TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 10] – [Localité 1] [Adresse 11]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00217 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-CZZR

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Soncin

Copie + Copie exécutoire M. [C] [C] et Mme [G] [S]

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS

M. [I] [F]

né le 27 Janvier 1965 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [P] [B] épouse [F]

née le 27 Février 1964 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [H] [C] [C]

né le 25 Octobre 1990 à [Localité 6] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [N] [G] [S]

née le 05 Septembre 1996 à [Localité 9] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 4]

comparant

M. [L] [U]

né le 15 Juillet 1997 à [Localité 7] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 5]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 03 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia LETTRÉ, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025 dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile, délibéré prorogé au 10 décembre 2025,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarial du 10 février 2022, M. [I] [F] et Mme [P] [B] épouse [F], représentés par Mme [A] [Y], ont donné à bail à M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S], représentés par Mme [W] [J], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel de 650 euros, outre une avance sur charges de 100 euros, soit 750 euros par mois en totalité. L’acte notarial prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 650 euros et en donne quittance.

Par le même acte notarial du 10 février 2022, M. [L] [U], représenté par Mme [E] [D], s’est porté caution solidaire de M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S].

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 16 février 2023 à M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.500 euros au titre des loyers et charges impayés (janvier et février 2023).

Le bailleur a fait délivrer le 19 janvier 2024 à M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] un second commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.471,70 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Ce commandement du 19 janvier 2024 a été dénoncé à la caution M. [L] [U] le 23 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice du 10 juin 2024, tous trois déposés à étude, M. [I] [F] et Mme [P] [B] épouse [F] ont fait assigner M. [H] [C] [C], Mme [N] [G] [S] et M. [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, notamment afin de voir constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires, condamner les locataires à payer la somme de 2.971,70 euros au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle et des dommages et intérêts.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, M. [I] [F] et Mme [P] [B] ont fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 19 janvier 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2024, lors de laquelle elle a été renvoyée successivement au 7 février 2025, 16 mai 2025 et au 3 octobre 2025, audience lors de laquelle elle a effectivement été retenue.

*

A l’audience du 3 octobre 2025, M. [I] [F] et Mme [P] [B], comparants représentés par leur conseil, ont actualisé leurs demandes compte-tenu du départ des locataires. Ils sollicitent ainsi du juge des contentieux de la protection de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail suivant le commandement de payer infructueux du 19 janvier 2024 ;

— constater le départ du logement loué au 30 juin 2024 par les locataires en violation de leurs obligations légales et contractuelles ;

— condamner solidairement M. [H] [C] [C], Mme [N] [G] [S] et M. [L] [U] à leur payer les sommes suivantes :

—  650 euros au titre de l’arriéré locatif du mois de juin 2024 ;

—  1.047,30 euros au titre de la régulation de charges 2023 ;

—  157,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 au prorata de leur présence ;

—  130 euros au titre de la régulation des charges 2024 au prorata de leur présence

—  6.365,89 euros au titre des travaux de remise en état du logement avec reprise des dégâts et désordres ;

—  5.000 euros de dommages et intérêts contractuels ;

—  2.388,81 euros au titre du non-respect du préavis de trois mois ;

— condamner in solidum M. [H] [C] [C], Mme [N] [G] [S] et M. [L] [U] à leur payer la somme de 1.813 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [H] [C] [C], Mme [N] [G] [S] et M. [L] [U] aux dépens, comprenant notamment l’intégralité des frais d’huissier exposés pour la somme totale de 920,33 euros ;

— débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes contraires.

Au soutien de leurs prétentions, M. [I] [F] et Mme [P] [B] soutiennent que les locataires sont partis le 30 juin 2024 sans donner congé et sans les informer, alors qu’ils étaient astreints à un préavis de trois mois. Ils indiquent que la dette a été partiellement apurée et qu’à ce jour, seul le loyer de juin 2024 n’a pas été payé.

Concernant les sommes demandées au titre des dégradations locatives, ils relèvent que l’état des lieux de sortie fait état d’une fuite de la baignoire, qui n’était pas présente sur l’état des lieux d’entrée et qui a entrainé une infiltration visible sur deux murs, et font valoir une facture de la société ERT du 23 aout 2024 pour la somme de 6.365 euros. Ils relèvent que la véracité de l’état des lieux de sortie et des dégradations sont certifiées par l’attestation notariale de la SCP [O] [K] LECUYER du 11 décembre 2024 et qu’il n’est pas possible d’en contester l’intégrité.

Concernant les autres dommages et intérêts demandés, ils font valoir qu’ils ont dû envoyer deux commandements de payer, qu’ils ont rencontré des difficultés pour avoir les versements, que les locataires sont de mauvaise foi et que leur comportement est déloyal et abusif.

Ils ont fait savoir qu’ils ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

*

Quant à M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S], ils ont demandé au juge des contentieux de la protection de bien vouloir :

— rejeter les demandes de M. [I] [F] et Mme [P] [B], à l’exception des demandes en paiement des trois sommes dues au titre des charges de l’année 2023 et 2024;

— condamner M. [I] [F] et Mme [P] [B] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de la procédure abusive ;

— condamner M. [I] [F] et Mme [P] [B] à leur restituer le dépôt de garantie ;

— leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 100 euros par mois.

Au soutien de leurs prétentions, M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] contestent le non-respect du délai de préavis de trois mois, indiquant qu’ils ont reçu un commandement de payer reprenant la clause résolutoire du bail et que le bail était donc résilié de plein droit.

Concernant le loyer du mois de juin 2024, ils rappellent que le loyer et la provision sur charges sont de 796,27 euros par mois et indiquent qu’ils ont payé 146,27 euros aux bailleurs pour le mois de juin 2024, après avoir déduit du loyer la somme de 650 euros correspondant au dépôt de garantie qui ne leur a pas été restitué. Ils contestent avoir été remboursés du dépôt de garantie par les bailleurs en octobre 2024 et relèvent que ceux-ci ne produisent pas de preuve du virement malgré leurs demandes en ce sens.

S’agissant des sommes demandées au titre des charges, ils font remarquer que les bailleurs n’en justifient pas mais reconnaissent devoir les sommes de 1.047,30 euros, 157,20 euros et 130 euros.

Concernant les demandes relatives au dégradations locatives, se fondant notamment sur l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, ils contestent l’ensemble des sommes demandées, indiquant que l’état des lieux de sortie a été modifié a posteriori et que la mention d’une fissure de la baignoire y a été ajoutée. Ils indiquent en outre que les travaux n’étaient pas nécessaires et que la facture des travaux réalisés ne correspond pas à l’état constaté du logement, relevant que l’état de la cuisine et du balcon est identique à la sortie à l’exception d’un éclat dans la cuisine et qu’il n’est fait aucune mention d’une plaque abîmée dans un placard.

S’agissant des dommages et intérêts demandés par les bailleurs, ils soutiennent qu’ils ne démontrent pas l’existence d’un préjudice. Les locataires relèvent que le commandement de payer a été envoyé de manière abusive avant l’envoi des justificatifs des charges 2022 que les locataires demandaient. Ils relèvent qu’ils étaient de bonne foi, qu’ils ont proposé en 2022 un échelonnement de leur dette et qu’ils l’ont respecté, de sorte qu’il n’y a pas de retard de paiement.

Concernant enfin leur propre demande de dommages et intérêts, ils indiquent que la procédure lancée par leurs bailleurs est abusive et mal fondée, affirmant qu’ils ont voulu mettre en œuvre la clause résolutoire à un moment où il n’y avait pas d’impayé de loyers.

*

Quant à M. [L] [U], bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice signifié à étude, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier concernant les locataires.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Les défendeurs n’ont pas état d’une procédure de surendettement en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, puis a été prorogée au 10 décembre 2025 afin que soit produite la preuve de la dénonce du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 16 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 juin 2024, et que l’assignation en date du 10 juin 2024 a été dénoncée le 11 juin 2024 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 8 novembre 2024.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les locataires sont partis et que le bail a pris fin. Néanmoins, compte-tenu de l’opposition des parties sur la date et le contexte de fin du contrat de bail, il convient de statuer sur la résiliation du bail afin d’en tirer les conséquences sur les sommes dont il est demandé le paiement.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit du 19 janvier 2024, le bailleur a fait commandement à M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] de s’acquitter de la somme de 1.471,70 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Il a été dénoncé à la caution M. [L] [U] le 23 janvier 2024.

Si le commandement de payer vise la somme de 1.471,70 euros de loyers et charges impayés, il apparaît toutefois sur le décompte transmis en pièce-jointe du commandement que les bailleurs incluent dans ce montant 303 euros de taxes d’ordures ménagères de 2023, 714,90 euros au titre du solde des charges 2022, 229,73 euros au titre du prorata des taxes d’ordures ménagères de 2022, ainsi que 224,07 euros de « frais d’huissier à votre charge (commandement de payer) » alors même que la somme de 224,07 euros de frais de justice n’était pas due par les locataires en dehors de toute décision de justice de condamnation aux dépens. Par conséquent, le commandement de payer ne valait que pour la somme de 1.247,63 euros.

Afin de démontrer que les locataires n’ont pas payé les sommes dues au titre des charges dans le délai, le bailleur produit un extrait du compte locataire en date du 23 avril 2024, or il apparaît que les montants renseignés au titre de la taxe d’ordure ménagère 2023 (155,37 euros) et du solde des charges 2022 (514,90 euros) ne correspondent pas à celles mentionnées sur le commandement de payer, alors que le décompte fait apparaître le fait que les locataires n’ont procédé à aucun paiement entre temps.

En outre, il convient de constater qu’aucune pièce justificative des charges dont il était demandé le paiement n’était transmise avec le commandement de payer.

Au vu des incohérences présentes aussi bien sur le commandement de payer du 19 janvier 2024 que sur le décompte du 23 avril 2024, et de l’absence de justification par les bailleurs aux locataires des sommes dues, les bailleurs ne démontrent ni qu’ils ont régulièrement mis en demeure leurs locataires de payer les sommes demandées, ni que les locataires ne les ont pas payés dans les délais.

La demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

Néanmoins, bien que les bailleurs n’aient pas fait de demande subsidiaire en résiliation du bail aux torts des locataires, il ressort de l’attestation établie par la SCP [O], [K] et LECUYER, notaires associés, en date du 11 décembre 2024 et produite par les bailleurs, que le bail a été résilié sur demande des locataires et avec accord des bailleurs le dimanche 30 juin 2024, sans préavis de départ à effectuer.

Par conséquent, la juge des contentieux de la protection constatera que le bail a été résilié par commun accord des parties le 24 juin 2024 et que le bailleur a renoncé à se prévaloir du préavis de trois mois. La demande de M. [I] [F] et Mme [P] [B] visant à la condamnation au paiement de la somme de 2.388,81 euros au titre du non-respect du préavis de trois mois sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que les locataires n’ont pas payé les sommes suivantes : 1.047,30 euros au titre de la régulation de charges 2023 ;157,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024, calculée au prorata de leur présence ; et 130 euros au titre de la régulation des charges 2024, calculée au prorata de leur présence. Les locataires ne contestent pas qu’ils doivent ces sommes aux bailleurs et manifestent leur accord pour les payer.

S’agissant du loyer du mois de juin 2024, il n’est pas contesté que les locataires ont payé la somme de 146,27 euros aux bailleurs, ce qui ressort par ailleurs de l’attestation notariale du 13 juin 2024 produite par les locataires. Il apparaît également sur une attestation notariale du 19 avril 2022 que les locataires ont versé un dépôt de garantie de 650 euros à l’entrée dans les lieux. Les bailleurs produisent un décompte de la dette au 30 juin 2024, qui fait état du fait qu’il faut déduire de la somme due le montant du dépôt de garantie. Ils ne démontrent toutefois pas qu’ils ont effectivement reversé les 650 euros du dépôt de garantie aux locataires. En conséquence, après déduction du montant du dépôt de garantie, dont la somme est égale au reliquat qui est demandé pour le loyer de juin 2024, il apparaît qu’aucune somme n’est due par les défendeurs au titre du loyer de juin 2024.

Par ailleurs, en application de l’article 1310 du code civil qui dispose que la solidarité ne se présume pas, il sera relevé que le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les locataires et leur caution M. [L] [U].

Par suite, les locataires et leur caution seront condamnés solidairement à payer aux bailleurs les sommes de 1.047,30 euros au titre de la régulation de charges 2023, 157,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024, et 130 euros au titre de la régulation des charges 2024, soit la somme totale de 1.334,80 euros.

La demande en paiement du reliquat du mois de juin 2024 sera rejetée, de même que la demande en restitution du dépôt de garantie, compte-tenu de la compensation entre ces deux sommes.

Sur la demande relative aux dégradations locatives

Aux termes de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [I] [F] et Mme [P] [B] se prévalent du fait que M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] ont dégradé le logement. Ils produisent une facture de la société ERT en date du 23 aout 2024 et d’un montant de 3.000 euros.

Il apparaît que l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont en réalité un seul et même document, sur lequel apparaît à la fois la date de l’entrée dans les lieux le 10 février 2022, écrite en couleur noire, et la date de sortie des lieux le 30 juin 2024, écrite en rouge. En l’absence d’explications des parties sur ce point, il est possible de conclure que l’état des lieux de sortie a constitué en l’ajout à la sortie de mentions sur le document d’état des lieux d’entrée, sans que ce ne soit établi un nouveau document séparé pour faire l’état des lieux de sortie.

Ce document comporte des écritures manuscrites en noir et en rouge, sans qu’il ne soit possible de savoir avec certitude les mentions qui correspondent à l’état du logement à l’entrée des locataires et les mentions qui correspondent à l’état du logement à leur sortie. En effet, bien que les mentions en couleur noire semblent correspondre à l’entrée et les mentions en couleur rouge à la sortie, il apparaît toutefois que ces mentions sont éparses sur tout le document, inscrites en marge ou à côté des catégories auxquelles elles sont censées correspondre, et parfois peu lisibles. Il en résulte une absence de clarté générale sur l’état du logement, que ce soit à l’entrée ou à la sortie des lieux.

En outre, si le tampon de l’étude notariale figure sur ce document, il n’est pas possible de savoir s’il a été apposé lors de l’entrée dans les lieux en 2022 ou lors de la sortie en 2024. Quand bien même ce tampon aurait été apposé en 2024, les états des lieux d’entrée et de sortie n’ont pas été réalisés par un commissaire de justice, sans quoi auraient été dressés de véritables procès-verbaux de commissaire de justice, distincts pour l’entrée et la sortie, et avec une en-tête de l’étude notariale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Au vu de tous les éléments précités, la portée probatoire de la pièce présentée comme un état des lieux d’entrée et de sortie est extrêmement réduite. Elle ne suffit pas à démontrer que les locataires ont dégradé le logement.

Par ailleurs, les photographies datées du 2 juillet 2024 produites par les locataires, mais qui semblent avoir été prises par les bailleurs, ne montrent pas l’existence de dégradations. Une photographie d’un mur comporte un commentaire manuscrit faisant état de traces d’humidité, or ces traces sont à peine visibles et pourraient très bien être de simples traces de peinture de mauvaise qualité. Une photographie de la cuisine porte un commentaire manuscrit faisant état d’un éclat sur le mur, qui est toutefois invisible sur la photographie. Une photographie d’un évier comporte un commentaire manuscrit faisant état d’un joint noirci et d’une trace de brulure, or ces traces apparaissent très réduites et il n’est pas démontré qu’elles n’étaient pas déjà présentées à l’entrée dans le logement compte-tenu de l’absence d’un état des lieux d’entrée clair et distinct de celui fait à la sortie.

Sur la dizaine de photographies produites, le logement apparaît propre et en bon état, contrairement à ce qu’indiquent les bailleurs.

Les dégradations invoquées ne sont ainsi pas démontrées.

Au surplus, il convient de remarquer d’une part que les travaux facturés par la société ERT ne correspondent pas aux désordres invoqués, d’autre part que la somme demandée à la présente instance au titre des dégradations locatives est doublement supérieure au montant facturé par la société ERT.

Par conséquent, la demande en paiement de la somme de 6.365,89 au titre de dégradations locatives sera rejetée.

Sur la demande des bailleurs en dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, tandis que l’article 1231-6 du même code prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les demandeurs présentent une demande de 5.000 euros de dommages et intérêts contractuels, qu’ils justifient dans leurs écritures par la mauvaise foi et le comportement abusif des locataires.

Néanmoins, il est constant que le simple fait de résister à un paiement en exécution à un contrat ne constitue pas une résistance abusive.

Au demeurant, il ressort des échanges d’emails entre les parties, qui sont produits par les locataires, qu’ils ont effectivement demandé à ce que leur soient transmis les justificatifs des charges dont il était demandé le paiement et qu’ils ont proposé aux bailleurs un échéancier de remboursement à l’amiable des sommes dues.

Ainsi, les bailleurs ne démontrent ni la mauvaise foi, ni la résistance abusive des locataires. Leur demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

Sur la demande des locataires en dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, les locataires indiquent que la procédure initiée par les bailleurs est abusive en ce qu’ils ont tenté de mettre en œuvre la clause résolutoire en envoyant un commandement de payer à une période où il n’y avait pas d’impayés de loyers.

Ainsi qu’il a été précédemment démontré, le commandement de payer du 19 janvier 2024 demande le paiement d’une somme de 1.471,70 au titre des loyers impayés, alors qu’il résulte du décompte transmis en annexe du commandement qu’aucun loyer n’était impayé à cette période et qu’il était en réalité demandé le paiement de sommes dues au titre de régulations de charges et de taxes pour l’année 2022 et 2023, ainsi que de frais d’huissier qui ne peuvent en aucun cas fonder l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Néanmoins, l’assignation en justice du 10 juin 2024 a été introduite alors que les sommes dues au titre de l’arriéré de charges et taxes d’ordure ménagère n’avaient pas été payées par les locataires et que les propriétaires pouvaient légitimement en demander le paiement.

Par ailleurs, l’assignation comportait également une demande au titre de dégradations locatives. Ainsi qu’il ressort de la jurisprudence constante sur le sujet, le fait que les bailleurs aient été déboutés de leur demande au titre des dégradations locatives et qu’ils aient fait une appréciation inexacte de leurs droits sur ce point ne suffit pas à caractériser une faute.

Il n’est ainsi pas démontré que l’action en justice de M. [I] [F] et Mme [P] [B] ait dégénéré en abus.

Par conséquent, la demande de M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] au titre de la procédure abusive sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] sollicitent des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de leur dette par échéances de 100 euros.

La condition de reprise du paiement du loyer courant est sans objet puisque le bail a été résilié.

La dette est constituée du reliquat de charges et de taxes d’ordures ménagères, qui n’avaient pas été payées en raison d’un différend sur la transmission des justificatifs de leur montant, et non en raison d’une incapacité des locataires à régler leur dette.

Ainsi, rien n’indique que les locataires ne sont pas en capacité de régler leur dette par mensualités de 100 euros par mois, tel qu’ils le proposent à l’audience. De surcroit, les bailleurs ont indiqué à l’audience qu’ils n’y étaient pas opposés.

Dès lors, il sera accordé à M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] des délais de paiement de 14 mois pour s’acquitter de leur dette, par 13 mensualités de 100 euros et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, chacune des parties succombe partiellement en ses demandes.

Par suite, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens et la demande de M. [I] [F] et Mme [P] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

REJETTE la demande des bailleurs en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation par commun accord des parties à la date du 24 juin 2024 du bail conclu entre d’une part M. [I] [F] et Mme [P] [B] épouse [F], et d’autre part M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], et ce après renoncement par les bailleurs à se prévaloir d’un préavis de départ ;

REJETTE la demande de M. [I] [F] et Mme [P] [B] épouse [F] en condamnation en paiement au titre de l’irrespect du préavis de départ ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [C] [C], Mme [N] [G] [S] et M. [L] [U] à payer à M. [I] [F] et Mme [P] [B] épouse [F] la somme de 1.334,80 euros se décomposant comme suit :

—  1.047,30 euros au titre de la régulation de charges 2023 ;

—  157,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 ;

—  130 euros au titre de la régulation des charges 2024 ;

REJETTE la demande de M. [I] [F] et Mme [P] [B] épouse [F] en paiement du reliquat du loyer de juin 2024 ;

REJETTE la demande de M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] en restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par M. [I] [F] et Mme [P] [B] épouse [F] au titre de dégradations locatives ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par M. [I] [F] et Mme [P] [B] épouse [F] au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] au titre de la procédure abusive ;

AUTORISE M. [H] [C] [C] et Mme [N] [G] [S] à se libérer de leur condamnation au titre de la dette dans un délai de 14 mois, par le biais de virements mensuels de 100 euros devant intervenir le 10 de chaque mois, et pour le premier versement le 10 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

REJETTE la demande formulée par M. [I] [F] et Mme [P] [B] épouse [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 10 décembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ