), que le mur en pierres appartient “à la propriété la Société Europe Conseils” -étant précisé qu’il est constant que la société Europe Conseils a vendu son bien à la Sci Julexa. L’auteur du mail conclut que “le mur en parpaings construit par le propriétaire voisin en partie haute du mur en pierres se trouve être en empiétement sur la propriété”.

Il ressort enfin du courrier du 30 octobre 2023 (pièce 21 de la demanderesse) que M. [H] [M], géomètre expert appartenant au cabinet Geometric, atteste que le “le mur dans son état ancien était entièrement privatif à la parcelle AD623".

Ces éléments sont suffisants pour établir que le mur en pierres meulières limitrophe est la propriété de la Sci Julexa.

Dès lors, le mur en parpaings en surélévation sur le mur en pierres meulières, que la Sci [Z] ne conteste pas avoir construit, constitue un empiétement sur la propriété de la Sci Julexa qui apparaît bien fondée à en demander la démolition.

Compte tenu de l’ancienneté du litige opposant les parties, et pour garantir l’effectivité de la démolition ordonnée, il convient de faire droit, selon les modalités précisées au présent dispositif, à la demande d’astreinte qui sera cependant limitée à la somme de 80 euros par jour de retard passé 2 mois après signification du présent jugement, pendant un délai de 3 mois

Sur les demandes de remise en état

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’il appartient à celui qui demande réparation de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la Sci Julexa demande la condamnation de la Sci [Z] au paiement de plusieurs sommes correspondant à diverses remises en état aux motifs que la Sci [Z] aurait causé des dégradations sur ses biens en y déversant des déchets ou en occupant ses garages tandis que la défenderesse conclut au rejet des demandes présentées en réfutant les fautes alléguées à son encontre.

Si les constats de commissaire de justice versés aux débats font effectivement apparaître la présence de déchets ou encore des traces d’occupation des garages, la Sci Julexa ne rapporte pas la preuve, comme soutenu, que la Sci [Z] est responsable du déversement des déchets ou de l’occupation des garages.

Si les demandes présentées au titre de la fermeture des ouvertures et la restauration du mur en pierres meulières peuvent apparaître fondées en leur principe, il ne peut cependant pas y être donné de suite puisque les devis versés aux débats n’identifient pas de manière précise les frais relatifs à ces postes de préjudice.

Au vu de ces éléments, les demandes présentées en paiement des sommes de 36.216 euros, 3.850 euros et 84.000 euros au titre des frais de remise en état au visa des devis Lynx Construction, Egep et ADC n’apparaissent pas bien fondées et la Sci Julexa ne peut qu’en être déboutée.

Sur les demandes de retrait de tous objets et de paiement d’indemnité d’occupation

La Sci Julexa, qui échoue à rapporter la preuve que la défenderesse est à l’origine des dépôts de déchets sur sa propriété ou de l’occupation de ses garages, n’apparaît pas bien fondée non plus à demander la condamnation de la défenderesse au retrait à ses frais et risques et périls de tous objets, déchets et encombrants ou de fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des garages.

Les demandes présentées de ces chefs n’apparaissent pas bien fondées et la Sci Julexa ne peut qu’en être déboutée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par la Sci Julexa

La Sci Julexa demande au tribunal de condamner la Sci [Z] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts et ce en réparation de l’ensemble des préjudices subis, sauf à parfaire.

Il ne peut qu’être constaté que c’est à juste titre que la défenderesse relève dans ses écritures s’agissant de cette demande “qu’on ne voit pas, s’agissant d’une procédure au fond, qu’une provision puisse être allouée”.

Il est également relevé que la Sci ne précise ni ne justifie des préjudices subis allégués.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et la Sci Julexa ne peut qu’en être déboutée.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts présentées par la Sci [Z]

La Sci [Z] n’apparaît pas bien fondée à demander la condamnation de la Sci Julexa à lui payer la somme de 27.888 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation et reconstruction du mur séparatif alors qu’il a été établi ci dessus que ledit mur séparatif en pierres meulières est la propriété de la Sci Julexa.

Elle n’apparaît pas non plus bien fondée à demander des dommages et intérêts d’un montant de 30.000 euros en réparation d’un préjudice tiré de “l’empiétement des constructions illégales faites sur le fond de Julexa et qui sont adossées irrégulièrement sur son mur séparatif appartenant à [Z]” alors que cet empiétement n’est pas caractérisé.

Au vu de ces éléments, la Sci [Z] ne peut qu’être déboutée de ses demandes reconventionnelles au titre des dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La Sci [Z], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

En équité, il convient de condamner la Sci [Z] à payer à la Sci Julexa une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, dans leur version applicable à la date des faits, l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit. Au vu de l’ancienneté du litige, il convient, conformément à la demande présentée en ce sens par la Sci Julexa, d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de droit à agir

CONDAMNE la Sci [Z] à démolir le mur en parpaings par elle construit sur le mur en pierres meulières appartenant à la Sci Julexa et ce, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 80 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois

DEBOUTE la Sci Julexa de ses demandes de paiement au titre des remises en état

DEBOUTE la Sci Julexa de ses demandes de retrait de tous objets et de paiement d’une indemnité d’occupation

DEBOUTE la Sci Julexa de sa demande de dommages et intérêts

DEBOUTE la Sci [Z] de ses demandes de dommages et intérêts

CONDAMNE la Sci [Z] à payer à la Sci Julexa une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la Sci [Z] aux dépens de la présente procédure

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement

Ainsi fait et rendu le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,