TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/05195 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5GL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. MUSSO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL H&F GONDER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, plaidant

M^e Emilie FRENETTE, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Madame [D] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2018, la SCI MUSSO (SIREN 392 022 349 RCS AVIGNON) a donné à bail à Madame [D] [I] [T] un appartement à usage d’habitation F4 situé [Adresse 1], comprenant également la cave n°675, pour un loyer mensuel de 615,00 euros et 90,00 euros de provisions sur charges, payables d’avance mensuellement le 1er.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 17 avril 2024, un commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI MUSSO à Madame [D] [T]. Il portait sur la somme en principal de 2252,92 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 10 juillet 2024, la SCI MUSSO a fait assigner Madame [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire, Dire que la défenderesse est occupante sans droit ni titre,Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [D] [T] ainsi que tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique,Condamner Madame [D] [T] au paiement de la somme de 1243 euros avec intérêts de droit et à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance;La condamner également au paiement de la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;Ainsi qu’au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés;Condamner la défenderesse en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;Et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

La SCI MUSSO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans l’assignation et fait état d’un loyer actuel de 804 euros après révision.

Madame [D] [T] régulièrement citée par procès-verbal à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état d’un litige avec la propriétaire depuis la fin de l’année 2023 lors de laquelle est survenu un retard de règlements.

L’affaire est mise en délibéré au 5 mars 2025.

À l’audience, la SCI MUSSO a été autorisée à communiquer et a produit par voie de note en délibéré le contrat de bail et son extrait KBIS.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I-Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié à la défenderesse ainsi qu’il est dit ci-dessus le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 2252,92 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire ayant effectué des versements pour un montant total de 1372,98 euros, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 18 juin 2024.

Sur l’indemnité d’occupationMadame [D] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 17 juin 2024 et à compter du 18 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [D] [T], occupante sans droit ni titre depuis le 18 juin 2024 cause un préjudice à la SCI MUSSO qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges soit 804,46 euros, laquelle portera intérêts à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’expulsion de la locataireLe contrat de bail étant résilié à compter du 18 juin 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [T] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI MUSSO verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 2614,30 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Madame [D] [T], non comparante, ne conteste par définition pas le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de condamner Madame [D] [T] au paiement de cette somme de 2614,30 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024.

III- Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre de la résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Selon l’alinéa deux de ce même article, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, aucun élément de mauvaise foi et de la motivation ne ressort des demandes permettant de retenir l’existence d’un préjudice indépendant du retard pris en compte par l’octroi d’un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure et à compter de la décision concernant l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Cette demande sera donc rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [T], succombant, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

.Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MUSSO, Madame [D] [T] sera condamnée à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2018 entre la SCI MUSSO et Madame [D] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation F4 situé [Adresse 1], comprenant également la cave n°675 sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

DIT que Madame [D] [T] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 1], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [D] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à verser à la SCI MUSSO la somme de 2614,30 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme du mois de décembre 2024 inclus;

CONDAMNE Madame [D] [T] à verser à la SCI MUSSO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 804,46 euros à compter du 1er janvier 2025, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [D] [T] aux entiers dépens de la présente instance [qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer à la SCI MUSSO la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,