Minute n°2025/84

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/02837

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KMAW

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [H] [W]

née le 30 Janvier 1949 à [Localité 15] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle SPIQUEL, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C102

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[8]” sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SAS EVEL IMMOBILIER (anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER), dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

S.A.S EVEL IMMOBILIER (anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER), dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentés par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 13 novembre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Madame [H] [W] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 7] à [Localité 13].

Contestant la régularité de l’assemblée générale de la « résidence [8] » qui s’est tenue le 4 septembre 2023, Mme [W] a introduit la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier de justice signifiés le 10 novembre 2023 et déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 13 novembre 2023, Madame [H] [W] a constitué avocat et a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ANNE DE [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, ont constitué avocat par acte notifié par RPVA le 28 novembre 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 juin 2024, Madame [H] [W] demande au tribunal au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du Décret du 17 mars 1967, des articles 1103 , 1194 , 1240 , et 1992 du code civil ainsi que des articles 9, 700, 1358 et suivants du code de procédure civile, de :

— Déclarer Madame [H] [W] recevable en sa demande.

— Juger Madame [H] [W] bien fondée en sa demande.

En conséquence :

— Juger nulle et de nul effet l’assemblée générale du 4 septembre 2023 de la RESIDENCE [8] [Adresse 2] avec toutes conséquences de droit.

Subsidiairement :

— Annuler les résolutions n°2, 3 , 5 , 6 ,15, 18 à 22, 24, 25, 27, du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] du 4 septembre 2023.

— Juger la SAS EVEL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal et le [Adresse 14] [Adresse 9] représenté par son syndic responsables in solidum du préjudice moral et économique subi par Mme [H] [W].

— Condamner le syndical des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à payer Mme [H] [W] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner la SAS EVEL IMMOBILIER à payer à Mme [H] [W] :

— la somme de 1 500 € au titre du préjudice moral

— la somme de 50 € au titre des frais de recommandé AR.

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic in solidum avec la SAS EVEL IMMOBILIER à payer à Madame [H] [W] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Juger que Mme [H] [W] sera dispensée de toute participation aux condamnations qui seront prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.

— Condamner la SAS EVEL IMMOBILIER à rembourser au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ANNE DE MEJANES II, la somme de 499,40 € TTC d‘honoraires de gestion indûment perçus durant la période du 28 mai 2022 au 30 juin 2022.

Subsidiairement,

— Condamner la SAS EVEL IMMOBILIER à rembourser à Mme [H] [W] sa quote-part d‘honoraires de gestion indûment perçus durant la période du 28 mai 2022 au 30 juin 2022.

— Débouter les défendeurs de leurs demandes fins et conclusions plus amples et contraires.

— Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [H] [W] fait valoir :

— sur la recevabilité, qu’en application de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [W] qui était défaillante à l’assemblée générale du 4 septembre 2023 a introduit son action dans le délai de 2 mois après notification du PV d’AG, de sorte que son action est recevable ;

— qu’à titre principal, il est sollicité la nullité de l’assemblée générale dans sa totalité et subsidiairement, l’annulation de certaines résolutions ;

— sur le mandat de QUADRAL IMMOBILIER, que si à la date de la convocation du 28 juin 2023 QUADRAL IMMOBILIER bénéficiait du mandat de syndic, ce n’était plus le cas lors de l’AG du 4 septembre 2023, de sorte que cette AG s’est tenue sans syndic valablement désigné ; qu’en effet, l’AG du 30 juin 2022 n’avait désigné QUADRAL IMMOBILIER que jusqu’au 30 juin 2023 ;

— quant à l’irrégularité du comptage des voix lors de l’AG du 4 septembre 2023, que les voix de Mme [C] n’auraient pas dû être comptées pour chaque vote puisque son formulaire de vote par correspondance est arrivé hors délai ; qu’en outre, Mme [Y] était mandataire de M. [D] mais son vote n’a pas été pris en compte ; que cette AG encourt donc la nullité ;

— sur le lieu de tenue de l’assemblée, que l’AG a été convoquée par QUADRAL IMMOBILIER dans ses locaux à [Localité 11] alors que l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’AG est réunie dans la commune de situation de l’immeuble ; qu’en l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que l’AG se réunit soit dans l’immeuble, soit au lieu fixé par la convocation mais ne prévoit pas comme option de fixer le lieu de tenue dans une autre commune ; que cela entraîne donc la nullité de l’AG sans avoir à prouver un grief ;

— concernant la résolution n°1 relative à l’élection du président de séance, qu’il n’y a pas eu d’appel à candidature complémentaire à celle proposée à l’ordre du jour et que l’abstention de Mme [Y] copropriétaire présente n’a pas été prise en compte dans le procès-verbal ;

— s’agissant de la résolution n°2 relative à l’élection des scrutateurs, qu’un seul scrutateur a été désigné alors que le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs et d’un secrétaire ; que le défaut d’élection des deux assesseurs du président emporte la nullité de l’ensemble de l’assemblée générale sur le fondement de l’article 1103 du code civil ; qu’en outre, l’absence de prise en compte de l’abstention de Mme [Y] emporte la nullité de cette résolution ;

— sur l’élection du secrétaire de séance (résolution n°3), que QUADRAL IMMOBILIER a été désigné en indiquant son rôle de syndic alors même qu’il n’avait plus de mandat à cette date ; qu’en outre, contrairement à ce qui est indiqué au PV, il n’y a pas eu de vote ou de possibilité de s’opposer au secrétariat de Mme [E], de sorte que cette résolution constitue un faux et doit être annulée ; que le vote du secrétaire de séance n’est formel que lorsque le syndic est titulaire d’un mandat au jour de l’assemblée, ce qui n’était pas le cas en l’espèce ;

— concernant la résolution n°5 relative à l’examen et l’approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2022, qu’aucune réserve sur la régularité de ce vote n’est mentionnée nonobstant le débat qui s’est tenu sur les honoraires facturés par QUADRAL IMMOBILIER pour des périodes durant lesquels il ne disposait d’aucun mandat ; que les honoraires encaissés pour la période de gestion de fait sont illégaux et doivent être remboursés au syndicat des copropriétaires par QUADRAL IMMOBILIER ; que cette demande de restitution est fondée sur la répétition de l’indu ; qu’il résulte de la jurisprudence que ni l’approbation des comptes, ni le quitus ne sont de nature à faire échec à la demande de remboursement des honoraires indus ;

— sur la résolution n°6 relative à la désignation de QUADRAL IMMOBILIER pour un an, qu’elle a été votée du fait de l’influence subie par les copropriétaires placés devant le fait accompli du choix du secrétaire de séance et du lieu de tenue de l’assemblée dans les locaux du candidat au renouvellement de son mandat ;

— s’agissant de la résolution n°15 relative aux honoraires sur travaux votés à l’article 14 (travaux de remplacement de clôture du parc), que cette résolution est illégale en ce qu’elle prévoit un forfait alors que selon l’article 18-14 de la loi du 10 juillet 1965, la rémunération du syndic doit être exprimée en pourcentage ;

— concernant la résolution n°18 relative aux travaux de ravalement de façade, la résolution n°19 relative aux travaux d’étanchéité des sols durs et balcons et la résolution n°19-1 relative au choix de l’entreprise SAVO, que les copropriétaires doivent être en mesure de choisir le type de travaux concernant les parties privatives de leur lot ; que cependant en l’espèce, malgré les demandes émises par certains copropriétaires favorables à une étanchéité circulable, aucune variante n’a été proposée ; qu’ainsi, les copropriétaires n’ont été invités qu’à voter sur les choix arrêtés par le syndic, le conseil syndical et le maître d’œuvre ;

— sur la résolution n°20-1 relative au choix de l’entreprise LIMIDO pour des travaux de serrurerie, que la projection du syndic prévoit que la répartition du coût se fera en tantièmes généraux incluant les copropriétaires non concernés alors que les couvertines ne devraient être facturées qu’aux copropriétaires concernés et cela en fonction de leurs dimensions ; que Mme [Y] a expressément émis des réserves sur ce point qui ne figurent pas au procès-verbal ;

— quant à la résolution n°21 relative aux travaux d’étanchéité et la résolution n°21-1 relative au choix de l’entreprise SOPREMA, que l’imputation des travaux doit être corrigée pour distinguer les prestations communes et les prestations privées ; que la demande de Mme [Y] de revoir la position de l’assemblée quant à cette répartition n’a pas été mentionnée au procès-verbal ;

— s’agissant de la résolution n°22 relative au devis de l’entreprise EKOS LOGIS, que l’assemblée a accepté ce devis de 2750 euros TTC et non 3000 euros comme mentionné au procès-verbal ;

— concernant le coût à prévoir pour le ravalement (résolution n°24), que l’assemblée décide dans cette résolution de verser le 10 avril 2024 l’intégralité des fonds nécessaires au ravalement mais sans en préciser le montant total ; qu’en outre ; Mme [Y] avait demandé à ce que les sommes versées soient placées sur un compte rémunéré ce qui n’a pas été fait ; que finalement, les copropriétaires ne savent pas quel montant leur sera imputé ;

— sur la résolution n°25 relative à la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné au financement du ravalement de façades au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer, que QUADRAL IMMOBILIER a prévu de se rémunérer à hauteur de 500 euros alors même qu’un syndic ne peut prétendre à des honoraires dans le cas d’un emprunt collectif à adhésion individuelle ;

— concernant la résolution n°27 relative aux honoraires du syndic au titre du suivi administratif, que cette résolution telle que retranscrite sur le procès-verbal n’a en réalité pas été soumise au vote de l’assemblée, de sorte que le procès-verbal est mensonger et que l’AG encourt la nullité ;

— sur la responsabilité de la société QUADRAL IMMOBILIER sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle ou quasi-délictuelle, en application de l’article 1992 du code civil, que le syndic est débiteur d’un devoir de conseil au terme duquel en tant que sachant, il a le devoir d’avertir le syndicat quand il s’apprête à voter une résolution illégale ; qu’en l’espèce, les manquements du syndic à ce devoir de conseil ont causé à Mme [W] des préjudices psychologique et financier qu’il convient d’indemniser ; qu’ainsi, il est sollicité la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral, outre 50 euros de frais de recommandés ;

— sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, que ce dernier est responsable quasi-contractuellement des fautes commises par son mandataire lequel dispose d’une action récursoire contre le syndic ; qu’ainsi, il est sollicité la condamnation du syndicat à payer à Mme [W] la somme de 800 euros en réparation du préjudice subi.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 9 avril 2024, qui sont leurs dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER demandent au tribunal de :

— Débouter Madame [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Les dire mal fondées.

— Condamner Madame [W] aux entiers frais et dépens.

— Condamner Madame [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] », représenté par son syndic, la société EVEL IMMOBILIER (Anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER), ainsi qu’à la société EVEL IMMOBILIER (Anciennement dénommée QUDRAL IMMOBILIER), la somme de 3000 € chacun au titre de l’article 700 du CPC.

En défense, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER répliquent :

— s’agissant de la demande tendant à l’annulation complète du PV d’AG du 4 septembre 2023, que la demanderesse ne développe aucun moyen de droit si ce n’est l’absence de mandat du syndic au jour de l’AG, ce qui ne constitue pas un motif d’annulation complète de l’AG ;

— sur la résolution n°1, que la convocation fait état de la proposition de M. [F] mais que quiconque aurait pu se proposer, ce qui n’a pas été le cas ;

— sur l’élection des scrutateurs (résolution n°2), que l’absence de scrutateur n’est pas un motif de nullité selon la jurisprudence de la Cour de cassation ; qu’en l’espèce, il n’est pas démontré que d’autres copropriétaires se seraient présentés pour tenir ce rôle ;

— sur la désignation de QUADRAL IMMOBILIER comme secrétaire, qu’il résulte du règlement de copropriété que le secrétaire peut être pris en dehors des copropriétaire et du syndic ; qu’en l’espèce, l’ancien syndic était le plus à même de tenir ce rôle dans l’intérêt de la copropriété ;

— concernant l’approbation des comptes, que Mme [W] ne vise aucun texte particulier mais évoque des considérations financières qui n’impliquent aucun moyen de nullité ;

— s’agissant de la désignation de la société QUADRAL IMMOBILIER comme syndic, que le seul grief opposé par la demanderesse est la convocation de l’AG dans les locaux du syndic, de sorte que la nullité invoquée ne repose sur aucune base légale ;

— concernant les résolutions n°14 et 15 et notamment le forfait de 120 euros pour le suivi des travaux, qu’il s’agit en réalité d’une demande de correction et non d’une demande de nullité ; que ce montant qui n’est pas excessif a été validé sans difficulté par l’ensemble des copropriétaires ;

— sur la contestation des résolutions n°18 à 21-2 relatives aux travaux de ravalement de façades, aux travaux d’étanchéité et aux choix des entreprises, que le débat ne porte pas sur une nullité encourue mais sur une question de qualification de parties de l’immeuble ; que l’étanchéité étant une partie commune, elle ne peut faire l’objet de travaux différenciés selon les désidératas de tel ou tel propriétaire ; que les explications techniques du maître d’œuvre justifient le choix d’un mode opératoire unique pour l’ensemble des balcons et loggias (SEL + sol dur de protection) ;

— quant aux autres résolutions, que si Mme [W] discute certains postes de chiffrage, en aucun cas elle n’oppose des moyens de nullité ; qu’il est souligné qu’aucun autre copropriétaire n’a contesté le procès-verbal d’AG ; qu’ainsi, les auteurs d’attestation n’ont pas eux-même déclenché de recours contre ce PV d’AG ;

— sur la demande de remboursement d’une faible somme d’honoraires au syndicat, qu’une telle demande ne pourrait être faite que par ce dernier dans le cadre du lien contractuel qui l’unis à son syndic.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE DE NULLITE RELATIVE A L’ASSEMBLEE GENERALE DU 4 SEPTEMBRE 2023

A titre principal, la demanderesse sollicite l’annulation de l’assemblée générale dans son entièreté et subsidiairement, l’annulation des résolutions n°2, 3 , 5 , 6 ,15, 18 à 22, 24, 25, 27.

Parmi les moyens soulevés par la demanderesse à l’appui de sa demande, figure le fait qu’un seul scrutateur a été désigné lors de l’assemblée générale litigieuse alors même que le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 septembre 2023 qu’effectivement, seule l’élection de M. [R] en tant que scrutateur a été soumise au vote alors que selon le règlement de copropriété, en page 18, le bureau est « composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire ».

Selon la jurisprudence, si l’élection de scrutateurs n’est pas exigée légalement, le règlement de copropriété qui prévoit que l’assemblée doit élire au début de chaque réunion deux scrutateurs doit être respecté, sous peine de nullité, indépendamment de l’existence d’un grief (Cass. Civ. 3, 22-11-2006, n° 05-19.042).

Par ailleurs, la demanderesse verse en pièce n°20 une jurisprudence semblable au cas d’espèce dans laquelle la Cour de cassation a estimé qu’en l’absence d’obligation légale de désigner un ou plusieurs scrutateurs, le non-respect de la formalité, prévue par le règlement de copropriété, relative à la désignation de deux scrutateurs, n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’est prouvée l’impossibilité de désigner un second scrutateur, en l’occurrence l’absence de candidat (Cass. civ. 3, 30 septembre 2015, n° 14-19.858).

Il se déduit de cette jurisprudence que, bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale de désigner un ou plusieurs scrutateurs, une assemblée générale encourt la nullité lorsqu’elle ne se conforme pas aux formalités fixées par son règlement de copropriété en la matière, à moins de prouver l’impossibilité de désigner un second scrutateur.

En l’occurrence, une telle impossibilité n’est nullement mentionnée dans le procès-verbal d’assemblée générale et n’est nullement démontrée par les défenderesses.

Ces dernières renversent la charge de la preuve en estimant qu’il appartient à Mme [W] de rapporter la preuve que d’autres copropriétaires se seraient présentés et auraient acceptés de tenir le rôle de scrutateur. En effet, en application de l’article 9 du code de procédure civile, c’est aux défenderesses, qui contestent l’annulation de l’assemblée, qu’il appartient de rapporter la preuve de cette impossibilité de désigner un second scrutateur et de justifier des raisons pour lesquelles les formalités fixées par le règlement de copropriété n’ont pas été respectées.

Il sera souligné que compte tenu de la taille de la copropriété et du nombre de copropriétaires présents le jour de l’assemblée litigieuse, il est peu probable qu’il n’ait pas été possible de désigner un second scrutateur.

Il résulte de ces éléments que, sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres moyens soulevés par la demanderesse, l’assemblée générale du 4 septembre 2023 doit être annulée dans son intégralité.

2°) SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES HONORAIRES DE GESTION

En application de l’article 1302 du code civil, « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

A titre principal, Mme [W] demande la condamnation de la SAS EVEL IMMOBILIER à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 499,40 euros TTC d’honoraires de gestion indûment perçus durant la période du 28 mai 2022 au 30 juin 2022.

Cependant, comme le relève les défenderesses dans leurs écritures, Mme [W] en tant que copropriétaire ne peut former une demande au nom du syndicat des copropriétaire, elle sera donc déboutée de sa demande.

A titre subsidiaire, Mme [W] demande la condamnation de la SAS EVEL IMMOBILIER à lui rembourser sa quote-part d‘honoraires de gestion indûment perçus durant la période du 28 mai 2022 au 30 juin 2022.

En l’espèce, il est établi et non contesté que la société QUADRAL IMMOBILIER devenue par la suite la société EVEL IMMOBILIER a exercé la fonction de syndic pour la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] du 28 mai 2021 au 27 mai 2022 puis du 30 juin 2022 au 29 juin 2023. Cela résulte notamment du procès verbal d’assemblée générale du 30 juin 2022 (pièce demanderesse n°14) ainsi que des contrats qui figurent en pièce 29. Il sera souligné qu’il est bien précisé dans ces contrats que le mandat du syndic n’est pas renouvelable par tacite reconduction.

Il résulte de la jurisprudence que le syndic dont le mandat a été annulé ne peut prétendre à rémunération pour la période correspondante, sauf décision particulière de l’assemblée générale (Civ. 3e, 20 janv. 1999, no 97-14.747). Cette solution est transposable à l’hypothèse d’une absence de mandat du fait d’une assemblée générale convoquée trop tardivement pour que le nouveau syndic soit désigné avant l’expiration du mandat du syndic en exercice.

Par ailleurs, selon la jurisprudence, le fait que le syndicat ait été mis en situation de connaître le caractère illégitime des prétentions financières du syndic (qui avait été désigné sur la base d’une mauvaise majorité), ne fait pas obstacle à la demande en restitution de l’indu (Civ. 3e, 28 mars 2019, no 17-26.128).

Il apparaît donc que la demande de Mme [W] est fondée. Il résulte du décompte des charges de copropriété pour 2022 (pièce demanderesse n°17) et n’est pas contesté en défense que les honoraires du syndic au 3éme trimestre 2022 se sont élevées à 1 377,13 € TTC de sorte que la part de l’indu s’élève à 499,40 euros TTC (1377,13 € : 91 jours x 33 jours).

Mme [W] étant propriétaire de 258/10000 tantièmes, la SAS EVEL IMMOBILIER sera condamnée à lui rembourser la somme de 12,88 euros au titre des honoraires indus.

3°) SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

A titre liminaire, il sera relevé que si Mme [W] demande au tribunal de juger le syndic et le syndicat des copropriétaires responsables in solidum de son préjudice économique et moral, cela ne constitue pas une prétention au sens de l’article 768 du code de procédure civile selon lequel «  Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Par ailleurs, aux termes de son dispositif, Mme [W] ne formule aucune demande de condamnation in solidum des défendeurs, ces demandes de condamnation seront donc étudiées distinctement.

— sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société EVEL IMMOBILIER

Gestionnaire d’immeubles, le syndic est aussi assimilé en jurisprudence à un professionnel du droit de la copropriété. À ce titre, il est soumis à un devoir de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires, y compris en matière juridique. S’il n’est pas débiteur d’une telle obligation à l’égard des copropriétaires pris individuellement, sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil (droit commun de la responsabilité).

En application de cet article, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il sera souligné que c’est bien sur ce fondement que Mme [W] a formé sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société EVEL IMMOBILIER.

S’agissant de la faute reprochée au syndic par Mme [W], il apparaît d’abord que la société EVEL IMMOBILIER a commis des erreurs dans le cadre de sa gestion de l’immeuble litigieux puisqu’ils n’ont pas respecté les formalités fixées par le règlement de copropriété, ce qui a amené à l’annulation de l’assemblée générale.

De même, constitue une faute de la part du syndic de refuser de régulariser la situation et de faire un avoir à la copropriété alors même qu’il a perçu des honoraires indus pendant la période ou il ne bénéficiait plus de mandat valable.

Par ailleurs, la société EVEL IMMOBILIER a commis d’autres fautes de gestion qui n’ont pas été évoquées au titre de la nullité mais qui sont développées par la demanderesse dans ses écritures et qui apparaissent caractérisées.

Ainsi par exemple, le syndic a commis une faute en faisant payer au syndicat des copropriétaires un forfait minimum pour des travaux alors même que le caractère proportionnel de la rémunération du syndic en fonction du coût des travaux prohibe toute possibilité de facturer un montant minimal d’honoraires pour les chantiers de faible importance.

De même, le syndic a commis une faute de gestion en imputant des honoraires de syndic à l’ensemble des copropriétaires pour la souscription de prêts seulement par certains copropriétaires.

Enfin, constitue une faute, le fait de ne pas répondre aux interrogations légitimes des copropriétaires quant à la répartition du coût des travaux selon qu’ils concernent des parties communes ou des parties privatives. Cela est source de préoccupation et de stress pour l’ensemble des copropriétaires à l’approche de travaux de ravalement d’une telle envergure et avec une importante incidence financière.

L’ensemble de ces fautes ont causé un préjudice moral certain à Mme [W] comme le démontre l’ensemble des courriers et démarches réalisées par cette dernière face à ces problèmes de gestion. Son préjudice moral sera évalué à 500 euros.

En conséquence, la société EVEL IMMOBILIER sera condamnée à payer à Mme [W] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.

Par ailleurs, la demanderesse sollicite la somme de 50 euros au titre des frais de recommandé avec accusé de réception.

En l’espèce, il résulte des pièces de la demanderesse que celle-ci justifie de l’envoi de 2 courriers recommandés. Cependant, elle ne justifie pas du coût de ces recommandés.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de recommandé avec accusé de réception.

— sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Il résulte de la jurisprudence que qu’un syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic , son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions » (Civ. 3e, 15 févr. 2006, no 05-11.263 ).

Cependant, en l’espèce, la demanderesse n’a pas formé de demande de condamnation in solidum du syndic et du syndicat des copropriétaire de sorte que faire droit à sa demande amènerait à une double indemnisation.

Par ailleurs, si la demanderesse renvoie dans ses écritures à ses développements relatifs à sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndic, elle n’indique pas pourquoi une somme de 800 euros est sollicitée du syndicat alors qu’une somme de 1500 euros au titre du préjudice moral, outre 50 euros de frais de recommandés, était sollicitée du syndic. Il sera sur ce point souligné que tant dans ses écritures que dans son dispositif, la demanderesse ne précise pas à quel titre la somme de 800 euros est sollicitée, s’il s’agit d’un préjudice moral, économique ou autre.

En conséquence, à défaut de justifier de son préjudice et surtout de son montant, Mme [W] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9].

4°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER seront condamnés in solidum à régler à Madame [H] [W] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, Mme [H] [W] sera dispensée de toute participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 13 novembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de la « RESIDENCE ANNE DE MEJANES II », sis [Adresse 4] à [Localité 13] en date du 4 septembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [H] [W] de sa demande de condamnation de la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, à rembourser des honoraires de gestion au syndicat des copropriétaire de la résidence [8] ;

CONDAMNE la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, à payer à Madame [H] [W] la somme de 12,88 euros au titre des honoraires de gestion indus ;

CONDAMNE la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, à payer à Madame [H] [W] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [H] [W] de sa demande de dommages et intérêts formée contre la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, au titre des frais de recommandé avec accusé de réception ;

DEBOUTE Madame [H] [W] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, aux dépens ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, à régler à Madame [H] [W] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Madame [H] [W] sera dispensée de toute participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [8] dans le cadre de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], pris en la personne de son syndic, la société EVEL IMMOBILIER et la société EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier

Le Président