TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 03 Mars 2025

N° RG 24/00028 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6DP

DEMANDEUR :

S.A.R.L. BABYLON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Amandine CAPITANI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.S. FINANCIERE D, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] [Adresse 5]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, substituée par M^e Peggy CARLIER, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 août 2020, la S.A. 4 Murs a donné à bail à la S.A.R.L. Babylon, des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] pour une durée de dix années à compter du 1er septembre 2020.

Par avenant du 28 octobre 2020, les locaux d’une superficie initiale de 850 m² ont été réduits à 550 m² et le loyer initial de 136 000 euros a été corrélativement réduit à 88 000 euros à compter du 1er novembre 2020.

La société 4 Murs a cédé les locaux à la société Financière Loger devenue la S.A.S. Financière D.

Au 1er juillet 2024, le loyer indexé était de 23 628,07 euros hors taxes hors charges par trimestre.

Le 12 septembre 2024, le bailleur a indexé le loyer à la somme annuelle de 97 820,20 euros hors taxes hors charges.

Par mémoire en révision de loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 16 septembre 2024 (avis de réception signé le 17 septembre 2024) à la société Financière D, la S.A.R.L. Babylon a fait connaître son intention de voir réviser le loyer à la somme annuelle de 57 800 euros hors taxes hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 novembre 2024, la S.A.R.L. Babylon a assigné la S.A.S. Financière D devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire récapitulatif et responsif notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 17 janvier 2025, la S.A.R.L. Babylon demande au juge des loyers commerciaux :

Rejeter l’ensemble des demandes de la S.A.S. Financière D ;Fixer le loyer du bail à compter de la date de notification du mémoire à la somme de 57 800 euros hors taxes hors charges par an ;A titre subsidiaire,

Désigner tel expert avec mission de donner au contradictoire des parties son avis sur les critères de l’article L.145-38 du code de commerce pour la période du 1er septembre 2020 au 8 novembre 2024 et déterminer la valeur locative au 8 novembre 2024 ;Fixer le loyer provisionnel à la somme de 57 800 euros hors taxes hors charges par an ;En tout état de cause,

Condamner la S.A.S. Financière D au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens en ce compris le coût de l’expertise de la SELARL [P] de 1 788 euros TTC et les frais visés aux articles A444-10 et suivants du code de commerce.

La S.A.R.L. Babylon soutient que le local commercial ne figure pas dans la zone Promenade de Flandres, que Leroy Merlin a quitté la zone et que les enseignes à proximité ont fermé ce dont elle déduit une baisse de la fréquentation. Elle argue encore d’une insécurité accrue. Elle insiste sur l’augmentation de la taxe foncière laquelle représenterait 25% du loyer. Elle se prévaut d’une expertise amiable de M. [P] lequel évalue la valeur locative a à 57 830 euros hors taxes hors charges par an.

Dans son mémoire en réponse du bailleur n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 28 janvier 2025, la S.A.S. Financière D demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Dire et Juger que les conditions d’application de l’article L.145-38 du code de commerce ne sont pas réunies et que la société Babylon est défaillante dans la démonstration de la preuve qui lui incombe ;Dire et Juger que la révision du loyer ne peut se faire sur une autre base que celle de l’indice des loyers commerciaux ;Débouter la société Babylon de sa demande de fixation du prix du bail à la somme de 57 800 euros ;La Débouter de sa demande d’expertise judiciaire ;La Débouter de sa demande de fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 57 800 euros à compter du 8 novembre 2024 et pour la durée de l’instance;La Débouter de sa demande en remboursement de ses frais d’expertise amiable;A titre infiniment subsidiaire,

Désigner tel expert judiciaire avec mission de donner son avis sur les critères de l’article L.145-38 du code de commerce pour la période du 1er septembre 2020 au 8 novembre 2024 aux frais de la société Babylon ;Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer et des charges résultant du bail ;En tout état de cause,

Débouter la société Babylon de toutes ses demandes ;La Condamner à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais visés aux articles A444-10 et suivants du code de commerce.

La S.A.S. Financière D soutient que la société Babylon ne justifie pas que les conditions de la révision triennale posées par l’article L.145-38 du code de commerce sont réunies. Elle conteste la baisse de la fréquentation de la zone et l’augmentation de l’insécurité. Elle estime encore que l’augmentation de la taxe foncière n’est pas démontrée. Elle ajoute que l’impact sur le commerce considéré n’est pas établi. Elle critique les valeurs de référence retenues par l’expert.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 3 février 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de révision triennale

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Selon l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Aux termes de l’article L. 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, le preneur se base sur un rapport d’expertise amiable de M. [P]. Ce dernier, expert judiciaire près la cour d’appel de Douai, fait état d’une diminution de la fréquentation de la zone, et un renforcement de l’insécurité dans celle-ci. L’expert, par combinaison des méthodes par comparaison et par capitalisation de la valeur vénale, retient un prix de 80 538 euros dont il déduit la charge exorbitante que constitue la taxe foncière pour retenir une valeur locative de 57 830 euros hors taxes hors charges par an.

Ainsi, l’expert fait état d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et d’une variation de la valeur locative de plus de 10 % depuis la conclusion du bail.

Au regard de ce rapport d’expertise, il ne peut, d’emblée, être considéré que les conditions posées à l’article L.145-38 ne sont pas réunies.

Compte tenu des éléments de fait contraires rapportés par chacune des parties, il apparaît nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire, dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [M] [T], demeurant [Adresse 4]

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Préciser leur superficie exacte ;Donner son avis sur l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative à compter du 8 novembre 2024, date de la demande de révision du loyer ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux à compter du 8 novembre 2024;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.R.L. Babylon devra verser au plus tard le 3 MAI 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 3 NOVEMBRE 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux