TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

Minute n° :

N° RG 25/04186 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHWR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Z] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 26 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2017, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail, à madame [K] [V], un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 611, 65 euros.

Par avenant en date du 11 janvier 2022, un cotitulaire a été ajouté au bail, Monsieur [L] [M].

Par avenant en date du 20 juillet 2022, Madame [K] [V] a été retirée du bail.

Un dépôt de garantie d’un montant de 542 euros a été versé.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 21 décembre 2017.

Un état des lieux de sortie a été réalisé, de façon contradictoire, par procès-verbal de commissaire de justice, le 6 décembre 2023.

Le 23 novembre 2023, Monsieur [L] [M] a quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice, en date du 9 juillet 2025, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

Condamner Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 7 802, 86 euros – déduction faite du dépôt de garantie – au titre des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter du 6 décembre 2023, décomposée comme suit : 1 908 euros pour la remise en état du jardin,1 594, 56 euros euros au titre du remplacement de la porte de garage,465, 60 euros au titre du nettoyage des volets,1 560, 36 euros au titre des travaux de plomberie dans la salle de bain,636, 02 euros pour « la salle d’eau »,322, 25 euros pour « la chambre n°2 »,1 858, 47 euros au titre des travaux de peinture et menuiserie dans la chambre n°2.Condamner Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure, outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, et aux entiers dépens, outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

Cette assignation a été remise à personne, le 9 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026.

Lors de l’audience, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a maintenu ses demandes et a actualisé le montant des réparations locatives à la somme de 8 345, 25 euros.

Monsieur [L] [M], bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

1. Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme totale de 8 345, 25 euros – déduction du dépôt de garantie – au titre des réparations locatives, décomposée comme suit :

1 908 euros pour la remise en état du jardin,1 594, 56 euros au titre du remplacement de la porte de garage,465, 60 euros au titre du nettoyage de l’appartement et des volets,1 560, 36 euros au titre des travaux de plomberie dans la salle de bain,156,31 pour le remplacement de la serrure des toilettes,1 858, 47 euros au titre des travaux de peinture et menuiserie dans la chambre n°2,165,94 pour le remplacement du placard dans la chambre n°2, 636, 02 euros pour « la salle d’eau », correspondant à la lecture détaillée des factures à divers travaux d’électricité.

La bailleresse produit l’état des lieux d’entrée du 21 décembre 2017 et l’état des lieux de sortie du 6 décembre 2023.

La demande financière présentée par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE est étayée par les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives.

Sur la remise en état du jardin

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE demande à ce qu’il soit mis à la charge de Monsieur [L] [M] la somme de 1 908 euros pour la remise en état du jardin.

L’état des lieux d’entrée mentionne que la « haie est taillée de façon inégale ». L’état des lieux de sortie indique que les espaces verts ne sont pas entretenus et que la « haie n’est pas taillée »

Il ressort des pièces versées au dossier, un courrier en date du 13 juillet 2023, rappelant à Monsieur [M] son obligation d’entretien.

Toutefois, dès lors, que tant l’état des lieux d’entrée que celui de sortie mentionnent des haies non taillées, il ne sera pas mis à la charge de monsieur [M] ce chef de réparation.

Sur le remplacement de la porte de garage

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite le remboursement d’un montant de 1 594, 56 euros au titre du remplacement de la porte de garage. Elle verse aux débats une facture reprenant ce montant.

Si l’état de lieux d’entrée fait mention d’une porte de garage en bon état, l’état des lieux de sortie fait le constat que cette porte « ne ferme pas ».

Dès lors qu’il apparait que ce remplacement était nécessaire, il sera alloué la somme de 1 594, 56 euros, conformément à la facture jointe.

Sur le nettoyage de l’appartement et des volets

La bailleresse demande que soit mis à la charge de Monsieur [L] [M] le nettoyage à la fois de l’appartement et à la fois des volets. À cet égard, une facture d’un montant de 465, 60 euros (185 euros pour le nettoyage de l’appartement et 203 euros pour le nettoyage des volets).

L’état des lieux de sortie mentionne diverses taches noires sur les murs et les plinthes de l’appartement. Concernant les volets, il est fait mention de poussières sur ceux des chambres.

Toutefois, tant les photos jointes que les constats ne relèvent pas que l’appartement était dans un état avancé de saleté, il sera alloué une somme de 200 euros au titre du nettoyage de l’appartement et des volets.

Sur les travaux de plomberie

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE demande le remboursement 1 560, 36 euros au titre des travaux de plomberie dans la salle de bain. Elle fournit à cet égard une facture d’un même montant (dépose de 2 vasques et 2 meubles ; pose d’un nouveau meuble de salle de bain ; pose d’un mitigeur et d’un kit complet douche).

L’état des lieux d’entrée présente une salle de bain en « bon état ». En revanche l’état des lieux de sortie mentionne des désordres dans la douche et sur le lavabo.

Au regard de ces constats, il sera alloué un montant de 1 560, 36 euros pour l’ensemble des travaux de plomberie de la salle de bain, conformément à la facture jointe.

Sur le remplacement de serrure dans les toilettes (du rez-de-chaussée)

La bailleresse demande le remboursement 156,31 pour le remplacement de la serrure des toilettes. Elle verse à cet égard une facture reprenant un montant de 382, 38 euros pour les travaux de remplacement à la fois d’un placard dans une chambre et à la fois le remplacement de la serrure des toilettes, pour lesquelles, elle sollicite que soit mis à la charge de Monsieur [M] la somme totale de 322, 25 euros.

En soustrayant les sommes dues au titre du remplacement du placard de la chambre, la bailleresse sollicite pour la serrure la somme de 156, 31 euros.

Si l’état des lieux d’entrée ne fait pas d’observation sur la porte de toilettes, l’état des lieux de sortie, lui mentionne que « la porte ne se ferme pas correctement ».

Dès lors, il sera fait droit à la demande de remboursement de ce chef, d’un montant de 156, 31 euros.

Sur les réparations dans la chambre

S’agissant des travaux de peinture et menuiserie

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite le remboursement d’un montant de 1 858, 47 euros au titre des travaux de peinture et menuiserie dans la chambre n°2. En l’espèce, il s’agit de dépose de papier peint, de la peinture aux murs, au radiateur et la pose de menuiserie ainsi que leur peinture.

Si l’état des lieux d’entrée mentionne « quelques trous » et des « petits chocs » sur les murs, l’état des lieux de sortie indique qu’il y a de multiples taches sur les murs, que l’on peut apercevoir un « décollement » et des « déchirures du papier peint », ainsi que des « zones noircies ». Du côté des plinthes, celles-ci sont tachées en « quantité importante ».

Si la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE fournit une facture d’un montant de 9 645, 22 euros concernant l’ensemble des travaux peinture de l’appartement, elle ne demande le remboursement que pour la chambre n°2 ; soit la somme de 1 858, 47 euros, il sera fait à cette demande.

S’agissant du remplacement du placard

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite que soit mis la charge de Monsieur [L] [M] le remplacement du placard dans la chambre n°2. Elle verse à cet égard une facture reprenant un montant de 382, 38 euros pour les travaux de remplacement à la fois d’un placard dans la chambre et à la fois le remplacement de la serrure des toilettes, elle sollicite que soit mis à la charge de Monsieur [M] la somme totale de 322, 25 euros.

En soustrayant les sommes dues au titre du remplacement de la serrure, la bailleresse sollicite pour la serrure la somme de 165,94 euros.

SI l’état des lieux d’entrée indique que les différents placards des chambres fonctionnent, l’état des lieux de sortie mentionne que le placard de la chambre n°2 ne fonctionne plus.

Dès lors, il sera fait droit à cette demande et sera allouée la somme de 165, 94 euros.

Sur les travaux d’électricité

La bailleresse sollicite dans son assignation le remboursement d’une somme de 636, 02 euros pour « la salle de bain ».

Qu’à la lecture des factures versées, il s’en déduit qu’il s’agirait de divers travaux d’électricité (interrupteur, détecteur de fumée, pose d’appliques…).

Au regard du manque de lisibilité des tableaux, imputant cette somme à « la salle de bain », alors que les factures versées font référence à d’autres pièces de l’appartement, il ne sera pas fait droit à cette demande.

***

Par conséquent, Monsieur [L] [M] sera condamné à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, la somme de 5 535, 64 euros au titre des réparations locatives du logement [Adresse 3] à [Localité 1].

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. En effet, cette somme ne saurait porter intérêts depuis l’état des lieux de sortie, date à laquelle le locataire n’avait même pas connaissance de ce dont il était éventuellement redevable.

2. Sur les autres demandes et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation financière de Monsieur [M], il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, par sa mise à disposition au greffe, et ce en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à verser à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme 5 535, 64 euros au titre de réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dans le cadre du bail conclu entre eux le 22 décembre 2017, puis modifié par avenants des 11 janvier 2022 et 20 juillet 2022 concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier, Le juge,