N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00311 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZP

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87

C/

[O] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 18 juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame CAVILLON,

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Août 2025 :

Entre :

ODHAC 87, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphane CHAGNAUD, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par M^e Ophélie DURAND, avocate au barreau de LIMOGES

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [O] [U]

né le 20 Avril 1996 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, les parties ont été entendues.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2023, à effet au 20 décembre 2023, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, a donné à bail à Monsieur [O] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 184,18 € outre une provision sur charges d’un montant de 43,83 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 184 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à personne le 19 mars 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 467,01 € arrêtée au 28 février 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les frais de procédure (commandement de payer et dénonce à la CCAPEX) ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87 représenté par Maître CHAGNAUD avocat au barreau de LIMOGES, a maintenu ses demandes sur le fondement du défaut de paiement des loyers, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 1 410,69 € au 13 juin 2025. Il s’est opposé à tout délai de paiement malgré une reprise du paiement du loyer et le règlement d’une somme supplémentaire de 60 € par mois, compte tenu des troubles de voisinage causés par le locataire.

Monsieur [O] [U], comparant en personne, n’a pas contesté ni le montant de la dette ni l’existence de troubles de voisinage, précisant toutefois que ceux-ci se sont limités à une dispute et qu’il ne s’est rien passé depuis le mois de janvier 2025. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 60 € par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses demandes, il explique sa situation d’impayé par la perte de son emploi. Concernant sa situation actuelle, il expose avoir retrouvé un emploi en intérim et percevoir des revenus compris entre 1 600 € et 1 800 €.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 12 juin 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet depuis plus de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 septembre 2024 pour la somme de 818,33 € arrêtée au 31 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 18 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 novembre 2023 à compter du 19 octobre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [O] [U] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 1 410,69 € selon décompte arrêté au 13 juin 2025.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 365,71€. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [O] [U] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 044,98 € (1 410,69 € – 365,71 €), arrêtée au 13 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, s’il ressort du décompte actualisé que le locataire a repris le paiement du loyer courant, il ne justifie cependant pas de sa situation financière de sorte qu’il ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

En outre, l’enquête sociale ne comporte aucun élément concernant la situation du défendeur, lequel ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous lui ayant été proposés le 26 mai 2025 et le 3 juin 2025.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 octobre 2024, Monsieur [O] [U] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 242,52 € (selon quittancement de mai 2025) et de le condamner au paiement à titre provisionnel deladite indemnité , jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O] [U], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner

Monsieur [O] [U] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 27 novembre 2023, à la date du 19 octobre 2024 ;

DÉBOUTONS Monsieur [O] [U] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [U] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [U] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 la somme de 1 044,98 € (mille quarante-quatre euros et quatre-vingt-dix-huit centimes), arrêtée au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 (date de l’assignation) ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 19 octobre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [U] à payer à titre provisionnel à l’OPH ODHAC 87 une indemnité mensuelle d’occupation de 242,52 € (deux cent quarante-deux euros et cinquante-deux centimes) du 14 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 19 octobre 2024 et le 13 juin 2025 se confondant avec la dette de 1 044,98 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [U] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 300 € (trois cents euros ) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [O] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT