TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04873 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IEHC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/01/2026

Société [Adresse 6]

C/

Madame [P] [B]

Monsieur [S] [B]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL KACEM ET CHAPULUT

— [P] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 14]

[Localité 10]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [P] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentée par M. [K] [B] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [S] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2020, la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE a loué à M. [S] [B] et Mme [P] [B], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 334,02 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 819,66 € au titre des loyers et charges échus mois de décembre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE a fait assigner M. [S] [B] et Mme [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 472,15 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 21 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 193,01 €, au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, à condition que le remboursement intégral de la dette locative puisse intervenir en 36 mois.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [S] [B] et Mme [P] [B] ne comparaissent pas. Toutefois, Mme [P] [B] a préalablement informé le juge de son absence à l’audience en raison du décès de sa mère et a donné pouvoir à son fils, M. [K] [B], pour la représenter. Ce dernier, la représentant à l’audience, reconnaît la dette en son principe ainsi que son montant mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 115,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais afin que sa mère reste dans les lieux.

Il expose que la dette locative est due au départ de son père ayant quitté le logement en 2023 et ne donnant plus aucune nouvelle depuis. Sa mère a deux enfants à charge qui tentent de l’aider, à savoir M. [K] [Z], actuellement au chômage en attente d’une formation de chauffeur de poids lourds et vivant au domicile, et son frère, engagé dans l’armée qui perçoit un salaire de 1 500,00 € pouvant varier en fonction de ses missions. Il affirme que le loyer a été payé ce 9 décembre 2025, jour de l’audience.

Par suite, il est donné lecture par le juge du diagnostic social et financier relatif à la prévention des expulsions locatives reçu au greffe de la juridiction le 3 décembre 2025. Il ressort de ces conclusions que Mme [P] [B] vit seule à son domicile depuis le départ de ses deux enfants et la séparation de son couple en 2022.

Dans le cadre des conclusions de l’enquêtrice sociale, Mme [P] [B] déclarait bénéficier d’aides, notamment du Revenu de Solidarité Active et d’un accompagnement vers l’emploi. Ses revenus mensuels sont estimés à 877,24 € tandis que ses charges mensuelles, dont les charges locatives qu’elle paye seule, sont évaluées à 858,62 €, lui laissant chaque mois un reste à vivre de 18,62 €.

Au sein de ce rapport, la dette locative est justifiée par le montant trop élevé du loyer, par des ressources précaires et des charges d’énergie trop importantes au regard des capacités financières de la locataire. Elle affirme avoir repris le paiement des loyers en totalité, être en capacité de rembourser tout ou partie de la dette et propose une mensualité s’ajoutant à son loyer de 30,00 € afin de se maintenir dans les lieux.

En outre, les conclusions font état d’un effort significatif de la part de Mme [P] [B] pour régler son loyer depuis plusieurs mois. Par ailleurs, il est fait état d’un plan d’apurement signé avec son bailleur au mois de mars 2025 prévoyant des mensualités supplémentaires à hauteur de 30,00 €.

Enfin, l’enquêtrice sociale déclare que Mme [P] [B] a été reçue par une assistante sociale de la [Adresse 12] qui a évoqué la possibilité de solliciter l’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement Maintien. La locataire prévoit de la recontacter dès janvier 2026 afin de déposer un dossier pour instruction dans le cadre de ce dispositif.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 janvier 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er décembre 2025, la dette locative de M. [S] [B] et Mme [P] [B] s’élève à la somme de 4 061,63 € (soit la somme de 4 193,01 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 131,38 € correspondant à des frais injustifiés tels que des réductions de loyer de solidarité portées au débit du décompte) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [S] [B] et Mme [P] [B] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le fils de la locataire la représentant, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [S] [B] et Mme [P] [B] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 115,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 novembre 2020 unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 mars 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire représentée à l’audience par son fils, M. [K] [Z], les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [S] [B] et Mme [P] [B] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [S] [B] et Mme [P] [B] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [B] et Mme [P] [B] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense, représentée par M. [K] [Z], son fils, d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [B] et Mme [P] [B] à verser à la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 4 061,63 € (décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [S] [B] et Mme [P] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 115,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2020 entre la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE, d’une part, et M. [S] [B] et Mme [P] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] (logement n°0022) – [Localité 9] sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [S] [B] et Mme [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [S] [B] et Mme [P] [B] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM 3F SEINE-ET-MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [S] [B] et Mme [P] [B] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.