TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/02690 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEVD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [X] [O] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2023, la SA VALLOIRE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [J] portant sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], 2ème étage – n°3, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 348,81 euros, provision sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour la somme de 1 781,28 euros en principal au titre de l’arriéré locatif.

Par assignation du 24 mars 2025, la S.A. [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1 445,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 16 décembre 2025, la société HLM VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [X] [O], a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a actualisé la dette locative à 5 179,28 euros.

Cité à étude, Monsieur [V] [J] n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour lui.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 mars 2025.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

La SA VALLOIRE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation à la préfecture le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale tout en allongeant le délai prévu à deux mois.

Le délai contractuellement prévu étant plus protecteur des intérêts du locataire, il convient de faire primer la volonté des parties et donc d’appliquer le délai de deux mois prévu au contrat.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire a été signifié au locataire le 13 janvier 2025, pour la somme de 1 781,28 euros en principal au titre de l’arriéré locatif. Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [V] [J] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant est égal au montant des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. [Adresse 1].

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayées et indemnité d’occupation :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA VALLOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [J] lui est redevable de la somme de 4 766,47 euros arrêtés au 13 décembre 2025, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens et des régularisations de charges non justifiées.

En conséquence, Monsieur [V] [J] sera condamné au paiement cette somme.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [J] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 novembre 2023 entre la SA VALLOIRE HABITAT et Monsieur [V] [J], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], 2ème étage – n°3, sont réunies depuis le 14 mars 2025.

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA VALLOIRE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 4 766,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,