TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [K] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06390 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAI6Y

N° MINUTE :

5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06390 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAI6Y

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2001, la société Anonyme d’habitations à Loyer Modéré « l’HABITATION CONFORTABLE » a consenti un bail d’habitation à M. [K] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4].

L’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH vient aux droits de la société Anonyme d’habitations à Loyer Modéré « l’HABITATION CONFORTABLE » en vertu d’un acte notarié du 14 septembre 2006 et d’un avenant des 21 et 28 décembre 2012.

Par acte de commissaire de justice du 01 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 171,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [H], le 02 avril 2025.

Par assignation du 27 juin 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 228,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif au 18 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 171,75 euros et de l’assignation sur le surplus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, il en a été fait lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 novembre 2025, l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a actualisé sa créance à l’égard de M. [K] [H] à la somme de 5 059,21 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2025, terme octobre 2025 inclus. Il précise que le dernier versement remonte à septembre 2025 de sorte qu’il n’y a pas reprise du versement du loyer courant. Il s’oppose à l’octroi de délai de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire au regard du montant de la dette et émet les plus grandes réserves sur la faisabilité d’un dossier FSL.

M. [K] [H] a comparu. Il indique qu’il réglait le loyer par carte bancaire et qu’il a mis en place, très récemment, un prélèvement automatique, qu’il dispose des fonds nécessaires pour le règlement du loyer du mois d’octobre et novembre. Il sollicite le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement. Il propose de verser 10 euros par mois en sus du loyer courant et allègue que le solde de la dette sera pris en charge par le FSL.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (Titre IX) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 01 avril 2025 pour la somme en principal de 3 171,75 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 02 juin 2025.

Sur les délais de paiement, la suspension de la clause résolutoire et l’expulsion

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [K] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de verser, en sus du loyer courant et des charges, la somme de 10 euros par par mois.

Il ressort du décompte actualisé produit par le demandeur que les règlements s’effectuaient par carte bancaire et que le dernier règlement date de septembre 2025. Le loyer du mois d’octobre n’a pas été réglé. Les allégations de M. [K] [H] quant à la mise en place d’un prélèvement automatique récent expliquant l’absence de débit pour le mois d’octobre ne sont corroborées par aucune pièce. En tout état de cause, il ressort du diagnostic social et financier que ses ressources s’élèvent à la somme de 1639 tandis que ses charges s’élèvent à 1360 euros. La prise en charge de tout ou partie de la dette par le FSL est très hypothétique.

La capacité financière n’est pas suffisante pour apurer la dette dans le délai de 36 mois.

Il y a lieu dès lors de le débouter de sa demande d’octroi de délai de paiement et a fortiori de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 02 juin 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 novembre 2025, M. [K] [H] restait lui devoir la somme de 5 059,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus, après soustraction des frais de contentieux recouvrables au titre des dépens de l’instance. Ce décompte n’est pas contesté par M. [K] [H] .

M. [K] [H] est condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit à compter du 01 avril 2025 sur la somme de 3 171,75 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [H] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 01 avril 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 01 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 14 décembre 2001 entre la société Anonyme d’habitations à Loyer Modéré « l’HABITATION CONFORTABLE » aux droits de laquelle vient l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, M. [K] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 02 juin 2025,

ORDONNONS à M. [K] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS M. [K] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 02 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [K] [H] à payer à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 5 059,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 19 novembre 2025, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2025 sur la somme de 3 171,75 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS M. [K] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 01 avril 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection