TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 13 Mars 2026

N° RG 25/00871 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HM5Y

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] représentée par son Syndic en exercice, le Cabinet LES TROIS [Localité 1], dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculé au RCS d'[Localité 2] sous le n° 736 320 334, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-sophie JENVRIN de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître C GUILLOU de la SELARL G.BOIZARD-C.GUILLOU, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [W]

né le 11 Juillet 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

Madame [Q] [W]

née le 05 Décembre 1985 à [Localité 4] (Tunisie), demeurant [Adresse 4]

non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 09 Janvier 2026 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le 06 Février 2026, puis le délibéré a été prorogé au TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. et Mme [K] et [Q] [W] sont propriétaires des lots 1, 4 et 7 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploit du 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à Chalette sur Loing (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a fait assigner M. et Mme [K] et [Q] [W] devant le président du tribunal judiciaire d’Orléans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des charges impayées.

Bien que régulièrement assignés (un procès-verbal de recherches infructueuses ayant été dressé), M. et Mme [K] et [Q] [W] ne sont ni présents ni représentés.

À l’audience du 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Le président a mis dans le débat la question de la recevabilité de l’action en raison de la mise en demeure qui ne distingue pas entre la ou les sommes provisionnelles dues au titre du budget prévisionnel et l’arriéré de charges dû dans son intégralité au titre de l’impayé.

L’avocat du demandeur a indiqué avoir respecté les conditions posées par la loi et la jurisprudence.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

Aux termes d’un message envoyé par le greffe le 09 Février 2026TS e9bastien 1742953209Olivier, merci de préciser la date d’envoi du message et l’imprimer pour le mettre au dossier.

, le tribunal a soulevé la question de son incompétence territoriale et a sollicité les accusés de réception du courrier prévu à l’article 659 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a produit une note en délibéré reçue au greffe le 17 février 2026 invitant le tribunal à ne pas soulever d’office son incompétence au regard de la nature de l’affaire.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 45 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.

Selon l’article 77 du code de procédure civile, en matière gracieuse, le juge peut relever d’office son incompétence territoriale. Il ne le peut, en matière contentieuse, que dans les litiges relatifs à l’état des personnes, dans les cas où la loi attribue compétence exclusive à une autre juridiction ou si le défendeur ne comparaît pas.

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 124 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Il résulte des articles 122 et 124 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées.

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties commune et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. (…) »

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est conditionnée par l’existence d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Civ. 3è, 9 mars 2022, pourvoi n°21-12988).

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, doit respecter trois conditions cumulatives à savoir : l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ainsi que le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, il apparaît que la mise en demeure versée au débat, en date du 10 septembre 2025 fait référence à un arriéré global de charges pour la somme de 1.022,49 euros (correspondant au total à payer visé dans l’appel de fonds du 16/06/2025) et non au paiement d’une provision exigible au titre du budget prévisionnel voté conformément à l’article 14-1 ou de l’article 14-2.

En visant le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure impose au copropriétaire de payer une somme qui ne correspond plus à une provision. Cette mise en demeure, qui conditionne la recevabilité de la procédure accélérée au fond, n’est donc pas conforme au texte précité.

En soumettant l’action fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges, le Syndicat des copropriétaires a ajouté à la loi une condition que le législateur n’a pas prévue dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a imposé le paiement de charges dont les budgets ont été approuvés et qui ne sont donc plus des provisions.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer cette provision que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de cette provision ainsi que des provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par ailleurs, la mise en demeure précitée ne permet pas aux copropriétaires débiteurs de comprendre que s’ils règlent cette provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 5] dans son assignation du 9 janvier 2026 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 5] aux entiers dépens.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.