TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/04997 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4X6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.C.I. ZTEAM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [D] [O] épouse [I]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SCI ZTEAM, a donné à bail à Madame [D] [O] épouse [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 9 avril 2021 ayant pris effet le même jour, pour un loyer mensuel de 585 euros hors charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois.

Le 18 janvier 2024, un courrier était adressé à la locataire en raison du retard dans le règlement du loyer, la somme de 661,26 euros étant réclamée.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ZTEAM a fait signifier, le 13 mars 2024, à Madame [D] [O] épouse [I] un commandement de payer les loyers pour un montant de 1891,68 euros, visant la clause résolutoire.

La SCI ZTEAM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024.

La SCI ZTEAM a ensuite fait assigner le 14 octobre 2024 Madame [D] [O] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Constater la mauvaise foi évidente de la locataire pour défaut de paiement de loyers,Prononcer la résiliation du bail, à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [D] [I] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,En conséquence,Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [D] [I] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et 1'assistance d’un serrurier,Voir condamner Madame [D] [I] au paiement de la somme de 4 967.73€ correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois d’octobre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,La voir condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 615,21€,Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13.03.2024,La voir condamner au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,La voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile,Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 15 octobre 2024.

L’affaire a été appelée pour la 1ère fois à l’audience du 17 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 5 mars 2025, une jonction étant envisagée entre le dossier de référé portant sur le même litige et le présent dossier.

Compte tenu du fait qu’une jonction n’est juridiquement pas possible entre une affaire au fond et une affaire en référé, il a été procédé à une réouverture des débats à l’audience du 24 juin 2025. Au cours de cette audience, la SCI ZTEAM s’est désistée de sa demande formée en référé, de sorte que le présent jugement ne portera que sur les demandes formées dans le cadre de l’assignation au fond délivrée le 14 octobre 2024.

A l’audience du 24 juin 2025, la SCI ZTEAM – représentée par son conseil – a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6198,11 euros. Elle a précisé s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Citée à personne puis convoquée par lettre simple à l’audience du 24 juin 2025, Madame [D] [O] épouse [I] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la 1ère audience du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SCI ZTEAM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 9 avril 2021, ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (page 4 VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 1891,68 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le lundi 13 mai 2024 à 24 heures.

Entre le 13 mars 2024 et le 13 mai 2024 24 heures, la locataire a procédé à deux règlements d’un montant total de 1360 euros, insuffisants pour éteindre les causes du commandement de payer.

Il en résulte que la locataire n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 13 mars 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 14 mai 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [D] [O] épouse [I] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [D] [O] épouse [I] reste redevable des loyers jusqu’au 13 mai 2024 et, à compter du 14 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La SCI ZTEAM produit un décompte démontrant que Madame [D] [O] épouse [I] reste devoir, la somme de 6198,11 euros à la date du 19 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [D] [O] épouse [I] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [D] [O] épouse [I] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 6198,11euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1891,68 euros à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Madame [D] [O] épouse [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement à Madame [D] [O] épouse [I] n’a pas été mise dans les débats, en l’absence de reprise du paiement du loyer courant (loyer de juin 2025 non réglé au jour de l’audience), ainsi qu’en l’absence de la locataire à l’audience, et de l’opposition à ces délais par le propriétaire.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [O] épouse [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de l’assignation du 14 octobre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [D] [O] épouse [I] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 9 avril 2021 entre la SCI ZTEAM, d’une part, et Madame [D] [O] épouse [I], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 14 mai 2024 et que le bail est ainsi résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [O] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [O] épouse [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI ZTEAM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [D] [O] épouse [I] à verser à la SCI ZTEAM, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6198,11euros (selon décompte en date du 29 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1891,68 euros à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [D] [O] épouse [I] à verser à la SCI ZTEAM, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [D] [O] épouse [I] à verser à la SCI ZTEAM, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [O] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de l’assignation du 14 octobre 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,