TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00493 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAJK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [J]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [R] [F] [W]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [X] [H] [C]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par contrat en date du 1er mars 2013, Monsieur [K] [J] a donné à bail à Madame [R] [F] [W] et à Monsieur [X] [H] [C] un logement à usage d’habitation de type 3 duplex situé au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 660,00 euros, outre 10,00 euros de provision pour charges, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés sur la période de juillet 2022 à juillet 2024, Monsieur [K] [J] a fait délivrer par actes signifiés à l’étude le 8 août 2024 à Madame [R] [F] [W], ainsi qu’à Monsieur [X] [H] [C], d’une part, un commandement de payer sous 6 semaines un montant en principal de 12.724,00 euros, et d’autre part, un commandement de justifier de l’assurance locative dans le délai d’un mois, visant la clause résolutoire figurant au bail.

A défaut de règlement des causes du commandement de payer la dette locative et de justification de l’assurance locative dans les délais requis, Monsieur [K] [J] a donc fait assigner Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par actes d’huissier de justice signifiés à l’étude en date du 28 octobre 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;ordonner, en conséquence, que Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] soient expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans les délais légaux et avec le concours de la [Localité 2] publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement, à la somme de 12.724,00 euros en principal, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats et avec intérêt au taux légal jusqu’au jour de la décision à intervenir ;condamner solidairement Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter du jugement à intervenirl jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;condamner solidairement Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] au paiement d’une somme de 500,00 euros pour participation aux frais exposés par le requérant en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 13 mai 2025, Monsieur [K] [J] – représenté par son avocat – a maintenu ses demandes et actualisé en date du 24 avril 2025 la dette locative à la somme de 12.785,00 euros, hors frais de poursuite. Le bailleur n’a pas donné son accord express pour l’octroi de délais de paiement de l’arriéré, en plus du loyer courant, au titre de l’apurement de la dette locative, mais s’en est remis à la juridiction.

Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] ont comparu en personne, en expliquant au tribunal que l’incapacité de travail pour raisons de santé de Monsieur [X] [H] [C] a entraîné en 2020 des difficultés de paiement de leur loyer et charges, mais que depuis lors, ils travaillent tous les deux (Monsieur en intérim à DIOR et Madame en CDI à l’UDAF) et souhaitent obtenir des délais de règlement pour leur permettre d’apurer progressivement leur dette locative arriérée, sur la base de 333,00 € versé au 10 de chaque mois, en sus du loyer courant. Ils indiquent également avoir repris le versement de leur loyer courant depuis le mois de juillet 2024.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que la situation sociale et financière de Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] est en voie d’amélioration et en cours de stabilisation, tandis qu’ils ont déposé une demande de relogement.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025 et 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 août 2024 la situation d’impayés de Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, et applicable dans sa rédaction au moment de la délivrance du commandement le 8 août 2024, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 1er mars 2013 contient deux clauses résolutoires (page 11 des conditions contractuelles) prévoyant un délai de 2 mois à compter du commandement de payer signifié le 8 août 2024 à l’étude aux locataires visant le délai légal de six semaines pour le règlement de la somme en principal de 12.724,00 euros, tandis que le second commandement -également signifié à l’étude-d’avoir à justifier de l’assurance locative visait le délai d’un mois prévu par la loi et par le contrat (cf.article « clause résolutoire » du bail page 11).

En conséquence, c’est ce délai d’un mois qui sera retenu au motif du défaut de justification de l’assurance « risques locatifs » des locaux loués par Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C], et non le défaut de paiement des loyers et charges arriérés dans la mesure où de surcroît les dispositions légales du 27 juillet 2023 accordent aux locataires défaillants un délai moins favorable (6 semaines) que la clause contractuelle (8 semaines) pour s’acquitter de leur dette locative.

Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] disposaient donc d’un délai d’un mois, soit jusqu’au lundi 9 septembre 2024 (jour ouvrable) à 24 heures pour justifier de la souscription d’une assurance « risques locatifs » des locaux loués.

En conséquence, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 9 septembre 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [K] [J] produit un décompte détaillé de la dette locative -due sur la période de juillet 2022 à juillet 2024- démontrant que Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent éventuellement des dépens, la somme de 12.785,00 euros à la date du 24 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Présents à l’audience, Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] ne contestent ni le principe, ni le montant de leur dette locative arriérée.

Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] seront donc condamnés solidairement à verser à Monsieur [K] [J] une somme de 12.785,00 euros au titre des loyers et charges impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter du 28 octobre 2024, date de l’assignation, et ce, conformément à la demande introductive d’instance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] ont repris le versement de leur loyer courant depuis le mois de juillet 2024, tandis que le bailleur, qui n’est pas d’emblée favorable à l’octroi de délais de paiement de l’arriéré, s’en remet toutefois à la décision du tribunal dans la mesure où le loyer courant continuerait à être acquitté chaque mois par les locataires.

Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C], présents à l’audience, expriment le souhait d’obtenir des délais de règlement pour apurer progressivement leur dette locative arriérée, et ce, sur la base de 333,00 € versé au 10 de chaque mois, en sus de leur loyer courant.

A l’examen, ce plan d’apurement paraît de nature à permettre aux locataires de solder leur dette locative (12.785,00 €) dans un délai inférieur à trois ans. Il y aura donc lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, et ce, avec une mensualité de 333,00 euros en sus de l’échéance mensuelle courante, ceci afin de régler progressivement la dette locative arriérée.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuelles.

Les autres effets (effets sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur Monsieur [K] [J], tout en tenant compte de la situation sociale et financière des locataires, Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2013 entre Monsieur [K] [J], d’une part, et Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] à verser à Monsieur [K] [J] la somme de 12.785,00 euros (selon décompte en date du 24 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse) au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la date de l’assignation introductive d’instance ;

AUTORISE Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 333,00 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [J] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] soient solidairement condamnés à verser à Monsieur [K] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] à verser à Monsieur [K] [J] une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F] [W] et Monsieur [X] [H] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,