Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00309 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CCX

[L] [C]

C/

[V] [D]

— Expéditions délivrées à

M^e Julien LE CAN

— FE délivrée à

M^e Julien LE CAN

Le 13/06/2025

Avocats : M^e Julien LE CAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [C]

né le 08 Juin 1954 à [Localité 8] (IRAN) (25041)

[Adresse 1],

[Localité 6]

Représenté par M^e Julien LE CAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [D]

[Adresse 2] [Adresse 5]

[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28.12.2019, à effet du 1er janvier 2020, Monsieur [L] [C] a donné à bail à Monsieur [V] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 530 euros et 20 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 16.08.2024, Monsieur [L] [C] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.780 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28.01.2025, Monsieur [L] [C] a assigné Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11.04.2025 aux fins de voir :

Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement et pour défaut de justification d’assurance ;

Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision courant pendant un délai maximum de deux mois au-délà duquel à défaut de départ volontaire, Monsieur [L] [C] pourra faire liquider cette astreinte et solliciter le prononcé d’une astreinte définitive ;

Dire qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meuble qu’il plaira et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

Condamner le défendeur à payer par provision à Monsieur [L] [C] une au paiement de la somme provisionnelle de 2.660,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 22.01.2025, avec intérêts au taux légal en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la date du commandement de payer ;

Condamner Monsieur [V] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives contractuellement prévus, et le cas échéant révisé, à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour de la vidange effective des lieux en application des dispositions de l’article 1760 du code civil ;

Condamner Monsieur [V] [D] à payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [V] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à Préfecture et les éventuels frais d’exécution.

Rappeler que l’ordonnance à intervenir sera revêtue de l’exécution provisoire de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Débouter Monsieur [V] [D] de toute demande, plus ample ou contraire.

L’affaire a été débattue à l’audience du 11.04.2025.

Lors de l’audience du 11.04.2025, Monsieur [L] [C], représenté par son conseil expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.743,86 euros au 10.04.2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice Monsieur [V] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13.06.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30.01.2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11.04.2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 19.08.2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [L] [C] a fait signifier à Monsieur [V] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.780 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 16.08.2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [V] [D] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 16.08.2024 justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17.09.2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 17.09.2024.

Dès lors, Monsieur [V] [D] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 17.09.2024, ce qui constitue pour Monsieur [L] [C] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [L] [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.743,86 euros à la date du 10.04.2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [V] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.743,86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10.04.2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse. Monsieur [V] [D] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (607,67 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [V] [D], en ce non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [L] [C] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 17.09.2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (607,67 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [L] [C] la somme de 2.743,86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10.04.2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [L] [C], à compter du 1er mai 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [L] [C] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION