TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/03740 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGXJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [S] [A] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2013, la SA HLM 3F CENTRE VAL DE [Adresse 4] a

donné à bail, à madame [Z] [G], un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] –

[Adresse 6] – à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 356, 22 euros.

Un état des lieux a été réalisé, de façon contradictoire, le 28 février 2013.

Un avenant au contrat de location a été conclu le 4 juin 2024, portant sur le dépôt de garantie et l’état des lieux.

Un dépôt de garantie de 321, 62 euros a été versé.

Un état des lieux de sortie par procès-verbal de constat a été réalisé le 30 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la SA [Adresse 7] a fait assigner en paiement madame [Z] [G] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de :

— Condamner madame [Z] [G] au paiement de la somme de 2 615, 79 euros au titre de la remise en état du logement, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 ;

— Condamner madame [Z] [G] au paiement de la somme de 2 490, 03 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 30 décembres 2024 ;

— Condamner madame [Z] [G] au paiement de la somme de 800 euros au titre des dépens et frais d’exécution, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 ;

— Condamner madame [Z] [G] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, outre intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024.

Cette assignation a été remise à l’étude.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

Lors de l’audience, SA HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, qui était représentée par madame [S] [A], a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à 2615,79 euros en réparations et 2 164,97 de loyers, la régularisation des charges d’eau pour un montant de 762, 67 euros, portant le total des sommes dues à 5 543, 43 euros, dont il convient de déduire le dépôt de garantie pour une somme de 321, 62 euros et la régularisation des charges d’un montant de 115, 99 euros.

Madame [Z] [G], bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

1. Sur la dette locative

Sur les loyers

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Outre l’avenant au bail du 4 juin 2024, la SA [Adresse 1] produit un décompte des sommes dues, ainsi que des avis d’échéance entre le 1er mai 2024 et 31 décembre 2024.

Il en ressort que madame [G] est redevable d’un montant de 2 164, 97 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à verser à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, la somme de 2 164, 97 euros au titre des loyers impayés arrêtées au 23 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le montant des charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, un décompte en date du 29 décembre 2025 versé aux débats, permet de constater un montant de charges de 1 009, 04 euros (168, 17 x 6), dont il convient de déduire la somme 246, 36 euros (41, 06 x 6) correspondant aux régularisations de charges mensuelles, portant le montant total des charges dues à 762, 66 euros.

Enfin, il convient de déduire de ce montant total, la régularisation des charges due à la fin du contrat de bail d’une somme de 115, 99 euros.

Dès lors madame [Z] [G] est redevable d’une somme de 646, 67 au titre des charges impayées arrêtés au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

***

Il en résulte les sommes de :

2 164, 97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2024,

646, 67euros au titre de charges impayés dues au 30 décembre 2024.

Madame [Z] [G] sera donc condamnée à payer à la SA [Adresse 7], la somme de 2 811,64 au titre du loyer et charges arrêtés au 30 décembre 2024, concernant le logement sis [Adresse 8] – à [Localité 2].

2. Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Si le montant total des réparations est d’un montant de 16 646, 44 euros, la SA HLF 3F CENTRE VAL DE LOIRE ne sollicite qu’une somme totale de 2 615, 79 euros, que l’on peut décomposer comme suit :

137, 50 euros au titre de débarrassage du logement,

156 euros au titre du nettoyage du logement,

264, 51 euros pour le remplacement de l’évier dans la cuisine,

60, 13 euros pour le remplacement de la poignée de crémone dans la salle de séjour,

50.50 euros pour la serrure de la porte intérieur,

330, 33 euros pour le remplacement du lavabo dans la salle de bain,

71, 50 euros pour le dégorgement des canalisations,

1 285,86 au titre de la peinture et pose de papier peint dans plusieurs pièces du logement,

59, 87 euros pour le sol des toilettes,

99, 79 pour chacun des deux dégagements.

SA [Adresse 9] produit l’état des lieux d’entée du 28 février 2013 et l’état des lieux de sortie du 30 décembre 2024.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives.

Sur le débarrassage/désencombrement du logement,

La SA HLF 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite le remboursement d’un montant de 137, 50 euros pour le « débarras d’un logement et dépendance avant travaux », elle verse à cet égard une facture.

Toutefois, elle ne justifie pas de la nécessité d’une telle opération, par ailleurs, les photos jointes à l’état des lieux de sortie ne mettent pas en avant un quelconque besoin de désencombrement de l’appartement.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur le nettoyage du logement

La SA [Adresse 9] sollicite le remboursement d’un montant de 156 euros pour le nettoyage du logement. Une facture est versée aux débats reprenant ce même montant.

Au regard de l’état des lieux des sortie et particulièrement des photos jointes, la nécessité du nettoyage du logement n’est pas contestable. Il apparait un défaut d’entretien et un état de saleté avancé du logement (taches au sol, aux murs, moisissures).

Par conséquent, la somme sollicitée pour le nettoyage du logement apparaissant justifié, il sera alloué la somme de 156 euros pour ce chef.

Sur le remplacement de l’évier dans la cuisine

Le bailleur verse au dossier une facture concernant le remplacement de l’évier pour un montant 264, 51 euros.

S l’état des lieux d’entrée indique un bon état de l’évier, l’état des lieux de sortie mentionne que ce dernier est en mauvais état, qu’il présente des traces de tartre et de salissure. La photo jointe au procès-verbal permet en effet de confirmer ces constats et la nécessité de le changer.

Dès lors, il sera fait allouée la somme de 264, 51 euros pour le remplacement de l’évier dans la cuisine.

Sur les réparations dans la salle de séjour

La SA HLF 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite le remboursement du remplacement de la poignée crémone dans la salle de séjour, pour un montant de 60, 13 euros et le replacement de la serrure intérieure pour un montant de 50, 50 euros.

Elle verse à cet égard, deux factures reprenant ces deux montants.

Le procès-verbal de l’état des lieux de sortie mentionne que pour la porte de la baie vitrée, la « poignée est manquante », ce qui est confirmé par la photo jointe.

En outre, la porte d’entrée de la salle de séjour « ne ferme plus ».

Il apparaissait donc nécessaire de procéder à la fois au remplacement de la poignée de crémone et à la fois au remplacement de la serrure de la porte d’entrée.

Par conséquent, il sera alloué la somme totale de 110, 63 euros pour les réparations dans la salle de séjour.

Sur les dégradations dans la salle de bain

Le bailleur demande le remboursement du remplacement du lavabo dans la salle de bain, ainsi que le dégorgement des canalisations, respectivement pour des sommes de 330, 33 euros et 71, 50 euros. Ces demandes sont attestées par des factures versées au dossier reprenant ces sommes.

L’état des lieux de sortie indique que le lavabo de la salle de bain est cassé et se « désolidarise du mur ». Les photos jointes témoignent de cet état, il est constaté une grande fissure dans la largeur du lavabo.

Concernant la prestation de dégorgement des canalisations, le locataire est tenu à l’entretien des canalisations (débouchage, nettoyage). Dès lors, il n’apparait pas déraisonnable de laisser cette prestation à la charge de madame [G].

Les deux demandes présentées par la SA [Adresse 9] apparaissent justifiées au regard des constations, dès lors il sera alloué la somme de 401, 83 euros pour le remplacement de l’évier et le dégorgement des canalisations.

Sur la peinture et la pose de papier peint

Concernant les prestations de peinture et de pose de papier peint, la SA HLF 3F CENTRE VAL DE LOIRE, sollicite le remboursement à 100% pour certaines pièces et seulement 10% pour d’autres. Le montant total pour l’entièreté de l’appartement conformément aux demandes présentées par la bailleresse est porté 1 285, 86 euros.

Des factures permettent d’attester de ces demandes.

L’état des lieux d’entrée mentionne que la peinture des murs est en bon état. En revanche, l’état des lieux de sortie et les photos jointes font apparaitre que le papier peint est déchiré dans plusieurs pièces de l’appartement, les murs sont crayonnés et présentent diverses taches de salissure.

Il apparaît que les sommes réclamées au titre des prestations de peinture et de pose de papier peint pour l’ensemble de l’appartement justifiées par les dégradations relevées doivent être pondérées par la durée d’occupation des lieux et par la vétusté normale du bien. il sera alloué de ce chef la somme de 750,00 euros.

Sur le remplacement du sol dans les toilettes

La bailleresse sollicite le remboursement du remplacement du sol des toilettes et verse à cet égard, une facture d’un montant 59, 87 euros.

Si l’état des lieux d’entrée indique que le sol des toilettes est en bon état, l’état des lieux de sortie indique qu’il est en mauvais état et que des dalles se désolidarisent. En effet, la photo jointe au dossier permet d’observer cette constatation.

Il apparait que cette demande est justifiée, dès lors il sera alloué la somme de 59, 87 euros pour ce chef de réparation.

Sur le remplacement du sol dans les deux dégagements

SA [Adresse 9] demande le remboursement du remplacement des sol dans les deux dégagements du logement, pour un montant de 99, 79 euros pour chacun d’entre-eux. Une facture est versée au dossier reprenant ces montants.

L’état des lieux ne mentionne pas les dégagements. Toutefois, il ressort des photos de l’état des lieux de sortie, et des constats du commissaire de justice, que le sol est en mauvais état et présente des salissures, ainsi que de multiples traces noirâtres.

Par conséquent, les sommes réclamées au titre de ces prestations apparaissent justifiées, dès lors il sera alloué la somme totale de 199,58 euros le remplacement du sol dans les deux dégèlements du logement.

***

Il en résulte une somme totale due de 1942,42 euros au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de cette dette, la somme de 321, 62 euros au titre du dépôt de garantie.

Par conséquent, madame [Z] [G] sera condamnée à payer à la SA HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, la somme de 1620,80 euros au titre des réparations locatives du logement sis [Adresse 8] – à [Localité 2].

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. En effet, cette somme ne saurait porter intérêts depuis l’état des lieux de sortie, date à laquelle les locataires n’avaient même pas connaissance de ce dont ils étaient éventuellement redevables.

3. Sur les autres demandes et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation financière de la défenderesse, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe, et ce en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [G] à verser à la SA HLM [Adresse 1], la somme de 2 811, 64 au titre du loyer et charges arrêtés au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dans le cadre du bail conclu entre eux le 28 février 2013 concernant le logement sis [Adresse 8] – à [Localité 2] ;

CONDAMNE madame [Z] [G] à verser à la SA [Adresse 10] [Adresse 1], la somme de 1620,80 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dans le cadre du bail conclu entre eux le 28 février 2013 concernant le logement sis [Adresse 8] – à [Localité 2] ;

CONDAMNE madame [Z] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge