TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 8 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/04604 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G34N

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [C] [P]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [R] [O]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2023, prenant effet le 13 septembre 2023, la société SCALIS a donné en location à Monsieur [R] [O] et à Madame [C] [P] un bien à usage d’habitation de type 4 situé au [Adresse 2] -avec un jardin, cabanon et parking n°[Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 857,19 euros, hors charges, payable à terme échu au 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société SCALIS a fait signifier le 29 mai 2024 à Monsieur [R] [O] et à Madame [C] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai légal de 6 semaines, pour un montant en principal de 3.618,45 euros, outre une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

La société SCALIS a ensuite fait assigner Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans -par actes de commissaire de justice du 28 août 2024 respectivement signifiés à personne et à domicile- aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;ordonner à Monsieur [R] [O] et à Madame [C] [P] ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sis au [Adresse 2] -avec un jardin, cabanon et parking n°[Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 6], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner leur expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] au paiement de la somme de 4.645,82 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date du commandement de payer sur 3.826,12 €, et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce conformément à l’article 1231-7 du code civil ; condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] au paiement de la somme de 450,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

A l’audience qui s’est tenue le 11 février 2025, la société SCALIS, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes relatives aux impayés de loyer en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 8.023,83 euros (frais de procédure inclus), tout en ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur a, en effet, indiqué que les locataires avaient repris le paiement de leur loyer courant depuis le mois de décembre 2024 et qu’ils s’étaient engagés oralement à régler la somme de 1.200,00 € chaque mois comprenant le loyer et charges courants, ainsi qu’un complément d’environ 250 € pour l’apurement de leur dette locative arriérée.

Monsieur [R] [O] est non-comparant, tandis que Madame [C] [P], comparaissant en personne, a reconnu le montant de la dette locative restant due, expliquant qu’avec Monsieur [O], ils étaient tous deux militaires avec 2 enfants à charge, que la raison de leurs retards de paiement de loyers étaient consécutifs aux obsèques d’un membre de la famille à l’étranger, puis elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, tout en proposant de poursuivre auprès de la société SCALIS un règlement mensuel de 1.200,00 euros, comprenant le loyer courant, pour apurer la dette locative.

La fiche relative au diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, fait état de deux rendez-vous non-honorés en octobre 2024 par Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] auprès du travailleur social, mais une action de prévention des expulsions a pu être menée d’où il ressort d’une note sociale, que les locataires souhaitent conserver leur logement, la stabilisation de leur situation professionnelle (fonctionnaires d’état) et financière, ainsi qu’une aide sollicitée auprès du service social de l’Armée, permettant d’envisager une réelle capacité à rembourser leur bailleur des sommes dues.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025, puis au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties citées pour le même objet, l’une d’entre elles n’ayant pas comparu ou été représentée à l’une des audiences de la présente procédure.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la délivrance du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu en date du 17 août 2023, prenant effet le 13 septembre 2023, contient une clause résolutoire (article 6-page 3 des conditions particulières) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024, pour le règlement dans un délai de 6 semaines de la somme en principal de 3.618,45 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative ayant été fixé par le contrat à deux mois, il y aura lieu toutefois d’appliquer cette durée dans l’intérêt des locataires en place, ceci en dépit des termes de la loi du 27 juillet 2023 qui s’applique effectivement aux situations contractuelles nées postérieurement (ce qui est le cas d’espèce), et ce, malgré l’indication du délai de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont bénéficiait Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] pour régler cette somme a donc expiré le 29 juillet 2024 à 24 heures.

Force est de constater qu’entre le 29 mai et le 29 juillet 2024, Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] ont procédé à un seul règlement d’un montant insuffisant de 2.000 €, lequel n’a pas permis d’éteindre l’intégralité des causes dudit commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 29 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société SCALIS produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] restent devoir solidairement la somme de 7.656,26 € -hors frais de poursuites (365,07 €) et frais de rejet (2,50 €)- à la date du 3 février 2025 (loyer du mois de janvier 2025 inclus).

Présente à l’audience, Madame [C] [P] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette locative commune au couple, dont elle déclare s’engager à poursuivre l’apurement par des règlements mensuels de 250,00 €, en sus du loyer et charges courants.

En outre, Monsieur [R] [O], absent à l’audience, bien que dûment cité à sa personne, ne conteste par définition, ni le principe ni le montant de cette dette locative commune.

Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] seront donc, par conséquent, condamnés solidairement à verser à leur bailleur la société SCALIS une somme de 7.656,26 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (loyer du mois de janvier 2025 inclus), cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [P], comparaissant en personne à l’audience, sollicite des délais de paiement et propose de régler 250,00 euros par mois, en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

Il est constant que Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] règlent depuis le mois de décembre 2024 l’intégralité du loyer et des provisions sur charges.

La somme proposée est en outre de nature à permettre de solder la dette locative dans un délai inférieur au maximum légal de trois années.

La locataire sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y aura donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 250,00 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 mai 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur SCALIS, Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] seront solidairement condamnés à verser à la société SCALIS la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 17 août 2023, prenant effet le 13 septembre 2023, entre la société SCALIS et Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] -avec un jardin, cabanon et parking n°[Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 6], sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] à verser à la société SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 7.656,26 € (sept mille six cent cinquante-six euros et vingt-six centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte du 3 février 2025 (loyer du mois de janvier 2025 inclus), cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 250,00 € (deux cent cinquante euros) et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SCALIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] soient solidairement condamnés à verser à la société SCALIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] à verser à la société SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [C] [P] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable du 29 mai 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 juillet 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,