TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02022 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDNA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [N] [V]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA BATIR CENTRE, devenue par la suite la SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [N] [V] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7] [Adresse 3], par contrat du 13 septembre 2006, moyennant un loyer mensuel de 556,04 euros, provision sur charge comprises. Le bail a pris effet au jour de sa signature.

Le 25 novembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite aux conditions générales signées par la locataire le même jour que le contrat de bail, pour la somme en principal de 2 941,96 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 29 janvier 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [N] [V] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [N] [V] au paiement de la somme de 4 412,94 euros ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Madame [N] [V] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’apporte aucun élément, la locataire n’ayant pas pris contact avec le service.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [T] [Y], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 11 197,73 euros, hors frais de procédure et hors supplément de loyer de solidarité ainsi qu’à la somme de 3017,79 euros au titre du supplément de loyer de solidarité.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [N] [V] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 20 novembre 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 29 janvier 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales signées par la locataire le même jour que le contrat de bail prévoient qu’ « en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la société deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire à Madame [N] [V] le 25 novembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 941,96 euros sollicitée en principal n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2025.

L’expulsion de Madame [N] [V] sera dès lors ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats une sommation de produire l’enquête SLS précisant qu’à défaut de réponse dans les 15 jours le locataire s’expose au paiement du supplément de loyer de solidarité.

Bien que la sommation de produire l’enquête SLS précise qu’à défaut de réponse dans les 15 jours le locataire s’expose au paiement d’une indemnité de frais de dossier, une telle indemnité n’est pas prévue dans le contrat de bail ni dans ses conditions générales, de sorte que lesdits frais de dossier, d’un montant de 25 euros, devront être déduits du décompte produit.

Il ressort donc du décompte produit qu’à la date du 22 octobre 2025, Madame [N] [V] lui est redevable de la somme de 14 215,52 euros, soustraction faite des frais de procédure et des frais de dossier SLS.

Madame [N] [V] sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [V], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] conclu le 13 septembre 2006 entre la SA [Adresse 6], devenue par la suite la SA VALLOIRE HABITAT et Madame [N] [V] sont réunies depuis le 28 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA VALLOIRE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 14 215,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [V] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,