TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FOIRIEN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e FOIRIEN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13442 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C55VT

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, SAS, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Jean FOIRIEN de AARPI LGJF GABIZON FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

DÉFENDERESSE

La société ELISA, SCI, prise en la personne de son Gérant M. [K] [X] domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/13442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VT

DÉBATS

À l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 5 Février 2026 et prorogée au 19 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ELISA est propriétaire des lots n°20, 80 et 107 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné, devant ce tribunal, la SCI ELISA, aux fins de :

— la condamner à lui payer :

* la somme de 8.710,18 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024,

* la somme de 982,62 euros sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil,

— la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,

— condamner la SCI ELISA aux entiers dépens.

***

La SCI ELISA, assignée par remise de l’acte à son gérant, n’a pas constitué avocat.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 14 mai 2025 et fixée pour plaidoiries à l’audience du 26 novembre 2025.

***

Par conclusions d’actualisation signifiées, le 18 novembre 2025, à la SCI ELISA, non comparante, le 18 novembre 2025, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème a élevé sa demande à la somme de 11.654,80 euros, au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 6 novembre 2025.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 26 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026 prorogé au 19 février 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Sur les conclusions signifiées par commissaire de justice à la SCI ELISA le 18 novembre 2025 :

L’article 802 du code de procédure civile prévoit : “Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.”

En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mai 2025 et le syndicat des copropriétaires n’en a pas sollicité la révocation.

Sachant que les appels de charges et de travaux ne constituent pas des “loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus” au sens de l’article précité, les conclusions signifiées le 18 novembre 2025, les pièces annexées contenant l’actualisation au 6 novembre 2025 seront, d’office, déclarées irrecevables et partant ses demandes actualisées à cette date. Le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais de signification des conclusions déclarées irrecevables.

***

Le tribunal statue dès lors sur la demande du syndicat des copropriétaires formée dans son assignation du 10 octobre 2024, à laquelle il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/13442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VT

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI ELISA sur les lots n°20, 80 et 107 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 décembre 2019, 16 décembre 2020, 13 décembre 2021 et 6 décembre 2023, approuvant les comptes au 30 juin 2021, 30 juin 2022 et 30 juin 2023, les budgets prévisionnels ou leur ajustement des exercices concernés 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de changements des interphones,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot de la défenderesse,

— un décompte faisant apparaître au 30 juillet 2024, un solde débiteur de 9.692,80 euros, comprenant 982,62 euros de frais.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI défenderesse est débiteur de la somme de 8.710,18 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2024, “appel provisions 4ème Trim. 2024” et “appel fonds travaux 4ème Trim. 2024”" des 01/10/2024 compris.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/13442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VT

La SCI ELISA ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 8.710,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de réception de la lettre de mise en demeure, sur la somme alors due de 5.336,04 euros, et à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de la mise en demeure du 14 mars 2024 et ceux de la sommation par commissaire de justice du 7 mai 2024 sont justifiés à concurrence des sommes de 72 euros et de 160,62 euros et seront mis à la charge de la SCI ELISA au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. Outre que les stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention, le propre contrat de la société MAVILLE rappelle expressément pour les frais de “constitution du dossier transmis l’auxiliaire de justice” et de “suivi du dossier transmis à l’avocat” qu’ils peuvent être dus “uniquement en cas de diligences exceptionnelles”.

Aussi, les frais comptabilisés du chef de “remis dossier huissier” pour 150 euros seront écartés. De même, seront rejetés les frais de suivi de contentieux pour 600 euros, étant relevé qu’il apparait qu’ils pourraient être facturés en partie à raison d’une adaptation informatique des comptes à la suite du changement de syndic. En tout état de cause, des diligences exceptionnelles ne sont ni établies ni même effectivement alléguées en l’espèce.

Il ressort de ce qui précède que la SCI ELISA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 232,62 euros (72 + 160,62) du chef des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI ELISA ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI ELISA sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI ELISA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

DIT irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] signifiées le 18 novembre 2025 ;

CONDAMNE la SCI ELISA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème :

* la somme de 8.710,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 sur la somme de 5.336,04 euros, et à compter du 10 octobre 2024 sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2024, “appel provisions 4ème Trim. 2024” et “appel fonds travaux 4ème Trim. 2024”" des 01/10/2024 compris,

* la somme de 232,62 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ELISA aux dépens ;

CONDAMNE la SCI ELISA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 février 2026.

La Greffière La Présidente