TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/11613

N° Portalis 352J-W-B7I-C54M6

N° MINUTE : 5

Assignation du :

13 Septembre 2024

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.P.I SOFIPRIME

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0400

DEFENDERESSE

S.A.R.L LA COMPAGNIE DES HOMMES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Estelle GOUBARD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0419

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2004, l’indivision [M], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la S.C.P.I Sofiprime, a donné à bail, en renouvellement des conventions antérieures, à la société Kosi Art, aux droits de laquelle se trouve la S.A.R.L Compagnie Des Hommes, divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 23 décembre 2004, pour une activité de « Commerce de Meubles, Antiquités, Objets d’Art, Décoration pour la maison, Vêtements, Bijoux et accessoires de mode », moyennant un loyer annuel de 12.500 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Les locaux sont composés de :

«  – Une boutique située à droite de ta porte d’entrée de l’immeuble

— Un local au 1er étage, au-dessus de la loge au fond de la cour à droite et composé de deux petites pièces.

— Au sous-sol une cave  ».

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 24 mars 2013 entre l’indivision [M] et la société la Compagnie des Hommes, pour une durée de 9 ans à compter du 23 décembre 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 16.150,40 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 janvier 2023, la société la Compagnie des Hommes a demandé le renouvellement du bail dans les conditions prévues par l’article L.145-10 du code de commerce.

Par lettre recommandée du 2 février 2023, la société Sofiprime a accepté le principe du renouvellement du bail à effet du 1er avril 2023, aux conditions suivantes :

« – loyer annuel hors charges et hors taxes de 50.000 € (CINQUANTE MILLE EUROS),

— indexation annuelle de votre loyer à l’ILC comme indice de référence,

— refacturation au preneur de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, des honoraires de syndic ainsi que des honoraires de gestion de 5 % du loyer annuel hors taxes hors charges,

— passage au régime fiscal de la TVA. »

La Commission de conciliation des baux commerciaux, saisie par la société la Compagnie des Hommes, a constaté l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer renouvelé lors d’une séance du 14 juin 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2024, la société Sofiprime a notifié à la société la Compagnie des Hommes un mémoire préalable, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, en application des stipulations contractuelles, estimée à la somme de 56.000 euros HC/HT par an.

En l’absence d’accord entre les parties, par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2024, la société Sofiprime a fait assigner la société la Compagnie des Hommes devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans les termes de son mémoire préalable.

Aux termes de son dernier mémoire en réplique notifié par lettre recommandée reçue le 19 mars 2025, la société Sofiprime demande au juge des loyers commerciaux de :

« Vu l’article R 145-23 du Code de Commerce,

— De DEBOUTER la société COMPAGNIE DES HOMMES de sa demande principale tendant à ce que le Juge des loyers commerciaux se déclare incompétent et renvoie la SCPI SOFIPRIME à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire,

— De SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur la demande subsidiaire en requalification formée par la société COMPAGNIE DES HOMMES,

— De DEBOUTER la société COMPAGNIE DES HOMMES de sa demande subsidiaire tendant à ce que le Juge des loyers commerciaux se déclare incompétent pour prononcer la condamnation au paiement d‘une indemnité d’éviction et renvoie la SCPI SOFIPRIME à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire.

Vu l’article R 145-23 du Code de Commerce et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice,

— De RENVOYER en intégralité l‘examen de l‘affaire devant le Tribunal judiciaire de Paris statuant au fond et en collégialité,

Subsidiairement,

— De RENVOYER l’affaire devant le Tribunal judiciaire de Paris statuant au fond et en collégialité uniquement :

— sur la demande principale de la société COMPAGNIE DES HOMMES tendant à voir réputé non-écrit l’article 7 des Conditions générales du bail en date du 23 décembre 2004 ;

— et sur la demande subsidiaire formée par la société COMPAGNIE DES HOMMES tendant à voir requalifier la lettre RAR en réponse notifiée le 2 février 2023 par la SCPI SOFIPRIME à la société COMPAGNIE DES HOMMES en un refus de renouvellement du bail.

— De SURSEOIR A STATUER dans l‘attente de la décision qui sera rendue par le Tribunal judiciaire de PARIS sur les deux points litigieux.

— De DEBOUTER purement et simplement la société COMPAGNIE DES HOMMES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire :

Vu l’article L 145-33 du Code de Commerce,

Vu le bail en renouvellement en date du 23 décembre 2004,

Vu /e renouvellement du bail en date du 24 mars 2014,

Vu Ia demande de renouvellement de bail en date du 25 janvier 2023 prenant effet au 1er avril 2023,

Vu le rapport amiable de Monsieur [W] en date du 15 mai 2024,

— De CONSTATER que le bail commercial s’est renouvelé en son principe pour une durée de 9 ans à compter du 18 avril 2023,

Sur le montant du lover du bail renouvelé :

A titre principal :

— De DIRE ET JUGER que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative,

— De FIXER à la somme de 56.000 € le loyer annuel en principal du bail renouvelé dû par la SARL LA COMPAGNIE DES HOMMES à compter du 1er avril 2023, outre les charges et taxes.

— De DIRE que la SARL LA COMPAGNIE DES HOMMES sera tenue au paiement des compléments rétroactifs de loyer depuis le 1er avril 2023, du complément de dépôt de garantie et enfin des intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de la fixation judiciaire du loyer, et ce, en vertu de l’article 1344-1 du Code civil à compter de l’échéance des loyers dus, outre capitalisation desdits intérêts.

A titre subsidiaire et avant dire droit :

— ORDONNER la désignation d’un Expert Judiciaire, sauf à fixer la nouvelle valeur locative de plano en fonction des éléments fournis par les parties, avec mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2023 ;

Dans cette hypothèse :

— DE FIXER le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, a la somme annuelle en principal de 27 000€ avec effet au 1er avril 2023 ;

En toute hypothèse :

— DE RAPPELER l‘exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie. »

La société Sofiprime expose, en substance, que l’article I.7 du bail du 23 décembre 2004, auquel renvoie l’avenant de renouvellement du 24 mars 2014, prévoit une fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ; qu’au regard de l’expertise qu’elle a sollicité auprès du cabinet [W] du 15 mai 2024, la valeur locative doit être fixée à 56.000 euros HT/HC, au regard des références de comparaison, pour une surface pondérée de 29 m²P pour la partie commerciale, en retenant un abattement de 1 % au titre du transfert de l’assurance immeuble sur le preneur, et en retenant une valeur de 5.652 euros pour la partie habitation de 15,7 m². Elle soutient que l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux soulevée par la société preneuse est mal formulée et que, dans la mesure où la défenderesse conteste la validité de l’article I.7 du contrat de bail relatif à la fixation du loyer renouvelé, la compétence échappe au juge des loyers commerciaux qui doit renvoyer l’affaire en tout ou partie, devant le tribunal judiciaire de Paris, et non pas renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir ; que la demande subsidiaire formée par la preneuse en interprétation de sa réponse à la demande de renouvellement du bail, échappe également à la compétence du juge des loyers commerciaux, étant précisé qu’elle estime cette demande prescrite en application de l’article L.145-60 du code de commerce.

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée reçue le 5 mars 2025, la société La Compagnie des Hommes demande au juge des loyers commerciaux de :

« À titre préalable :

il est demandé au Juge des loyers commerciaux de :

— se déclarer incompétent,

— renvoyer dès lors la SCPI SOFIPRIME à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire statuant au fond et en collégialité,

Subsidiairement,

— juger que la réponse à demande renouvellement notifiée le 2 février 2023 par la SCPI SOFIPRIME à la société COMPAGNIE DES HOMMES doit s’analyser en un refus de renouvellement au regard des modifications des obligations du preneur,

— se déclarer incompétent pour prononcer la condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction, renvoyer dès lors la SCPI SOFIPRIME à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire statuant au fond et en collégialité,

Très subsidiairement et statuant sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 :

— juger que la SCPI SOFIPRIME ne justifie d’aucune modification notable des éléments visés à l’article R.145-6 du Code de commerce durant la période considérée, de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée, et débouter dès lors la bailleresse de sa demande de déplafonnement du loyer,

— Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 selon la règle du plafonnement, à la somme annuelle en principal de 18.820 € (DIX-HUIT MILLE HUIT CENT VINGT EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues,

A titre infiniment Subsidiaire,

et sur la valeur locative :

— juger au regard des critères posés par l’article R.145-7 du Code de commerce, que les surfaces pondérées doivent s’apprécier en tenant compte des caractéristiques des lieux loués,

— à titre très subsidiaire, dire que la valeur locative de renouvellement ne peut être supérieure à un prix unitaire de 900 €/m²P, faisant ressortir une valeur locative globale, après correctifs de 24.728,50 € (VINGT-QUATRE MILLE SEPT CENT VINGT-HUIT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au 1er avril 2023,

et sur la demande d’expertise :

— désigner conformément à la demande de la bailleresse, l’expert qu’il plaira au Tribunal, et en ce cas :

— dire que l’expert aura pour mission de :

o se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et entendre les parties en leurs explications, dans le respect du principe du contradictoire,

o visiter les lieux loués, les décrire,

o rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents en retenant tant les valeurs de marché que les renouvellements amiables ou les valeurs fixées judiciairement,

o répondre aux dires et observations des parties, donner son avis motivé et dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

— dire que la provision sur les frais d’expertise sera supportée par la bailleresse, fixer en ce cas le montant du loyer provisionnel au montant du dernier loyer exigible à la date du renouvellement, et ce dans l’attente de la fixation définitive et dans les termes de l’article L 145-57 du Code de commerce,

En toutes hypothèses :

— Débouter Société SOFIPRIME de toutes ses demandes fins et prétentions,

— Débouter la bailleresse de sa demande de condamnation aux intérêts et de capitalisation des intérêts, le loyer n’étant pas déterminé en son montant et restant dans l’attente de la fixation judiciaire, si bien que les intérêts sur complément ne peuvent être exigibles qu’après la fixation,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la Société SOFIPRIME au paiement d’une somme de 4.000 € (QUATRE MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens. »

La société La Compagnie des Hommes expose qu’elle conteste la portée de l’article I-7 du contrat de bail relatif au renouvellement du bail en ce qu’elle restreint le droit au renouvellement et devrait être réputée non écrite ; que le juge des loyers n’est pas compétent pour statuer sur des contestations sans rapport avec la fixation du loyer ; que ces contestations relèvent de la compétence du tribunal judiciaire auquel il convient de renvoyer l’affaire. A titre subsidiaire, elle soutient que la réponse du bailleur à la demande de renouvellement était une réponse conditionnée qui doit s’analyser en un refus de renouvellement lui ouvrant droit au paiement d’une indemnité d’éviction ; que le juge des loyers commerciaux doit renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire dès lors qu’il n’a pas compétence pour condamner au paiement d’une indemnité d’éviction. A titre très subsidiaire, elle soutient que le loyer doit être fixé au loyer plafond en l’absence de tout motif de déplafonnement, soit la somme de 18.820 euros HT/HC ; qu’à titre encore plus subsidiaire, la valeur locative ne peut être fixée qu’à 24.728,50 euros après application des abattements.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré à ce jour.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire, ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L.145-56 et R.145-23 du code de commerce est une compétence d’exception d’interprétation stricte.

En tant que juridiction d’exception, le juge des loyers commerciaux ne peut connaître, aux termes de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution.

En l’espèce, les parties s’opposent, d’une part, sur la validité de l’article I-7 du contrat de bail du 23 décembre 2004, auquel renvoi l’acte de renouvellement du 24 mars 2014, relatif à la fixation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail, et d’autre part, sur l’interprétation de la réponse apportée par la bailleresse le 2 février 2023 à la demande de renouvellement du bail.

Ces questions qui visent à interpréter les stipulations contractuelles d’une part, et à interpréter et requalifier un acte d’autre part, ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux mais de celle du tribunal judiciaire en application de l’article L.145-56 du code de commerce, en ce qu’elles dépassent la question de la fixation du loyer renouvelé ou révisé.

Il convient, en conséquence, dans le souci d’une bonne administration de la justice, pour le juge des loyers commerciaux de se déclarer incompétent pour connaître du litige entre les parties, et de renvoyer l’ensemble de la procédure devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris qui aura compétence pour statuer sur le tout.

Les demandes principales en incompétence du juge des loyers commerciaux ayant été accueillies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la validité de l’article I-7 du bail du 23 décembre 2004 et des demandes subsidiaires en requalification de la réponse du 2 février 2023 à la demande de renouvellement de bail et en droit à une indemnité d’éviction,

Renvoie l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile,

Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait et jugé à [Localité 6], le 20 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES