TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01636 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GV46

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [O] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2020, ayant pris effet le 23 décembre 2020, la SA SCALIS a donné en location à Monsieur [D] [O] [I] un local à usage d’habitation avec une cave situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 347,61 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur SA SCALIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 décembre 2023 à Monsieur [D] [O] [I], pour un montant en principal de 2 150,81 euros selon décompte en date du 18 décembre 2023.

La SA SCALIS a, par acte d’huissier du 2 avril 2024, fait assigner Monsieur [D] [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;Ordonner à Monsieur [D] [O] [I] ainsi qu’à tout occupant de son chef, de quitter les lieux sis [Adresse 2], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner Monsieur [D] [O] [I] au paiement de la somme de 2.870,09 euros au titre des loyers, provisions sur charges locative et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 20 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date du commandement de payer les loyers sur 2.150,81 euros, et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce, conformément à l’article 1231-7 du code civil ; condamner Monsieur [D] [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; condamner Monsieur [D] [O] [I] au paiement de la somme de 230,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [D] [O] [I] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 8 octobre 2024, la SA SCALIS, représentée par son avocat SCP SOREL, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.437,05 euros hors frais de procédure. Il précise que le loyer s’élève à la somme de 376,40 euros hors charge. Le bailleur a indiqué en outre que le dernier paiement avait eu lieu en août 2024 et qu’il s’opposait par conséquent à l’octroi de tout délai de paiement de la dette locative.

Monsieur [D] [O] [I] a comparu à l’audience. Il indique souhaiter payer 700 euros par mois avec le montant du loyer pour régler la dette locative. Il précise percevoir un revenu mensuel de 1.600 euros. Enfin, il ajoute que le dernier loyer n’a pas été réglé.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [D] [O] [I] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

Une action en prévention des expulsions a par ailleurs pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 17 décembre 2020, ayant pris effet le 23 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 6 page 3), et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2023, pour la somme de 2.150,81 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont bénéficiait Monsieur [D] [O] [I] pour régler cette somme a expiré le 20 février 2024.

Entre le 20 décembre 2023 et le 20 février 2024 à 24 heures, Monsieur [D] [O] [I] a procédé à un règlement de 600 euros.

Il en résulte que Monsieur [D] [O] [I] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 20 décembre 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 21 février 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [D] [O] [I] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [D] [O] [I] reste redevable des loyers jusqu’au 20 février 2024 et, à compter du 21 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 21 février 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA SCALIS produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [O] [I] reste devoir la somme de 5.775,14 euros à la date du 30 septembre 2024.

De cette somme, il convient de déduire les frais de rejet (3 fois 2,50 euros, non justifiés en procédure et ne relevant pas des loyers et charges dus par le locataire), les frais de procédure (210,87 euros et 129,20 euros, qui relèveront éventuellement des dépens), ainsi que les frais d’indemnité de retard SLS (25 euros, non justifié en procédure).

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 5.402,57 euros à la date du 30 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [D] [O] [I] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SA SCALIS.

Monsieur [D] [O] [I] sera en conséquence condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 5.402,57 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 20 décembre 2023 sur la somme de 2.150,81 euros, puis sur la somme de 719,28 euros à compter du 2 avril 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [D] [O] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présent à l’audience, Monsieur [D] [O] [I] reconnaît le montant de sa dette locative.

Il souhaite pouvoir régler la somme de 700 euros par mois, le loyer courant compris, pour régler la dette locative.

Cependant, il apparaît constant que Monsieur [D] [O] [I] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction.

Dans ces circonstances, Monsieur [D] [O] [I] ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 21 février 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA SCALIS, et au regard de la situation sociale et financière de Monsieur [D] [O] [I], ce dernier sera condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 230,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 17 décembre 2020, ayant pris effet le 23 décembre 2020 entre la SA SCALIS et Monsieur [D] [O] [I], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [I] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.402,57 € (cinq mille quatre cent deux euros et cinquante-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 30 septembre 2024- incluant l’échéance du mois d’août 2024, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 20 décembre 2023 sur la somme de 2.150,81 euros, puis sur la somme de 719,28 euros à compter du 2 avril 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [I] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [I] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 230,00 euros (deux cent trente euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [I] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et celui de l’assignation introductive ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,