TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Layachi BOUDER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Michel AZOULAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11161 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QRW

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [F],

[Adresse 4]

comparante en personne et représentée par M^e Michel AZOULAY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

S.A.S. HOME SERVICES WORLD,

[Adresse 1]

représentée par M^e Layachi BOUDER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 mars 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11161 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QRW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2020, Mme [J] [F] a consenti un bail de droit commun à la SAS Home Services World, le contrat ayant pour objet la location d’un immeuble d’habitation liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision pour charges de 150 euros. Ce dit bail était reconductible tacitement.

Des loyers étant demeurés impayés par la SAS Home Services World, la bailleresse a fait délivrer au locataire par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024 un commandement de payer la somme principale de 9 900 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 2 décembre 2024, Mme [J] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 17 juin 2024, à effet du 17 juillet 2024,PRONONCER la résiliation du bail du 21 novembre 2020 à la date du 18 juillet 2024,ORDONNER l’expulsion immédiate de la société HOME SERVICES WORLD et toute personne dans les lieux de son fait des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 2], et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu,ORDONNER l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets immobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et de réparations locatives qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de la société HOME SERVICES WORLDCONDAMNER Ia société HOME SERVICES WORLD à payer à Madame [F] la somme en principal 14 545.87 € à titre d’arriérés de loyers et de chargesMAJORER le montant de l’arriéré de loyers et de charges de 10 %, au titre de la clause pénale insérée au bail, soit la somme de 1 454,59 €CONDAMNER la société HOME SERVICES WORLD à payer un intérêt de retard au taux légal majoré de 8 points à compter du 17 juin 2024, date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoireCONDAMNER la société HOME SERVICES WORLD au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 juillet 2024, lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, au montant du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, soit 1 800 € par mois,AUTORISER Madame [F] à conserver la somme de 850 €, versée à titre de dépôt de garantie, à titre d’indemnité pour non-respect des obligations contractuelles fixée par le bail commercial du 21 novembre 2020,CONDAMNER la société Home Services World à payer à Madame [F] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 20 décembre 2024, Mme [J] [F] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant l’arriéré locatif à la somme de 15 447,87 euros. Elle ajoute que le locataire n’a pas repris le versement du loyer courant et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par la partie adverse.

En défense, la SAS Home Services World était représentée par son conseil. Elle rejette le montant de l’arriéré locatif et soutient que Mme [J] [F] a trop perçu un loyer à hauteur de 7 440 euros entre 2021 et 2023, ce trop perçu devant être déduit de la somme réclamée par la bailleresse et portant ainsi le montant de l’arriéré de loyer à la somme de être redevable de la somme de 8,007 euros

Le défendeur sollicite en outre de pouvoir s’acquitter de sa dette sur une période de six mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la régime juridique du bail

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d’habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil.

Il est en effet constant que la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas au bail consenti à une société pour y loger un membre de son personnel.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion subséquente

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu le 21 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 12 du contrat de bail, pièce 1 demandeur) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juin 2024 (pièce 2 demandeur). Ce commandement de payer somme le locataire de régler la somme de 9 900 euros en principal.

Le commandement est demeuré infructueux au terme du délai de deux mois tel qu’il résulte du décompte versé par la bailleresse au 28 novembre 2024 (pièce 4 demandeur). Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 août 2024.

La société SAS Home Services World étant sans droit ni titre depuis le 18 août 2024, il convient de lui ordonner ainsi que tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [J] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les demandes au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société SAS Home Services World est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Si elle prétend avoir versé à la bailleresse un trop perçu de 2021 à 2023 minorant ainsi le montant de la dette dûe à la bailleresse, elle ne verse pour autant aucun justificatif de nature à remettre en cause le montant du loyer contractuellement prévu par les parties et convenu à la somme de 900 euros outre une provision pour charge mensuelle de 150 euros. Elle ne verse pas davantage de justificatif de ce qu’elle aurait effectivement notifié à la bailleresse contester ce montant, les seuls courriers non datés ni accompagnés de preuve de remise à leur destinataire ne pouvant constituer un document probant.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte arrêté à la date du 20 décembre 2024 établissant une dette de 15 300 euros, soustraction faite des frais de procédure et en particulier du coût du commandement de payer du 17 juin 2024 (145,87 euros).

La bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit majorée de 50% au lendemain de l’acquisition de la clause résolutoire. Or, force est de constater que l’article 12.3 du contrat de bail (pièce 1 demandeur) ne prévoit une majoration de l’indemnité d’occupation que dans le cas où le locataire qui serait déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux et résiste à une ordonnance d’expulsion.

En l’espèce, force est de constater que les modalités contractuelles pour l’application d’une telle indemnité d’occupation majorée ne sont pas réunies, alors qu’aucune ordonnance d’expulsion n’avait jusqu’à ce jour encore été émise à l’encontre du locataire.

En outre, la bailleresse elle-même, en versant un décompte au 20 décembre 2024 comptabilisant des indemnités d’occupation de 900 euros mensuelles, soit égales au montant du loyer et des charges, n’a elle-même pas entendu appliquer une indemnité d’occupation outrepassant le montant mensuel du loyer et des charges.

Ainsi, l’arriéré locatif au 20 décembre 2024 sera fixé à la somme de 15 300 comprenant la dette de loyer et une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges dûs si le bail s’était poursuivi ultérieurement à la résiliation du bail le 18 août 2024.

Le défendeur ne versant aucun élément probant de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à verser à la bailleresse la dite somme de 15 300 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision. La majoration des intérêts dûs sera en revanche rejetée.

Sur la clause pénale

L’article 12 du contrat de bail (pièce 1 demandeur) stipule à titre de clause pénale qu’en cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier de justice, le locataire supportera, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, une majoration de plein droit sur le montant des sommes dues de 10% calculée mois par mois, et ce sans qu’aucune mise en demeure soit nécessaire.

Sur ce fondement, la bailleresse sollicite le paiement d’une indemnité correspondant au montant de l’arriéré de loyers et de charges majoré de 10 % au titre de la clause pénale insérée au bail.

Toutefois, l’article 1231-5 du Code civil permet au juge de modifier, même d’office, le montant de la clause pénale prévue au contrat lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il résulte que l’application de la clause pénale n’est pas manifestement excessive, dans la mesure où le locataire a cessé de régler son loyer sans alerter la bailleresse sur d’éventuelles difficultés rencontrées ou sans justifier d’une éventuelle contestation quant aux charges et ce jusqu’à la date de l’audience la contraignant à saisir la présente juridiction.

La clause pénale contractuelle sera ainsi retenue et le locataire sera redevable ou l’arriéré locatif, d’une clause pénale de 1 530 euros.

Sur l’acquisition du dépôt de garantie à titre de pénalité

En l’espèce la bailleresse sollicite de conserver le dépôt de garantie versé par le locataire d’un montant de 850 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect de ses obligations contractuelles. Il convient de rappeler que le présent bail est exclu du champ de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail conclu entre les parties prévoit en son article 8 un dépôt de garantie d’un montant de 850 euros versé par le locataire au bailleur, lequel en cas de résiliation du bail pour inéxécution par le locataire de ses obligations ou pour une cause quelconque imputable au locataire, restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts.

En l’espèce, il est constaté que la résiliation du bail est effectivement imputable au locataire tel que prévu dans l’article 8 du contrat de bail prévoyant le cas de non restitution du dépôt de garantie.

Toutefois, le préjudice causé au bailleur et ouvrant droit à des dommages intérêts tel que prévu par la clause n’est pas démontré par le bailleur.

De ce fait, le dépôt de garantie, ne sera pas conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts. Compte tenu des impayés constatés par le locataire, ce montant devra toutefois être déduit des sommes dues par le locataire au titre de l’arriéré locatif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SAS Home Services World, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de Mme [J] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2020 entre Mme [J] [F], d’une part, et la SAS Home Services World, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 18 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à la SAS Home Services World,

ORDONNE à la SAS Home Services World de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE la SAS Home Services World au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 900 euros par mois,

REJETTE la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1 800 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE la SAS Home Services World à payer à Mme [J] [F] la somme de 15 530 euros (quinze mille cinq cent trente euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024, avec intérêt de retard au taux légale à compter du 17 juin 2024,

CONDAMNE la SAS Home Services World à payer à Mme [J] [F] la somme de 1530 euros au titre de la clause pénale,

REJETTE la demande de Mme [J] [F] de conserver le dépôt de garantie de 850 euros,

CONDAMNE la SAS Home Services World aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2024 et celui de l’assignation du 2 décembre 2024.

CONDAMNE la SAS Home Services World à payer à Mme [J] [F] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge