TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00735 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHWL

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 26 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. ELYSEE 2000, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE REQUISE :

Monsieur [V] [L] [C], né le 14 Juin 1996 en ALGERIE, demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Céline SCHOCH, auditrice de justice et de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 22 octobre 2024, la S.C.I. ELYSEE 2000 a donné à bail à Monsieur [V] [L] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 540 € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. ELYSEE 2000 a fait signifier à Monsieur [V] [L] [C] le 20 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, la S.C.I. ELYSEE 2000 a fait assigner Monsieur [V] [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 9 mai 2025.

A cette audience, la S.C.I. ELYSEE 2000 a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Dire et juger recevable bien fondée l’assignation,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 22/10/2024, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,

— Ordonner l’expulsion et condamner Monsieur [V] [L] [C] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 2] à [Localité 9], sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [V] [L] [C] à payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le contrait de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 4 mars 2025, subsidiairement à compter du jugement à intervenir en cas de prononcé de résiliation de bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [V] [L] [C] à payer le montant de 1620€ avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 25/02/2025,

— Condamner Monsieur [V] [L] [C] à payer en deniers et quittances, les montants dus pour la période entre le 26/02/2025, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [V] [L] [C] à payer un montant de 1500€ avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêt légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [V] [L] [C] à payer en tous les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20/01/2025,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La S.C.I. ELYSEE 2000, représentée par son conseil, réitère ses prétentions.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude, Monsieur [V] [L] [C] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 10 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. ELYSEE 2000 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 22 octobre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 janvier 2025 pour la somme en principal de 1080€. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mars 2025.

Monsieur [V] [L] [C] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [L] [C], de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 540 euros au titre du logement et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée des charges locatives dûment justifiées.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] [C] est non comparant et n’a par conséquent formulé aucune demande.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte arrêté à la date du 26 janvier 2025 que Monsieur [V] [L] [C] est redevable de la somme de 1620 €.

Monsieur [V] [L] [C], non comparant, ne conteste pas les sommes sollicitées et ne justifie pas d’une cause exonératoire. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Monsieur [V] [L] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 1620 € arrêté à la date du 26 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande.

Il sera également condamné à verser à la SCI ELYSEE 2000 en deniers et quittances le montant du loyer et de la provision sur charges pour la période entre le 1er mars 2025 et le 3 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] [C] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant. En l’absence d’éléments produits, le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière et ne peut ainsi vérifier qu’il soit en capacité de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] [C] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par la demanderesse, Monsieur [V] [L] [C] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2024 entre la S.C.I. ELYSEE 2000 et Monsieur [V] [L] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 4 mars 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [L] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ELYSEE 2000 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V] [L] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [L] [C] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 540 € ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [L] [C] à payer à la S.C.I. ELYSEE 2000 à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 mars 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [L] [C] à verser à la S.C.I. ELYSEE 2000 à titre provisionnel la somme de 1620 € (mille six cent vingt euros) comprenant le montant des loyers et charges impayés arrêté à la date du 26 février 2025, échéance de février 2025 incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [L] [C] à verser à la S.C.I. ELYSEE 2000 à titre provisionnel en deniers et quittances le montant du loyer et de la provision sur charges pour la période entre le 1er mars 2025 et le 3 mars 2025 ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [L] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [L] [C] à payer à la S.C.I. ELYSEE 2000 la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,