TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03308 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFY5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [H] [W]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ludovic DE VILLELE, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Benoit DE GAULLIER DES BORDES, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2024, Monsieur [M] [H] [W] a donné en location à Monsieur [U] [Y] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 550,00 euros outre 36,00 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [M] [H] [W] a fait signifier le 17 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, à Monsieur [U] [Y] pour un montant en principal de 1.825,29 euros correspondant aux loyers et charges restant dus au 1er février 2025.

Monsieur [M] [H] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 19 février 2025.

En l’absence de règlement des causes du commandement de payer, Monsieur [M] [H] [W] a, par acte d’huissier du 22 mai 2025 remis à l’étude, assigné Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement prononcer la résiliation du bail du 12 mars 2024 en raison de l’inexécution de l’obligation de Monsieur [U] [Y] ;Dire en conséquence Monsieur [U] [Y] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] – [Localité 2], et lui enjoindre de quitter les lieux ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Y] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si nécessaire ;Dire que les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux suivront le sort prévu à l’article L. 443-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [M] [H] [W] la somme de 3.535,35 euros au titre d’arriérés arrêtés au 1er mai 2025, outre intérêts au taux légal sur 1.825,29 € à compter du commandement de payer, et de la délivrance de l’assignation pour le surplus (article 1231-7 code civil) ;Condamner Monsieur [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants actuel et ce à compter de la résiliation du bail (mensualité de juin 2025) jusqu’à son départ effectif des lieux sur le fondement de l’article 1760 du code civil ;Condamner Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [M] [H] [W] la somme de 1.500,00 euros au titre des dommages et intérêts en raison du préjudice subi par lui, en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 code civil ;Condamner Monsieur [U] [Y] à payer la somme de 1.500 ,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que tous les frais d’exécution par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 mai 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, Monsieur [M] [H] [W], représenté par son avocat substitué, a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance et déposé les pièces de son dossier.

Bien que régulièrement cité à l’étude, Monsieur [U] [Y] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, faisant état de la parfaite carence de Monsieur [U] [Y] suite aux démarches du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [M] [H] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 19 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions modifiées de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 mars 2024 contient une clause résolutoire (chapitre VIII) dans les 6 semaines en cas de défaut de paiement au terme convenu, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2025, pour la somme en principal de 1.825,29 euros.

Monsieur [U] [Y] avait donc jusqu’au lundi 31 mars 2025 à 24 heures pour régler cette somme.

Or, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 mars 2025.

L’expulsion de Monsieur [U] [Y] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [U] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 31 mars 2025 et, à compter du 1er avril 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025, il a causé un préjudice au propriétaire Monsieur [M] [H] [W] qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

Monsieur [M] [H] [W] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [Y] reste devoir la somme de 8.392,43 euros au titre de sa dette locative à la date du 7 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, sachant toutefois que la somme de 10,00 € retenue au titre des frais de relance (au mois de février 2025) sera déduite de ce montant, car non contractuellement due par le locataire.

Absent à l’audience, Monsieur [U] [Y] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Monsieur [U] [Y] sera en conséquence condamné à verser à Monsieur [M] [H] [W] la somme de 8.382,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 7 janvier 2026-échéance de janvier 2026 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [U] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à effet du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [U] [Y] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et celui-ci absent à l’audience, n’ayant formulé par conséquent aucune demande relative à d’éventuels délais de paiement de sa dette.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer »

En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages & intérêts, le requérant se contente d’alléguer que le non-règlement des loyers et charges dus lui a causé un préjudice sans apporter cependant le moindre élément de nature à étayer le préjudice prétendument subi.

Dès lors, en l’absence de démonstration de la preuve du préjudice allégué, la demande de Monsieur [M] [H] [W] ne pourra qu’être rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et en l’absence de tout élément d’information sur la situation sociale et financière de Monsieur [U] [Y], ce dernier sera condamné à verser à Monsieur [M] [H] [W] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 12 mars 2024 entre Monsieur [M] [H] [W] et Monsieur [U] [Y], concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies, et que ledit bail est résilié à la date du 31 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [H] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que s’agissant du sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, et éventuellement laissés dans les lieux, il serait spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à verser à Monsieur [M] [H] [W] la somme de 8.382,43 euros (échéance de janvier 2026 incluse), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à verser à Monsieur [M] [H] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé -équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- à compter du 1er février 2026, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à verser à Monsieur [M] [H] [W], une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La Greffière, Le juge,