TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00405 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFPB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [V]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Madame [F] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 29 juin 2024, Monsieur [H] [V] a donné à bail à Monsieur [C] [Z] et à Madame [F] [J] un appartement d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 560,00 euros, majoré d’une provision pour charges de 40,00 euros, payables d’avance au 10 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés et d’un défaut d’assurance, un commandement de fournir l’attestation d’assurance du logement et de payer dans les 6 semaines -visant la clause résolutoire insérée dans le bail- a été délivré à la requête de Monsieur [H] [V] auprès de Monsieur [C] [Z] et de Madame [F] [J] le 20 mars 2025 par actes d’huissier de justice remis à l’étude, ledit commandement portant sur la somme principale de 1.260,00 euros au titre des loyers et charges échus au titre des mois de novembre 2024 à mars 2025.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans le délai imparti, Monsieur [H] [V] a fait assigner Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] par actes d’huissiers de justice signifiés le 20 mai 2025 à l’étude devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, statuant en matière de référés, aux fins suivantes :

Vu l’urgence, et le fait qu’il ne saurait exister de contestations sérieuses,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges dus sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] occupants sans droit ni titre ;Ordonner, en conséquence, leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin, le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code de procédure civile d’exécution ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L.433-1 du Code de procédure civile d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [V] la somme principale de 2.160,00 euros au titre des loyers et charges locatives (mai 2025 inclus) impayées au jour de la résiliation du bail ;Condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [V] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier terme du loyer et charges à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;Condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] à payer à Monsieur [H] [V] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;Condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] aux entiers dépens de la présente instance et ses suites sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 janvier 2026. Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

A l’audience, Monsieur [H] [V] a déclaré qu’un dégât des eaux est survenu le 22 janvier 2025 dans le logement et que les locataires, à priori sans emploi, occupent toujours les lieux sans justifier d’une assurance locative et en refusant de s’acquitter de leur loyer courant. Il a indiqué ensuite qu’il transmettrait au greffe -suivant une note en délibéré autorisée par le juge- l’actualisation de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2026, puis a déposé son dossier en maintenant l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J], bien que régulièrement cités par procès-verbal remis à l’étude, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance sera réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 21 mai 2025 par la voie électronique à la préfecture du Loiret, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 mars 2025, ce qui ne constitue cependant pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour le bailleur personne physique selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur Monsieur [H] [V] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 29 juin 2024 (§ VIII) contient une clause de résiliation de plein droit 6 semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges arriérées.

Un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 20 mars 2025 à Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] par procès-verbal remis à l’étude. Il portait sur la somme en principal de 1.260,00 euros au titre des loyers et charges échus.

Les locataires disposaient donc d’un délai de six semaines pour régler cette somme de 1.260,00 euros, expirant le jeudi 1er mai 2025, jour ouvré, ce délai étant légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit au vendredi 2 mai 2025 à 24 heures.

Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] ne s’étant pas acquittés de cette somme de 1.260,00 euros pendant la période de 6 semaines suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies le 2 mai 2025.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 2 mai 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] restent redevables des loyers jusqu’au 2 mai 2025, et à compter du 3 mai 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J], occupants sans droit ni titre depuis le 3 mai 2025, causent un préjudice à Monsieur [H] [V] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [H] [V] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges -hors frais de poursuites- arrêté au 20 mai 2025, date de l’assignation introductive de l’instance, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Cependant, aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe de la juridiction aux fins de transmission par le requérant d’un décompte actualisé de la dette locative arrêté à la date d’audience le 13 janvier 2026.

La dette locative sera donc retenue à concurrence d’une somme de 2.160,00 euros, (terme du mois de mai 2025 inclus).

Absents à l’audience, bien que régulièrement cités à l’étude, Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] ne contestent pas, par définition, ni le montant ni le principe de leur dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] au paiement de la somme de 2.160,00 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J], parties perdantes, supporteront par conséquent la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [V], il n’apparaît pas inéquitable de condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] à lui verser une indemnité de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, suivant ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 29 juin 2024 entre Monsieur [H] [V] d’une part, et Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 mai 2025 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] devront par conséquent quitter les lieux loués sis au [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues solidairement par Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] à Monsieur [H] [V] à compter du 3 mai 2025 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS, en conséquence, solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] à verser à Monsieur [H] [V] la somme provisionnelle de 2.160,00 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] à verser à Monsieur [H] [V] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] à verser à Monsieur [H] [V] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [F] [J] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,