Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 15 janvier 2026, n° 25/06309

TJ Marseille 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire était acquise de plein droit en raison du non-paiement des loyers, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Non-comparution du locataire
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que le recours à la force publique était justifié pour faire respecter la décision.
Accepté
Impayés locatifs
La cour a condamné Monsieur [W] à payer les sommes dues, considérant que la créance était justifiée.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, considérant que le locataire devait payer pour l'occupation continue.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 15 janv. 2026, n° 25/06309
Numéro(s) :	25/06309
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ludovic KALIFA
Parties :	S.A.S. 5 ETOILES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 mars 2026

à M^e KALIFA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06309 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EG3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. 5 ETOILES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 novembre 2025, la SAS 5 ETOILES a assigné Monsieur [T] [W] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 3], au besoin avec le concours de la [Localité 1] Publique, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

• ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [W];

• condamner Monsieur [W] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 3874,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2025;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SAS 5 ETOILES a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 4461,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SAS 5 ETOILES a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [W], cité en l’Etude de la SELARL AMSELLEM et [M], Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SAS 5 ETOILES produit la notification à la CCAPEX en date du 31 juillet 2025 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 29 juillet 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 6 novembre 2025.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 7 novembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 15 janvier 2026.

L’action de la SAS 5 ETOILES est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2014, Monsieur [U] [S] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] pour un logement situé à [Adresse 3], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 440,00 euros outre 10,00 euros de provisions sur charges.

Par acte en date du 11 août 2023, Monsieur [S] a vendu le logement à la SAS 5 ETOILES.

Monsieur [W] ne réglant pas régulièrement ses loyers, la SAS 5 ETOILES lui a fait délivrer le 29 juillet 2025 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 3576,00 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 juillet 2025, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 29 septembre 2025.

En outre, Monsieur [W] qui n’a pas comparu à l’audience, n’a fait valoir aucun argument permettant d’infirmer cette demande et n’a pas davantage sollicité de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner à payer à la SAS 5 ETOILES la somme provisionnelle de 4461,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [W] de quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Monsieur [W] sera en outre condamné à payer à la SAS 5 ETOILES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

La SAS 5 ETOILES ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d’ores et déjà prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [W] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [W] sera tenu de payer à la SAS 5 ETOILES la somme de 350,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SAS 5 ETOILES;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 29 septembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [W] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 3], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur [W] à payer à la SAS 5 ETOILES:

• la somme provisionnelle de 4461,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS la SAS 5 ETOILES du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [W] à payer à la SAS 5 ETOILES la somme de 350,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 29 juillet 2025;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,