N° RG 24/01589 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHG4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/01589 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHG4

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Jean WEYL

☐ Copie c.c au défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 mars 2025

Le Greffier

ean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

12 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. 3F GRAND EST, GROUPE ACTION LOGEMENT

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Laura MOUREY

substituant Maître Jean WEYL,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [U] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mars 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 2 août 2022 ayant pris effet le 4 août 2022, la Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a donné à bail à Monsieur [U] [L] pour une durée de 3 mois un logement à usage d’habitation n° A107L-0141 logement 141 sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 241,95 € outre les provisions et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a signalé la situation du locataire à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 26 septembre 2024.

Elle a fait signifier à Monsieur [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 septembre 2024 pour la somme en principal de 1 253,60 € ;

Puis elle a fait assigner à l’audience du 7 février 2025, Monsieur [U] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence du locataire pour l’établissement du diagnostic social et financier.

La Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

• constater la résiliation au 27 novembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 2 août 2022 ;

• constater que Monsieur [U] [L] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe ;

• ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

•le condamner à lui payer une provision de 1 915,92 €, actualisée à la date du 31 janvier 2025 à la somme de 2 427,55 € ;

• le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

• le condamner au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer ;

• constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

Elle indique que la dette a augmenté, le paiement du loyer courant étant repris depuis trois mois. Elle s’accorde sur la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire avec les clauses de déchéance du terme et cassatoire.

Monsieur [U] [L] a comparu. Il expose qu’il a répondu à l’enquête sur le complément de loyer. Il demande la suspension de la clause résolutoire et propose de payer mensuellement 100 € en sus du loyer courant.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9. Résiliation de plein droit du présent contrat de location, et un commandement de payer a été signifié le 27 septembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [L] reste lui devoir la somme de 2.427,55 € selon décompte du 31 janvier 2025. Ce montant est ainsi justifié.

Monsieur [U] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.427,55 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il est établi et non contesté que le paiement du loyer courant est repris, étant ici observé que le terme contractuel (échu au plus tard le 5 du mois suivant) n’est pas respecté. Par ailleurs le supplément de loyer pourrait être remboursé. Le bailleur ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Monsieur [U] [L] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Monsieur [U] [L] sera condamné à lui verser une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 2 août 2022 ayant pris effet le 4 août 2022 entre la Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement et Monsieur [U] [L] concernant un logement à usage d’habitation n° A107L-0141 logement 141 sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 novembre 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à la Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 2 427,55 € (décompte arrêté à la date du 31 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Monsieur [U] [L], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à payer à leur terme contractuel à savoir au plus tard le 5 du mois suivant, en 24 mensualités de 100,00 € et une 25ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que cette mensualité devra intervenir au plus tard le 15 du mois et pour la première avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

• que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

• que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

• qu’à défaut pour Monsieur [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

• que Monsieur [U] [L] soit condamné à verser à la Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à la Société Anonyme d’HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN