TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02848 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYPU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [T] [N] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [R]

né le 17 Octobre 1986 à [Localité 7] (LOIRET), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [E] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 8] [Adresse 6], par contrat du 7 janvier 2022, pour un loyer mensuel de 428,80 euros hors charges, payable à terme échu.

Le 16 juin 2023, le bailleur a fait signifier à Monsieur [E] [R] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 4] a fait signifier le 13 mars 2024 à Monsieur [E] [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4480,30 euros, selon décompte en date du 7 mars 2024.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 29 mai 2024 Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [R], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [E] [R] au paiement de la somme de 4480,30 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;

— condamner Monsieur [E] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [E] [R] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [R] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 13 décembre 2024, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [T] [N], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6959,55 euros, hors frais, outre 13374,24 euros de supplément de loyer de solidarité. Elle a fait état de l’absence de toute assurance au moment du commandement délivré à cette fin, mais d’une assurance uniquement pour la période d’octobre 2023 à octobre 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale fondée sur les loyers impayés a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [E] [R] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que la dette locative serait due aux difficultés pour le locataire à gérer les démarches administratives en temps voulu. Monsieur [R] a indiqué à cette occasion souhaiter reprendre le paiement du loyer et trouver une solution pour celle-ci afin de se maintenir dans le logement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 7 janvier 2022 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article 9.2 des conditions générales, page 6).

Le 16 juin 2023, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [E] [R], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l’acte.

Monsieur [E] [R] avait jusqu’au 17 juillet 2023 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement, le 16 juillet 2023 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’avait pas été produite dans le délai du commandement de payer.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 18 juillet 2023.

L’expulsion de Monsieur [E] [R] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [E] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 17 juillet 2023 et, à compter du 18 juillet 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 18 juillet 2023, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [R] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (82,57 euros, 39,21 euros, 74,30 euros, 82,02 euros et 79,84 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de rejet (six fois 2 euros, qui ne peuvent être imputés au locataire), la somme de 20 358,89 euros à la date du 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Cette somme intègre les 13 374,24 euros de supplément de loyer de solidarité et les 25 euros d’indemnité de dossier SLS (mentionnés comme frais par le bailleur mais intégrés aux loyers impayés dans le calcul réalisé dans la présente décision), le bailleur ayant produit les éléments de l’enquête locataire 2024 et les deux demandes par courriels relatives au supplément de loyer de solidarité, éléments suffisants pour en tenir compte malgré l’absence de production d’une lettre recommandée avec avis de réception. La distinction sera toutefois faite concernant ces sommes dans le dispositif.

Absent à l’audience, Monsieur [E] [R] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [E] [R] sera condamné au paiement de la somme de 20 358,89 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4470,30 euros (somme contenue dans le commandement de payer de laquelle sont décomptés les frais de rejet antérieurs non retenus dans le montant de la dette) à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [E] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [E] [R], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celui-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 4], Monsieur [E] [R] sera condamné à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 7 janvier 2022 entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [E] [R], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 juillet 2023 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 20 358,89 euros (selon décompte en date du 5 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date et comprenant les 13 374,24 euros de supplément de loyer de solidarité débités à cette date ainsi que les 25 euros de l’indemnité d’enquête SLS), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4470,30 euros à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à verser à la SA d’HLM [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,