TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03714 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I72T

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Juin 2025

Société LA CAENNAISE

C/

[Z] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [Z] [E]

M^e Olivier FERRETTI – 22

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société LA CAENNAISE – RCS [Localité 7] B 613 820 596, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [E]

né le 27 Juillet 1976 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Avril 2025

Date des débats : 10 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 24 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 février 2023 la SAEM LA CAENNAISE – Société de développement immobilier, SA d’économie mixte au capital de 245 952 euros, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 613 820 596, dont le siège social est [Adresse 13] a donné à bail à Monsieur [E] [Z] un logement sis [Adresse 11].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, la SAEM La Caennaise a fait délivrer à Monsieur [E] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 3472,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

La CCAPEX Caisse des allocations familiales du Calvados a été saisie de cette situation d’impayé le 4 juin 2024.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la SAEM La Caennaise a fait assigner Monsieur [E] [Z] devant le devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans en date du 13 septembre 2024, par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du CALVADOS, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de cet acte, il est demandé au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation du bail signé le 8 février 2023 par acquisition de la clause résolutoire en date du 4 août 2024

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Z] des lieux sis [Adresse 12] , avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier

— condamner Monsieur [E] [Z] à payer à SAEM La Caennaise :

* une somme de 5284,68 euros au titre de la dette locative dus au 3 août 2024

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’au départ effectif des lieux et la remise de clés et ce à compter du 4 août 2024

* une somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure Civile, outre les dépens

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 10 avril 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, SAEM La Caennaise, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

La SAEM La Caennaise indique que la dette du locataire s’élève au jour de l’audience à la somme totale de 6360,57 euros.

A l’audience, Monsieur [E] [Z] comparaît et sollicite des délais de paiement.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue par jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation de bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 de cette dernière dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges locatives aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, précédemment ce délai était de deux mois. Ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire.

En application de l’article 4i de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En vertu de l’article 4p de cette même loi, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers.

Un commandement de payer a été régulièrement délivré, conformément au bail en cause, le 3 juin 2024 et est demeuré infructueux.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi 89°/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du commandement, portait à deux mois le délai pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux en cours.

Aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer.

Le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 4 août 2024

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte en date du 9 avril 2024, il ressort que Monsieur [E] [Z] reste redevable de la somme de 6360,57 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (1) le locataire soit en situation de régler sa dette locative (2) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de cette même loi, le juge, lorsqu’il est saisi dans ce sens et que les conditions (supra) sont remplies, peut suspendre l’effet de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées et fait cesser l’application des majorations d’intérêts et des pénalités.

En l’espèce, la SAEM La Caennaise produit aux débats un relevé de compte arrêté au 9 avril 2024 faisant ressortir une dette locative actualisée de 6360,57 euros.

Lors de l’audience 10 avril 2024, Monsieur [E] justifie avoir repris le paiement du loyer courant, formule une demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il propose de verser 150 à 200 euros par mois pour apurer sa dette locative.

Par décision du 24 octobre 2024, la Commission de surendettement du Calvados a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes.

Cette décision a fait l’objet d’une contestation de la part de la SAEM La Caennaise,

Une nouvelle instruction du dossier est actuellement en cours.

Dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement, il y a donc lieu de :

— accorder à Monsieur [E] [Z] des délais de paiement et en l’autorisant à apurer la dette en 35 versement de 180 euros, versements mensuels égaux et successifs det un 36ème de 60,57 euros, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification,

— suspendre la clause résolutoire stipulée dans le bail, tout en précisant que ce dernier sera résilié de plein droit si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté, même ponctuellement.

Le bail sera alors résilié et le locataire devra quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer, éventuellement indexé, et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 4 août 2024 ;

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM La Caennaise les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi lui sera-t-il alloué la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La charge des dépens sera supportée par Monsieur [E] [Z] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra le coût du commandement de payer et la signification de l’assignation en justice, en l’espèce, ces frais sont compris dans le montant de la dette auquel Monsieur [E] [Z] est condamné.

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 8 février 2023 portant sur le logement sis [Adresse 10] à compter du 4 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer à SAEM La Caennaise la somme de 6360,57 euros, à titre de dette principale, incluant les frais de procédure,selon décompte arrêté au 9 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause de résiliation de plein droit moyennant le paiement par Monsieur [E] [Z] de la somme de 6360,57 euros ;

AUTORISE l’apurement de la dette en 35 versement de 180 euros versements mensuels égaux et successifs de et un 36ème de 60,57 euros, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification ;

PRÉCISE que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté, mais qu’à défaut d’un seul versement à son échéance ou de paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion ;

EN CAS DE NON- RESPECT DE L’ÉCHÉANCIER CI-DESSUS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 10] , au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que le transport des meubleslaissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE, en cas d’expulsion, Monsieur [E] [Z] à verser mensuellement à la SAEM La Caennaise une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à l’exclusion de tout autres frais et ce, à compter du 4 août 2024 ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution

— Saisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 2]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer à la SAEM La Caennaise une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION