TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 25/00634 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HATG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. FRANCE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [U] [E] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2018, ayant pris effet le 31 octobre 2018, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Madame [V] [G] un bien à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°43 situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 535,60 euros, payable à terme échu le 1er de chaque mois. Ce bail a également prévu le versement d’un dépôt de garantie de 403,01 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 31 octobre 2018.

Par lettre reçue le 17 mars 2023 par la SA D’HLM FRANCE LOIRE, Madame [V] [G] a donné congé au bailleur pour le 17 avril 2023.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 17 avril 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 27 juin 2023, la SA [Adresse 4] a mis en demeure Madame [V] [G] de régler sous huit jours la somme de 3.203,03 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives.

Un conciliateur de justice a été saisi par la SA D’HLM FRANCE LOIRE aux fins de tentative de conciliation, en vain, Madame [V] [G] ne s’étant pas présentée le 7 novembre 2024 à l’invitation du conciliateur.

Par assignation en date du 24 janvier 2025, la SA [Adresse 4] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de condamner Madame [V] [G] comme suit :

Condamner solidairement Madame [V] [G] au paiement de la somme de 3.203,03 euros ;Condamner solidairement Madame [V] [G] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la couverture des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner Madame [V] [G] aux intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l’article 1231-6 alinéa 1er et 2 du Code Civil, et en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

A cette audience, la SA D’HLM FRANCE LOIRE, représenté par Madame [U] [E] employée du bailleur dûment munie d’un pouvoir, a indiqué qu’il s’agissait de dégradations suite au départ des lieux de la locataire. Elle a indiqué que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 17 avril 2023 et que la somme sollicitée s’élève à 2.416,80 euros. Elle a précisé qu’une conciliation a été tentée.

Régulièrement citée à étude, Madame [V] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à cette audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il sera constaté que la demande en paiement est recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice réalisée le 7 novembre 2024.

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I) Sur les loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 31 octobre 2018, la SA [Adresse 4] produit un relevé de compte mettant à la charge de Madame [V] [G] la somme de 3.203,03 euros, incluant les loyers et charges impayés, les réparations locatives et les frais de procédure. Il convient de préciser que le bailleur a soustrait le dépôt de garantie de 403,01 euros de l’ensemble de la dette locative.

Il se comprend à la lecture des pièces produites par le bailleur, notamment le décompte, que Madame [V] [G] aurait quitté le logement le 17 avril 2023.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 17 avril 2023, et mentionne une sortie au 17 avril 2023.

Sur la somme de 3.203,03 euros sollicitée par le bailleur, seule la somme de 786,23 euros correspond à des loyers et charges impayées (3.203,03 – 2.348,80 – 68 (clés) ).

De cette somme, il y a lieu de soustraire :

2,76 euros au titre d’un défaut d’assurance en mars 2023, non justifié en procédure ;1,56 euros au titre d’un défaut d’assurance en avril 2023, non justifié en procédure ;= > – 4,32 euros

En conséquence, Madame [V] [G] sera condamnée à verser à la SA D’HLM FRANCE LOIRE la somme de 781,91 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 17 avril 2023, date de résiliation du bail, loyer d’avril 2023 inclus et dépôt de garantie décompté (435,50 euros), laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II) Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 31 octobre 2018 reprend ces dispositions en son article II.2.1. des conditions générales.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

LA SA [Adresse 4] produit l’état des lieux d’entrée du 31 octobre 2018, qui a été réalisé contradictoirement.

L’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 17 avril 2023.

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE sollicite une somme totale de 2.416,80 euros au titre des réparations locatives, cette somme correspondant aux dépenses suivantes :

2.348,80 euros au titre des réparations à réaliser dans le logement68 euros correspondant à des clés manquantes

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé par la locataire dans les lieux, à savoir environ 4 ans et 6 mois.

Sur les murs du cellier :

LA SA [Adresse 4] sollicite une somme de 88 euros correspondant à 44% des sommes dépensées au titre du remplacement de papier peint du cellier.

L’état des lieux d’entrée mentionne un bon état des murs du cellier.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les murs sont dans un mauvais état, découlant d’un défaut d’entretien avec des taches. Il convient donc d’octroyer la somme de 66 euros au bailleur, correspondant à 75% de la somme réclamée, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur le plafond de la chambre 1

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE sollicite une somme de 316,80 euros correspondant à 44% des sommes dépensées pour la remise au propre de la peinture du plafond de la chambre.

L’état des lieux d’entrée mentionne un plafond en bon état.

L’état des lieux de sortie relève un mauvais état du plafond, découlant d’un défaut d’entretien avec des taches et des traces.

Il convient donc d’octroyer la somme de 237,60 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur les travaux de réparation de la cuisine

Sur le chauffage et la tuyauterie

LA SA [Adresse 4] demande une somme de 70 euros correspondant à 25% des sommes dépensées pour le remplacement des convecteurs.

L’état des lieux d’entrée note le chauffage et la tuyauterie en bon état, malgré une façade jaunie.

L’état des lieux de sortie indique que le chauffage et la tuyauterie sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien : la façade est très tachée, noircie.

Il convient donc d’octroyer la somme de 52,50 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur l’évier, la robinetterie

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE demande une somme de 192,60 euros correspondant à 60% des sommes dépensées pour le remplacement de l’évier en inox.

L’état des lieux d’entrée note l’évier et la robinetterie en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que l’évier et la robinetterie sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien : taches de calcaire, poussiéreux, rayé.

Il convient donc d’octroyer la somme de 144,45 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur le meuble d’évier

LA SA [Adresse 4] demande une somme de 29,90 euros correspondant à 10% des sommes dépensées pour le remplacement du meuble sous l’évier.

L’état des lieux d’entrée note que le meuble d’évier est en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que le meuble d’évier est en mauvais état suite à un défaut d’entretien : très mauvais état.

Il convient donc d’octroyer la somme de 23,92 euros au bailleur correspondant à 80% des sommes facturées, une vétusté de 20% devant rester à la charge du bailleur.

Sur le plafond

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE demande une somme de 281,60 euros correspondant à 44% des sommes dépensées pour les travaux de peinture du plafond.

L’état des lieux d’entrée note la peinture du plafond en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que le plafond est en mauvais état suite à un défaut d’entretien : taché et sale.

Il convient donc d’octroyer la somme de 211,20 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur le sol

LA SA [Adresse 4] demande une somme de 55,20 euros correspondant à 40% des sommes dépensées pour la réfection de plusieurs dalles.

L’état des lieux d’entrée note que le sol est en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que le sol est en mauvais état suite à un défaut d’entretien : un gros accro, plusieurs dalles décollées, 1 dalle brulée.

Il convient donc d’octroyer la somme de 41,40 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur les travaux de réparation du dégagement

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE sollicite la somme de 88 euros correspondant à 44% des sommes dépensées pour repeindre les murs.

L’état des lieux d’entrée note les murs en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que les murs sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien : accros, crayonné, traces.

Il convient donc d’octroyer la somme de 66 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur les travaux de réparation dans l’entrée :

Sur les murs

LA SA [Adresse 4] sollicite la somme de 88 euros correspondant à 44% des sommes dépensées pour la peinture des murs.

L’état des lieux d’entrée note les murs en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que les murs sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien : taché au-dessus du radiateur et crayonné.

Il convient donc d’octroyer la somme de 66 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur le plafond

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE sollicite la somme de 28 euros correspondant à la totalité de la somme déboursée pour le lessivage du plafond.

L’état des lieux d’entrée note le plafond en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que le plafond est en mauvais état suite à un défaut d’entretien : traces au-dessus du point lumineux.

Il convient donc d’octroyer la somme de 21 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur les travaux de réparation dans la salle de bain

Sur le chauffage, la tuyauterie

LA SA [Adresse 4] sollicite la somme de 57,50 euros correspondant à 25% des sommes dépensées pour le remplacement des convecteurs.

L’état des lieux d’entrée note le chauffage et la tuyauterie en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que le chauffage et la tuyauterie sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien : arraché du mur, très taché.

Il convient donc d’octroyer la somme de 43,13 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur les murs

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE sollicite la somme de 176 euros correspondant à 44% des sommes dépensées pour la peinture des murs.

L’état des lieux d’entrée note les murs en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que les murs sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien : tachés, coulures.

Il convient donc d’octroyer la somme de 132 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur les travaux de réparation dans le séjour

Sur les murs

LA SA [Adresse 4] sollicite la somme de 418 euros correspondant à 44% des sommes dépensées pour la peinture des murs.

L’état des lieux d’entrée note les murs en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que les murs sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien : traces, sales, plusieurs trous de cheville au-dessus des fenêtres.

Il convient donc d’octroyer la somme de 313,50 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur le plafond

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE sollicite la somme de 133 euros correspondant à la totalité de la somme déboursée pour le lessivage du plafond.

L’état des lieux d’entrée note le plafond en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que le plafond est en mauvais état suite à un défaut d’entretien : taché en rive.

Il convient donc d’octroyer la somme de 99,75 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur les prises

LA SA [Adresse 4] sollicite la somme de 9 euros correspondant à la totalité de la somme déboursée pour le remplacement d’une prise.

L’état des lieux d’entrée note les prises sont en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que les prises sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien : tachés, prise tv cassée.

Il convient donc d’octroyer la somme de 9 euros au bailleur.

Sur le sol

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE sollicite la somme de 184 euros correspondant à la totalité de la somme déboursée pour la réfection de plusieurs dalles.

L’état des lieux d’entrée note le sol en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que le sol est en mauvais état suite à un défaut d’entretien : 30 dalles rayées, brulures.

Il convient donc d’octroyer la somme de 138 euros au bailleur correspondant à 75% des sommes facturées, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

Sur les travaux de réparation dans le box, parking :

LA SA [Adresse 4] sollicite la somme de 133,20 euros correspondant à la totalité de la somme déboursée pour le débarras du box.

L’état des lieux d’entrée note le box en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que le box est en mauvais état suite à un défaut d’entretien : présence d’encombrants non évacué, sol poussiéreux, non nettoyé.

Il convient donc d’octroyer la somme de 133,20 euros au bailleur.

Sur la restitution des clés

LA SA D’HLM FRANCE LOIRE sollicite la somme de 68 euros correspondant à trois clés manquantes : porte d’entrée, badge de stationnement et badge du hall d’entrée.

L’état des lieux d’entrée mentionne en effet que 2 clés de la porte d’entrée ont été confiées à la locataire, ainsi qu’un badge de stationnement et 2 badges de hall d’entrée.

L’état des lieux de sortie révèle qu’une clé de la porte d’entrée est manquante, ainsi qu’un badge de stationnement et un badge de hall d’entrée.

Il convient donc d’octroyer la somme de 68 euros au bailleur.

***

Il en résulte une somme totale due de 1.866,65 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Madame [V] [G] sera donc condamnée à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 1.866,65 euros au titre des réparations locatives du logement

III) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM FRANCE LOIRE, Madame [V] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action formée par la SA [Adresse 4] à l’encontre de Madame [V] [G] ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à verser à la SA D’HLM FRANCE LOIRE, pris en la personne de son représentant légal, la somme de 781,91 euros dépôt de garantie déduit au titre des loyers et charges impayés pour le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], pris à bail le 31 octobre 2018 et restitué le 17 avril 2023, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Madame [V] [G] à payer à la SA [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 1.866,65 euros au titre des réparations locatives relatives à ce même logement;

CONDAMNE Madame [V] [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à payer à la SA D’HLM FRANCE LOIRE, pris en la personne de son représentant légal, la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,